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【令和5年】不動産鑑定士の試験を目指す方必見!試験合格のポイント

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【令和5年】不動産鑑定士の試験を目指す方必見!試験合格のポイント

不動産鑑定士は、不動産系資格の最高峰と言われており、国家資格の中でも難易度が高く、合格率も低いとされています。

しかし、合格へのポイントを押さえて、十分な準備と努力をすれば社会人でも合格することができます。

今年の試験には、もう試験までの時間が限られていますが、ここでもう一踏ん張り!、本記事を参考に合格への道を突き進んでください。

また、学習時間が十分に必要な試験であるため、来年や再来年に取得を目指す方もぜひこの記事を参考にしてください。

※既に3月10日で、今年度の不動産鑑定士の受験申し込みの願書受付は終了しています。本記事は試験合格のポイントをまとめていますが、試験勉強には1〜2年を要する最難関の資格であることを踏まえ、来年以降に受験予定の方も参考にしていただける内容になります。


<目次>
不動産鑑定士とは
 どんな資格か(国家資格である)
 難易度と必要な勉強時間
 例年の試験の概要
 合格率の傾向
令和5年の試験概要
 ①試験日程と試験科目
 ②試験会場
 ③試験の目的と方法
 ④受験資格
 ⑤試験科目及び出題範囲
 ⑥合格基準と合格発表
試験当日について
不動産鑑定士試験合格のポイント!
 ①「短期合格」の目安(勉強時間)
 ②鑑定理論の学習に重きを置く
 ③最初から論文の勉強に取り組む
 ④行政法規の学習について
 ⑤評価は相対評価である
まとめ
不動産の資格に関する参考記事


不動産鑑定士とは


どんな資格か(国家資格である)

不動産鑑定士は、不動産の適正な価格を判断できる唯一の国家資格です。

不動産の経済価値を判定するプロフェッショナルであり、不動産系資格の最高峰と言われています。

不動産鑑定士の資格を持つ人は全国には約8000人ほどで、試験の難易度もかなり高く、不動産鑑定士の国家試験は、日本で行われている資格試験の中でも難易度が高いことで知られています。

弁護士、公認会計士と並ぶ三大国家資格の1つとも言われています。

この資格は、不動産の価格だけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあるので、独占業務の鑑定評価業務をはじめ、不動産に関するコンサルティング等業務の幅や活躍の場も広くなります。

不動産会社はもちろん、ディベロッパー、信託銀行、生保・損保など不動産に関わるあらゆる業種でニーズが高まっています。

また、独立開業も出来る強みのある資格です。

業務としては「不動産鑑定評価書の作成」を行い、価値を決めることが主となります。

不動産鑑定評価業務は、この資格を有する人だけの独占業務です。

不動産の価値を決めるまでのアプローチが大変多岐に渡り、多くの専門知識を必要とします。

建物・土地の現地調査(周辺地域の状況分析・将来の動向予測も含む)や役所・法務局を巡って各種権利の確認等、多方面から鑑定を行います。

また、不動産鑑定士はコンサルタントの一面も大きいため、不動産業界において最強の資格と言えるでしょう。


難易度と必要な勉強時間

難易度は高く、必要な学習時間は2000〜4000時間と言われています。

学習期間も、1年〜2年間は必要と考えられており、取得を目指すにはそれなりの覚悟が必要とされています。

合格率は例年、短答式試験は30%程度、論文式試験は15%程度です。


例年の試験の概要

不動産鑑定士の国家試験には、1次試験となる短答式試験、2次試験の論文式試験があります。  

1度短答式試験に合格すると論文式試験が最大3回受験できます。 

試験合格後には、実務修習を受ける必要があり、その修了考査で修了確認されることで、不動産鑑定士の登録ができます。 

・試験施行の告知:前年の11月中旬 ▶︎令和5年試験の告知 

・願書配布期間:2月初旬〜3月初旬 ▶︎令和5年願書について

・願書受付期間:2月初旬〜3月初旬 ▶︎令和5年願書について

・試験日:短答式(5月)、 論文式(8月)

・実施機関:土地・建設産業局 地下調査課(不動産鑑定士係) 

・試験方法:短答式(択一マークシート方式)と 論文式の2段階


合格率の傾向

不動産鑑定士試験の例年の合格率は、短答式試験が約30%、論文式試験が約15%です。 

また、合格ラインは、短答式試験が200点満点中140点前後、論文式試験が600点満点中360点前後です。

さらに実務修習も、受ければ合格するというわけではありません。

近年の合格率は70%ほどと言われています。

とても難しい、難関の試験です。


<過去8年間の短答式試験の合格率>参考資料:「資格Times]より


<過去8年間の論文式試験の合格率>

参考資料:「資格Times]より  


令和5年の試験概要

令和5年の試験概要について解説します。


①試験日程と試験科目

資料:令和5年 不動産鑑定士試験受験案内 土地鑑定委員会より 

②試験会場

(1)短答式試験

北海道札幌市、 宮城県仙台市、 東京都特別区、 新潟県新潟市、 愛知県名古屋市 、大阪府大阪市、 広島県広島市、 香川県高松市、 福岡県福岡市、 沖縄県那覇市 

(2)論文式試験

東京都特別区 、大阪府大阪市、 福岡県福岡市


③試験の目的と方法

不動産鑑定士試験は、不動産鑑定士になろうとする者に必要な学識及びその応用能力を有するかどうかを判定することを目的として、短答式及び論文式による筆記の方法により行います。

不動産鑑定士試験に合格した者は、実務修習を修了し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けることにより不動産鑑定士となることができます。

令和5年不動産鑑定士試験受験案内(PDF)より引用)


④受験資格

年齢、学歴、国籍、実務経験等に関係なく受験できます。

 論文式試験は、本年実施の短答式試験に合格した者及び令和3年又は令和4年の短答式試験の合格者のうち本年の受験申請において短答式試験の免除申請をした者が受験できます。

令和5年不動産鑑定士試験受験案内(PDF)より引用)


⑤試験科目及び出題範囲

<短答式試験>

不動産に関する行政法規

出題形式:択一式(マークシート方式)

出題範囲:次の①に掲げる法律を中心に、②に掲げる法律を含みます(関係する施行令、施 行規則等を含む )。

①:土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、国土利用計画法、都市計 画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、マンションの建替え等の円滑化 に関する法律(建物の区分所有等に関する法律の引用条項を含む 。)、不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、所得税法(第1編から第2編 第2章第3節までに限る。)、 法人税法 (第1編から第2編第1章第1節までに限る 。)、 租税特別措置法(第1章、第2章並びに第3章第5節の2及び第6節に限る 。) 、地方税法

②:都市緑地法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地造成等規制法、宅地建物取 引業法、自然公園法、自然環境保全法、森林法、道路法、河川法、海岸法、公有水面 埋立法、国有財産法、相続税法、景観法、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進 に関する法律、不動産特定共同事業法(第1章に限る。) 、資産の流動化に関する法律 (第1編及び第2編第1章に限る。) 、投資信託及び投資法人に関する法律(第1編、 第2編第1章及び第3編第2章第2節に限る。) 、金融商品取引法(第1章に限る 。)


不動産の鑑定評価に関する理論(鑑定理論)

出題形式:択一式(マークシート方式)

出題範囲:不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事


<論文式試験>

民 法

出題形式:論文式

出題範囲:民法、第1編から第3編までを中心に、同法第4編及び第5編並びに次の特別法を含みます。 借地借家法、建物の区分所有等に関する法律


経済学 

出題形式:論文式

出題範囲:ミクロ及びマクロの経済理論と経済政策論


会計学

出題形式:論文式

出題範囲:財務会計論(企業の財務諸表の作成及び理解に必要な会計理論、関係法令及び会 計諸規則を含む 。)


不動産の鑑定評価に関する理論

出題形式:論文式(演習による出題を含む 。)

出題範囲:不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

令和5年不動産鑑定士試験受験案内(PDF)より引用)


⑥合格基準と合格発表

① 短答式試験の合格基準

総合点で概ね7割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とします。

ただし、総合のほかに各試験科目について一定の得点を必要とするものとします。

 

② 論文式試験の合格基準 

総合点で概ね6割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とします。

ただし、総合点 のほかに各試験科目について一定の得点を必要とするものとします。 

なお、免除科目がある場合は、免除科目を除いた科目の合計得点を基に偏差値等を用い算出した総合点に相応する点数を、その者の総合点として判定します。

令和5年不動産鑑定士試験受験案内(PDF)より引用)


試験当日について

▶︎令和5年不動産鑑定士試験受験案内(PDF)を参考にしてください。



不動産鑑定士試験合格のポイント!

試験合格への道に向けて、合格のためのポイントをまとめます。


①「短期合格」の目安(勉強時間)

もし「短期合格」を目指すなら、短期とはどれくらいの期間?という疑問がわくでしょう。


不動産鑑定士の教育を行っている方の専門家としての見解によると

短期合格の最短は9ヶ月間であり、しかも1週間に6日間、1日に7〜8時間を受験勉強に費やした場合という目安があると言われています。

つまり、この期間を最短期間として、試験勉強を始める日からの期間が足りないようでしたら、1年先に見越して試験を目指すことになります。

また、社会人の方にとっても、一日4時間上は試験勉強の時間を確保できるべきだと言われています。

仕事の時間との兼ね合いで、一日に2〜3時間、週末にまとめて8〜9時間の勉強時間を確保するというパターンも良いでしょう。

このような状況を考えると、社会人の場合は、勉強する期間は2年計画となるケースが一般的であり、この場合は、1次試験に1年目に合格を目指し、2年目に2次試験にチャレンジするという形が効率が良いと言われています。

※前述しましたが、1次試験(短答式)に一度合格すると、2次試験(論文式)を3年目まで受けられる制度があります。

※しかし、ここで重要なポイントとして、2年計画の場合の勉強方法について、次の2つの項目で詳しく取り上げます。 


②鑑定理論の学習に重きを置く

試験の内容には、短答式と論文式に共通して、

・行政法規

・鑑定評価に関する理論(鑑定理論)

の2つがあります。


このうち、鑑定理論の勉強に重きを置いて勉強するべきだと考えられており、不動産鑑定士としての専門的な内容であるため、行政法規の勉強に時間をかけすぎないことや、行政法規の勉強は効率よく終わらせておくことがポイントであると言えます。

また、鑑定理論の勉強では、ほぼ全てが「暗記」する内容になります。


③最初から論文の勉強に取り組む

1次試験が短答式であるとはいえ、最初から論文式の勉強を行っていくのが、最短で効率のいい勉強方法だと考えられています。

その理由は、短答の勉強は論文の試験に活かせませんが、論文の勉強は短答の試験に生かすことが出来るからです。

試験に取り組む人の落とし穴として、まずは1次試験である短答式の合格を目指し、短答式の学習だけを進めるという方は、合格しにくいという見解があります。

2次試験の論文式に合格できるレベルの人は、1次試験の短答式に落ちる事がないと言われており、そのことも踏まえると、試験勉強には最初から論文式に備えるべきだと言えるでしょう。

この考え方は、遠回りのように思えて、実は最短で効率的な勉強方法だと考えられています。

また、論文式の答えはかなり長い文章での解答が求められ、その解答もほとんど暗記をして臨むような出題となります。

暗記した長文を何パターンも答えられるようになるための学習が必要になるわけです。


④行政法規の学習について

短答式については、基礎的な部分の学習が終われば、後はひたすら過去問題に取り組むことが効果的です。

ただし、基礎的な理解がないまま、暗記だけに頼ると、論文式の試験に対応できません。

理解度が重要になり、基礎的な理解が応用されていく必要があります。

また、行政法規に関しては、すでに宅建士の試験に合格した人であれば、一通り学んだ事がベースとなるので、有利でしょう。

ですから、宅建士を受けたら、次の資格にはあまり間を空けずにチャレンジすることが出来ると効率的です。

行政法規の試験のうち、経済学に関しては数学のかなり高いレベルの力が求められます。

微分積分などの大学受験レベルの数学知識が必要になります。

グラフを読み取る力や、計算力、それを解釈して解説できる語学力も必要になります。


⑤評価は相対評価である

不動産鑑定士試験の合格の基準評価は、○○点以上という基準ではなく、相対評価であるため、「順位」が基準になります。

つまり高校受験や大学受験と同じ考え方になります。

前述した30%の合格、15%の合格という基準に関しても、○○点以上が何%いたかという結果論ではなく、順位の高い人から何%が合格と見なされたかという事になります。

ということは、試験対策や、勉強の達成の目安に、「このくらいできれば合格点が取れるだろう」という考え方は通用せず、絶えず順位を上げる意識が必要だということになります。


まとめ

国家資格最難関と言われる、不動産鑑定士の試験概要や、合格のためのポイントについてまとめました。

今年受けられる方は、試験まで間がありませんが、試験勉強のラストスパートに取り組むにあたり、最後まで諦めずに頑張ってください。

また来年以降の受験を目指している方も、今回の記事を参考に試験勉強や試験対策に早めに取り組んでください。


不動産の資格に関する参考記事

不動産関連の資格については、以下の記事も参考にしてください。







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