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賃貸物件のリノベーションで空室対策!3選

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賃貸物件のリノベーションで空室対策!3選

賃貸経営に悩まれている大家さんの中には、空室対策や家賃アップのため、リノベーションを考えている方も少なくないのではないでしょうか?


実際に、リノベーションした賃貸住宅への人気は年々高まってきています。

「オシャレでかっこいい家に住みたい」とは誰しもが思うことではないでしょうか。

SNSなどでも気軽に、たくさんの内装写真を見ることができるようになり、リノベーションが施されていることが前提として物件探しをする人も増えてきました。


しかし、「実際にどれくらい費用がかかるのだろうか?」「工事費用を回収できるだろうか?」など、不安なポイントも多いかと思います。


そこで今回は、賃貸物件を実際にリノベーションした事例や物件の利回り、成功のポイントを解説します。

ぜひ参考にしてみてください。


<目次>
賃貸リノベーションの効果
 空室対策
 家賃アップ
 節税
賃貸リノベーション事例
 東京都|リノベーション後、家賃2倍で1週間以内にご成約
 青森県|供給過多地域・コロナ禍に2度目のリノベーション
 静岡県|築30年リノベ後わずか19日でご成約
まとめ


賃貸物件をリノベーションする効果

賃貸住宅をリノベーションをすることで、3つの効果が期待できます。

・賃貸住宅の空室対策

・家賃アップ

・節税

です。


リノベーションは原状回復のみ行うわけではなく、物件の性能を高めて付加価値を高める効果があります。


築年数が経ち、老朽化が進み人気のない賃貸物件が、リノベーションによって家賃を下げずに、入居希望が増加したケースも少なくありません。


空室対策

既存の建物で売りに出されている物件、中古物件はストック住宅と言われています。


その数は既に総世帯数を超えており、空き家問題なども生じています。


こうした問題を解消するための施策として、既存の住宅に新たな付加価値を付け加えるリノベーションが注目されています。


もはや、これまで通りの原状回復で空室は埋まりません。


リノベーションにはある程度のコストがかかりますが、家賃が入らない期間が長くなるよりも、設備投資を行い空室を減らすことで、賃貸経営が安定するのです。


家賃アップ

築年数が経ち建物が古くなると、人気は集まりません。


そうなると家賃の値下げを考えます。


一般的には原状回復を行っても、設備や間取りは古いままなので、家賃の値下げは必須と言えます。


しかし、リノベーションではただ古い物件というだけはなく、古き良さを生かした施工を行います。


剥き出しの配管を生かした内装、他の物件にはない大きなワンフロアなど、その物件でしか出会うことのできない価値になるのです。


その結果、家賃アップに繋がります。


平均5〜7,000円、リノベーション後の家賃が倍になるケースもあります。


家賃が上がるといっても、新築・築浅物件の家賃相場よりは安く借りられることもあるので、借り手側からしても魅力的に映るのです。


節税

リノベーションの工事内容によっては減価償却の対象となります。


減価償却となると、工事費用を耐用年数で分割して経費計上することができるため、この期間中は一定の節税効果が得られます。


賃貸物件のリノベーション事例

では実際に、賃貸物件にリノベーションを行い家賃アップに成功し、成約した事例を3つ紹介します。


東京都|リノベーション後、家賃2倍で1週間以内にご成約

東京都内青山にある築50年の物件です。


間取りは2LDKでタイプで、和室6.5畳と洋室7.2畳でLDKが17.4畳、老朽化も進んでおりしており、家賃14万円で募集しておりましたが、ずっと決まらない状況でした。


同物件の他社リフォームした空室のお部屋は、18.5万円で募集しておりましたが、こちらも3ヶ月経っても決まっていないような状況です。


こちらは間取り変更はなく、老朽化していたところを綺麗に直してありますので、通常のリフォーム物件と同じです。


しかし、3ヶ月経っても入居が決まることはなくなかなか苦戦していました。


今回、リノベーションしたお部屋の大きな変更点として、この物件を2LDKタイプからワンルームにしました。


大きなワンルームにした理由は、お部屋のベランダから見える景色が非常に緑が綺麗に見え、自然を感じられる景色でしたので、窓の向こうに生い茂る溢れんばかりの木々を活かし、余白のあるお部屋に仕上げました。

賃貸リノベリノベーションの効果 元々、14万円で募集していたお部屋が、他社リフォーム後18万円でも決まらずいましたが、リノベーション後は28.5万円で家賃設定を行い、募集してから1週間で申込みが入り、入居が決まりました。


賃料アップが14万円→28.5万円ですので、倍以上の家賃でご成約いただきました。


年間の家賃アップ額が174万円、工事費が550万円でしたので、家賃アップでの表面利回りが31%、家賃アップでの税引き後利回りが38%と非常に高い利回りを得ることができたのです。


青森県|供給過多地域・コロナ禍に2度目のリノベーション

現在一番のライバルは大学経営の寮です。


大学経営の寮は賃料も安く食事などのサービスも充実していることからダントツで人気があります。


この地域では元々寮がない地域で、単身者用のアパートが多く建設され現在では競争物件が多い状況です。


設備を追加して家賃を下げても中々成約にいたらないことが多く繁忙期を逃すと1年以上空室の懸念もあります。


更にコロナ禍という状況です。


同じようなことをしていては、空室が増す一方なのです。

賃貸リノベーションリノベーション効果 そこで、内装を差別化することにしました。


一般的な白い壁紙だけでなく、人気の北欧風のクロスを組合せる工夫を採用。 


また癒される色とされる電球色のライトで落ち着いた内装をご提案しました。


残っていたキズやタイヤ跡は、耐用年数が過ぎているため思い切ってフロアタイル内装を施しました。


契約を検討いただいている方は県外のお客様でしたので、すぐにCGによるお部屋の雰囲気画像をお渡ししました。


出来上がりに近づいたら写真や360°バーチャル内見のWebアドレスを送付。


完成前に申込みをいただきオーナー様は早期成約・前回よりも家賃アップ・節税対策と喜んでいただき、入居者様は他にはないお部屋で喜んでいただいています。


静岡県|築30年リノベ後わずか19日でご成約

築30年の物件、以前より和室から洋室に変更したり、リフォームを繰り返してきました。


オーナーからは限界なのではというお言葉が。


家賃を下げても決まらず空室期間は長引く一方でした。


賃貸リノベーション生まれ変わった内装 

まず変更したのはキッチンです。


キッチンが、1500mmしかなく、現在の住居環境にはそぐわない状態でした。


既存の出入り口を変更し、壁にすることでキッチンの幅と冷蔵庫設置スペースを確保し、とても使いやすいキッチンスペースに生まれ変わりました。


リビングも南北に広がるように変更。


風通しもよくなり北側にも光が差し込み明るい空間になりました。


ありきたりな賃貸物件ではなく、デザイン性の高い壁紙を採用、一気に生まれ変わりました。


家賃を下げるのではなく、5.6万円から6.5万円に上げ、なんと工事完成後19日目で申し込みをいただきました!


まとめ

せっかくリノベーションを行うからと言って、こだわりすぎると工事費用が回収できないといった事態にもなりかねません。


賃貸物件のリノベーションを成功させるには、リノベーション後にどれだけ家賃が回収できるか考慮して、予算を立てる必要があります。


Renotta(リノッタ)は投資分析を駆使したコンサル型の提案をいたします。


賃貸分析の投資分析ソフト「リノベー」を活用し、資産運用において10年後、20年後のキャッシュフローや適したリノベーション方法までグラフや表にしてデータに基づいた最適な提案を行います。


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〈参考〉

TATSUJIN journal:リノベーション会社の選び方 

TATSUJIN journal:賃貸リノベーションならRenotta(リノッタ) 

リショップナビ:賃貸マンションのリノベーションで空室対策!事例6選&費用相場


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