【2021年6月施行】賃貸住宅管理業法って何！？ポイントをわかりやすく解説します！

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「賃貸住宅管理業法」について、名前はよく聞くけれど、ハッキリとはどのような法律かわかっていない。

業務上「賃貸住宅管理業法」について知らないわけにはいかないけど、今さら人に聞けない。

「賃貸住宅管理業法」のポータルサイトを見ても、難しくてよくわからない。

そのような方のために、「賃貸住宅管理業法」について、ポイントを押さえてわかりやすく解説します！

2021年6月15日、賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が施行されました。

この法律により、

・一定の条件のもと、賃貸住宅管理業者には「登録」が義務付けられました。

・不動産オーナーへの重要事項説明や書面交付の義務化されました。

それでは「賃貸住宅管理業法」について詳しく見ていきましょう！

賃貸住宅管理業法の生まれた背景

この法律が生まれた理由

賃貸住宅管理業法が生まれた理由は、賃貸物件を管理するサブリース業者やサブリース会社が、不動産賃貸物件を所有するオーナーと契約を結ぶ時に問題が相次ぎ、「サブリース問題」という社会問題にまで発展しため、「サブリース業」に関する規制が必要になったからです。

サブリース会社が、不動産物件を所有するオーナーと、サブリース業の契約を結ぶ時に、明確な規制がなかったため、悪質な契約が増えてしまいました。

そこで、不動産物件を所有するオーナーが守られるために、又、真面目にサブリース業を行なっている会社も同様に守られるために、この「賃貸住宅管理業法」が施行されました。

この法律が施行されるまでの流れ

・2020年6月12日：賃貸住宅管理業法が可決成立

賃貸住宅管理業法は2020年6月12日に可決成立しました。

これは、サブリース業者とオーナーの賃貸借契約の適正化を図るために規制が必要だったためです。

賃貸住宅管理業者に対して登録制度を設けることで、不動産業界の健全な発展を促すことも目的とされています。

この法律の可決成立により、賃貸住宅管理業者は法の下に適正な業務を行うことが求められことになりました。

・2020年12月15日：サブリース新法（サブリース契約の適正化に係る措置等）が施行

2020年12月15日にサブリース新法（サブリース契約の適正化に係る措置等）が施行されました。 

この法律は、その頃に増加していたサブリース業に関するトラブルが増えてしまったためです。

 特にサブリースの家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し社会問題となり、一部の悪質な業者から、オーナーや入居者を守るため、この法律が整備（改正）され施行されました。

その中では、以下の事が義務付けられました。

・第28条：誇大広告等の禁止
・第29条：不当な勧誘行為の禁止
・第30条・31条：特定賃貸借契約締結前の重要事項説明

また、違反があった場合、サブリース新法では違反者に対しての罰則も設けられました。

違反を犯した場合、罰金や業務停止命令などの行政処分が含まれることになりました。

・2021年6月15日：賃貸住宅管理業法が施行されることになる 

2020年6月12日に可決成立した賃貸住宅管理業法が、2021年6月15日から施行されました。

施行の背景や理由については前述した通り、サブリース業における規制が目的でした。

この賃貸住宅管理業法では、以下のような規制が及ぶことになりました。

・一定要件を満たす場合「登録」が必要になる（法律第三条）
・有資格者や実務経験者の配置を義務付ける（第十二条）
・重要事項説明を義務付ける（第十三条）
・財産の分別管理（第十六条）
・定期報告（第二十条）

以下に詳しく見ていきます。

賃貸住宅管理業法はどのような法律か

賃貸住宅管理業法の正式名は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

省略して、一般的に賃貸住宅管理業法と呼ばれます。

では、実際に、具体的に、どのような事が、この法律で義務付けられているかなどを詳しく見ていきます。

▼こちらは賃貸住宅管理業法のポータルサイトです。参考にしてください。

賃貸住宅管理業法の概要

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（以下、賃貸住宅管理業法）には、

・⑴賃貸住宅管理業者の登録制度（令和3年6月15日施行）

・⑵サブリース契約の適正化に係る措置等（令和2年12月15日施行）

の2つの法律が創設されていると考えると、わかりやすいでしょう。

それぞれに分けて見てみます。

↑上記の記載では、形式的で難しく感じるので、次の項目で、わかりやすくポイントを押さえて解説します。

⑴賃貸住宅管理業に係る登録制度

⬇︎

上記について、わかりやすくポイントを解説します。

■一定要件を満たす場合には、登録を必須とする（第三条）

賃貸住宅管理業を営む時は、国土交通大臣の登録が義務となります。

・特定転貸借事業者（サブリース業者）の事業規模が200戸以上の場合、登録を受ける

・200戸未満の事業者は任意登録

・登録申請をする場合、登録免許税法に基づき申請件数１件あたり９万円を納付する

・5年毎に更新が必要

・更新に必要な手数料：18,700円（オンラインにより更新申請を行う場合は、18,000円）

・更新手数料の納付先：更新の申請を行う地方整備局等

【ポイント】

・賃貸住宅の戸数の数え方は、入居者との間で締結されることが想定される賃貸借契約の数をベースとして数える

・200戸未満の事業者は任意登録ですが、管理戸数が一時的にでもこの数を超える見込みがあれば、登録を受ける方が良い

■有資格者や実務経験者の配置を義務付ける （第十二条） 

営業所又は事務所ごとに、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する業務管理者を1名以上配置しなければなりません。

これは、事務所単位ごとに、1名以上配置しなければいけないので、注意が必要です。

業務管理者とは、賃貸不動産経営管理士か、宅地建物取引士のことを言います。

業務管理者の業務は、

・管理受託契約の契約内容の明確性

・管理業務として行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性

・その他の入居者の居住の安定及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の円滑な実施

を確保するために必要な事項について、管理や監督を行うことです。

【ポイント】

・守られない場合は、罰則や監督処分の対象となります。（30万円以下の罰金、7日間の業務停止）

・業務管理者が宅地建物取引士も兼務することは、違反ではありませんが、管理業務等の業務に従事できなければなりません。

■重要事項説明を義務付ける （第十三条）

賃貸管理の契約の際は、重要事項説明を行うことが義務となりました。

具体的な管理業務の内容・実施方法等について、書面を交付して説明しなければなりません。

【ポイント】

・契約前の重要事項説明や契約時の契約書は、オーナーの承諾があれば「電磁的方法」による対応ができるようになりました。つまりPDFなどのデジタル文書や電子署名で対応できることになりました。

・契約の相手方が、賃貸住宅管理業者、サブリース業者、宅地建物取引業者、都市再生機構、地方住宅供給公社、法人の会社の場合、相手方自身に専門知識があるため重要事項説明は不要です。

・オーナーが契約内容を十分に理解したうえで契約を締結できるよう、説明から契約締結までに1週間程度の期間をおくことが望ましいとされています。

■  財産の分別管理を行う （第三十条） 

登録賃貸住宅管理業者は、

・自社の固有の財産

・オーナーや借主から預かっている家賃等の財産

別々に管理しなければなりません。

■定期報告を行う    （第三十一条）  

登録賃貸住宅管理業者は、不動産オーナーに対して物件の管理状況について定期的に報告しなければなりません。

・管理受託契約を締結した日から少なくても1年以内ごとに

・管理受託契約の期間満了後遅滞なく

管理業務報告書を作成し、委託者に交付して説明しなければなりません。

【報告すべき事項】

①報告の対象となる期間

②管理業務の実施状況

③管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況

⑵特定賃貸借契約の適正化に係る措置等

⬇︎

上記について、わかりやすくポイントを解説します。

まず、この「サブリース契約の適正化に係る措置等」について、確実に守られるために

・全てのサブリース業者にこの規制が導入される

・勧誘時から、契約締結事まで、ずっとこの規制を守る必要がある

・サブリース業者の下請けとして、勧誘を行う人や業者もこの規制の対象となる

・違法者には罰金や、業務停止命令がある

ということが、掲げられています。

1 誇大広告等の禁止（第二十八条）

サブリース業者や、あるいは勧誘者も、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の条件について広告するときに、

・事実でない嘘の表示をする

・実際よりもずっと良く思わせる大げさな表示をする

ことが禁止されています。

【ポイント】

・長所だけ強調して記載したり、短所を目立ちにくく表示したりしてはいけない

・物件を所有するオーナーが、広告の表示全体から受ける印象や認識によって総合的に判断されます。

2 不当な勧誘行為の禁止（第二十九条）

サブリース業者や勧誘者は、

・誤った情報や不正確な情報による勧誘

・強引な勧誘等、相手方の意思決定を歪めるような勧誘

・契約の解除を妨げる行為を行う

などが禁止されます。

オーナーが契約について正しい情報が得らない、あるいは、契約について正しい判断ができないということがないようにするためです。

【ポイント】

不当な勧誘行為は、以下の行為について禁止されています。

・マスターリース契約締結の勧誘、解除の妨げの判断に影響を及ぼす「重要事項」 について、本当の事を伝えず、嘘を提示すること

・オーナー等を威迫する行為

・オーナー等に迷惑を覚えさせるような時間に電話又は訪問により勧誘する行為

・私生活又は業務の平穏を害するような方法で、オーナー等を 困惑させる行為

・契約の締結や更新をしない旨の意思を示したオーナー等に対して、執ように勧誘する行為

3 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明（第三十条）

オーナーに対して、マスターリース契約締結時に、オーナーの知識があまりない事につけこんで、家賃改定条件、契約解除条件等について、十分な説明を行わずオーナーとの間で大きなトラブルが多発しています。

そこで、サブリース業者には、契約締結前にオーナーとなろうとする方に書面交付・説明を義務づけられます。

【ポイント】

・重要事項の説明者：宅建士や賃貸不動産経営管理士などが行うこと望ましい

・重要事項の説明のタイミング：重要事項の説明から契約締結までに1週間程度の十分な期間をおく

・重要事項の説明事項：重要事項説明書〈記載例〉の【記載事項】(1)～(14)を書面に記載し、説明しなければいけない

・IT重説の活用：重要事項の説明を電磁的方法（IT重説）により提供することができます

▶︎参考となる記事：「IT重説とは？　IT重説を活用する5つの必要性と、6つの注意点」

4 特定賃貸借契約締結時の書面交付（第三十一条）

サブリース事業者は、特定賃貸借契約を締結した時、オーナーとなろうとする方に対し、【記載事項】1～13を記載した書面（例：特定賃貸借標準契約書）を交付しなければなりません。

賃貸住宅管理業法で守られないことがあると？

登録賃貸住宅管理業者が上記の義務に違反すると、行政処分として

・業務改善命令を受ける

・悪質と判断された場合、業務停止命令を受ける

・登録を取り消され、全国へ情報公開される

などがあります。

業務停止や登録取消処分を受けたにもかかわらず不動産賃貸管理業務を行った場合には、

・6ヶ月以下の懲役

・または50万円以下の刑事罰

を適用される可能性があります。

また、

・200戸以上の物件を管理する予定があるのに登録をしなかった場合

・不正な手段で登録した場合

・他人への名義貸しを行った場合

にも同じ罰則が適用されます。

上記のような違反があった場合の罰則は、

・1年以下の懲役

・または100万円以下の罰金刑

か、あるいはその両方が課せられます。

まとめ

「賃貸住宅管理業法」について、わかりやすく、ポイントを押さえて解説させていただきました。

この「賃貸住宅管理業法」は、施行された2021年6月から、すでに2年経っている今でも、不動産業に携わりながら、なかなか理解が及んでいないという人も多くいます。

ぜひ、「賃貸住宅管理業法」って何？と感じていた方は、この記事を参考にしてください。

また、この「賃貸住宅管理業法」が施行された事により、義務化された「定期報告」の業務で、特に困っている不動産賃貸管理会社があります。

定期報告の業務量に苛まされている会社は、以下の記事を参考にしてください。

▼参考記事

▶︎賃貸管理を任せられる管理会社のノウハウが詰まっています。

参考にしてください！

管理受託の達人：満室の窓口 

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