【収益アップ！利回り改善！】古いアパートやマンションの外壁をおしゃれな色に塗装する

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増え続ける老朽化したアパートやマンションなどの賃貸物件。

空室対策をしようとしても、古いアパートの物件には、なかなか入居者が決まらず困っているオーナー様や不動産会社が多いのではないでしょうか。

これからの時代は空き物件が増え続けるというデータがある不動産業界において、どのような打開策があるのでしょうか。

今回の記事は、古いアパートやマンションの空室対策に悩んでいるオーナー様や賃貸管理会社の方にぜひ読んでいただきたい！、アパートの外壁塗装と大型リフォームについての効果的な施策や、収益や利回りを改善する方法について解説させていただきます。

老朽化した賃貸物件が抱える問題

老朽化した賃貸物件は、外見や設備の劣化などが原因で、入居者からの需要が低下し、空室率が上昇する傾向にあります。

このような物件を、外壁のデザインや大型リフォームを施して、物件の価値を上げることで、空室対策や収益アップにつなげることができます。

・デザイン性の高い外壁リノベーション

・物件名やイメージをガラリと変えてリブランディング

・共用部や外構も美しく整えて「決まる」物件にする

・部屋のリノベーションも行い住みやすい間取りに

といった対策が行えれば、物件は蘇り、空室対策ができるでしょう。

ただし、もちろんのこと、大型リフォームには莫大な費用がかかるので、躊躇するオーナー様が多いのが実情です。

しかし、大型リフォームを行うことにより、物件の価値が上がり、家賃も上げることができれば、空室対策にもなり利回りが改善でき、収益を上げる事も可能です。

具体的にどのような方法があるかを、この後に解説していきます。

外壁のデザインを変えてアピール力UP!

入居先を探している顧客にとって、物件の立地や部屋の間取り、賃料に申し分なく、その物件に決めてもいいかなと候補に上がったまでは良いものの、実際に内見に行った際に、外観の老朽化や汚さに幻滅してしまい、結局決定しなかったという事はあるでしょう。

逆のケースもあるはずです。

近隣物件と比較すると、さほど差別化がなかった物件でも、外観がよく、共用部が整ったイメージであったために、いい印象を持つことができて入居を決めた、という事もあります。

築年数が経ってしまった古いアパートやマンションで、老朽化してしまい良い印象を持てなかった物件が、外壁のデザインを変えることで、イメージアップを図ることができます。

外装のカラーコーディネーションやタイルの張り替え、サッシの交換などを行うことで、一見すると新築物件のように見えるようになります。

これにより、物件の魅力度が向上し、入居希望者の目に留まる可能性が高くなります。

デザイン性のある外壁

老朽化した賃貸物件は、見た目が古くなっているため、入居者が減少し、空室率が高くなってしまいます。

そこで、外壁の貼り直しや塗り替えだけ行えばいいかと言えば、差別化のできない似た物件がいくつかあり、本来の意味での空室対策にはつながりません。

せっかくの大型リフォームに踏み出すのだとしたら、大胆にデザインそのものを時代に合わせて好まれるスタイルに変えて、色やイメージで他の物件との差別化をはかる必要があります。

⬇︎デザイン性のある外壁塗装をしてイメージチェンジ！　物件がよみがえりました！

PLUSURU施工例 

「このオシャレな物件に住んでみたい」、「築年数は古いけど快適に暮らす事ができそう」というイメージを、入居希望者に持ってもらうことが、大型リフォームの目的です。

単なる修繕としての外壁塗装ではなく、デザインを施すことにより、物件の価値が上がり「空室対策」ができるリフォームになります。

・外壁を明るい色に塗り替える

・複数の色を使い、目立つデザインにする

・その物件のターゲットとなる年代層に気に入られるデザインにする

こういった外壁塗装は、気に入られる、決まる物件になり、物件の価値が上がり収益改善につながります。

アパート名も変える

小さな規模のアパートでも、大型のアパートやマンションでも、物件の築年数が古ければ、物件の名前も少し古びた印象のものが多いでしょう。

昭和のイメージを持ってしまうようなアパート名では、物件を探している人がポータルサイトで検索をしている段階でも、「古そうなイメージ」「決める事を躊躇する印象」を持ってしまいやすくなります。

⬇︎アパート名を変更して、デザイン性のあるロゴをペインティングしてお洒落な印象に！

古いイメージを持ちやすい、よくある物件名の例として

・コーポ〇〇

・〇〇パレス

・〇〇荘

・アーバン〇〇

・〇〇ハイツ

などがあります。

このままでも良いかもしれませんが、せっかく大型リフォームを試みるなら、この機会に少しオシャレな名前に変えれば、新規で物件探しをしている人にとって印象もアップするかもしれません。

例えば、フランス語、イタリア語、ハワイ語、スペイン語、ドイツ語などを使うケースはオシャレな印象になりますし、その言語を用いて「幸せ」「虹」「希望」「夢」などイメージの良い言葉を当てていくと素敵な物件名が思い浮かぶかもしれません。

今住んでいる人にとっては、住所が変わる面倒さがありますが、空室対策として新規の入居者を求めることに重点を置くならば施策としてはとても有効です。

窓やドアを変えて印象UP

外壁を塗装したり張り替えたりしても、窓やドアがそのままでは、全体的なイメージはあまり良くならず、むしろ取って付けたような印象で、外壁の色だけが浮かび上がり不自然な印象になることがあります。

ドアや窓も変えれば、印象をかなり上げる事ができ、同じような近隣物件との差別化も図れます。

低コストで資材を仕入れられる方法を業者に相談して、大型リフォームにのぞむことができれば、物件の価値が上がり、外壁の塗装と合わせて相乗効果を生み出します。

⬇︎ドアにデザインを施し共用部（廊下）の天井や壁もリフォームして物件価値がアップした事例

大型リフォームによる居住環境の改善

老朽化した物件は、居住環境も悪く、入居者の満足度が低い傾向にあります。

ましてや、これから物件に、入居を検討する、物件を探している人にとってはそもそも選択肢として取り上げられず、選ばれる物件にはなりません。

なぜなら、近年では物件探しのほとんどはインターネット上でポータルサイトでの検索からになりますから、検索条件に人気の設備を選択して部屋探しをするため、検索の候補にも上がらない事になってしまいます。

しかし、大型リフォームを行うことができれば、居住環境を改善し、ポータルサイトで選ばれる物件になります。

また今住んでいる入居者の満足度を向上させることができるため、その人が長く住んでくれることも、空室対策になります。

具体的に、どのような改善をしたら良いか、この後に見てみましょう。

間取り変更による空間の拡張

renotta施工例   

間取りの変更

間取りの変更は、リノベーションの中でも重要な要素の1つです。

古い住宅には、現代のライフスタイルに合わない部屋の大きさや形状がある場合があります。

特に、ポータルサイトの検索の時点で、「2DK」などの物件は選ばれにくく、近年ではキッチンとダイニングとリビングが1つ付きになった「LDK」が求められるので、間取りに「LDK」として掲載できない物件はそもそも検索結果に上がってこないことになります。

ですから、せっかく外壁塗装を含めた大型リフォームをするなら、部屋の間取りもリノベーションにより変更できると良いでしょう。

そして、間取りの変更によって、部屋のサイズや形状を変えることで、より快適な居住空間を作ることができるため、空室対策につながります。

バリアフリー化

古くなったアパートやマンションはバリアフリーになっていない物件が多いです。

大型リフォームの際に、バリアフリー化ができれば、年齢や障がいの有無に関わらず、幅広い層の方に快適に暮らせるようになり、空室対策につながります。

手すりを取り付けたり、エントランスにスロープをつけたりすることも施策の1つで、入居者層を広げることができます。

設備の更新で快適な生活環境の提供

老朽化した賃貸物件は、設備の劣化が進んでいる場合が多く、入居者の不便や不満が生じてしまいます。

また、物件を探している人にとって、新しい人気の設備が付いている物件を選ぶことが通常なので、人気設備がないことで選ばれない物件、決まらない物件になってしまします。

大型リフォームの中で、抑えなければいけない人気設備がいくつかあります。

以下の記事も参考にしてください▼

古い水回り設備の交換や、床や壁のリフォーム、エアコンの設置など、室内設備の改修を行うことで、入居者の快適性を向上させることができます。

快適な居住環境が提供できることは、物件の評価を上げる上で非常に重要なポイントとなります。

共用部分のリフォームで決まる物件に

物件の入り口や廊下、エントランスホールなど、共用部分も老朽化が進んでいる場合があります。

これらの共用部分をリフォームすることで、入居者の印象を良くすることができます。

例えば、フロアタイルの張り替えや壁のペイント、照明の取り替えなどを行うことで、物件の雰囲気を一新し、魅力的な空間に生まれ変わらせることができます。

もちろん、改修だけでなく、清潔に保つ、共用部を私的に乱雑に使っている人がいないように管理するなど、管理上の注意も必要です。

投資効果の高い施策と収益アップの見込み

外壁のデザインや大型リフォームを施すことは、初期費用がかかりますが、将来的には収益アップにつながります。

入居者の満足度が高まり、長期的な入居が期待できるため、家賃収入が増加する可能性があります。

古い賃貸物件を大型リフォームすることは、投資効果の高い施策の一つとなります。

古い物件をリノベーションすることで、新築物件と同様の魅力を持った物件に生まれ変わることさえできます。

ここでは、古い賃貸物件を大型リフォームする際に、投資効果の高い施策と収益アップの見込みについて解説します。

収益がアップするには

外壁塗装や大型修繕の投資は、収益アップにつながる施策の一つです。

もちろん、それだけで収益がアップするわけではありません。

収益をアップさせるためには、より具体的な施策が必要です。

外壁塗装や大型修繕の投資により、物件の価値が上がれば

・家賃の値上げができる

・入居者が決まり、空室対策になる

・今いる入居者が長く継続して契約する

などが可能になり、収益アップにつながります。

この事により、長期的に見て、継続的に不動産投資やアパート経営・マンション経営を成功させる事につながります。

利回りの改善とは

利回りとは、物件の賃料収入から、管理費や修繕費などの経費を差し引いた残りの額のことを言います。

利回りを改善するためには、賃料の値上げや、経費の削減が考えられます。

ここで、大型物件の外壁塗装や大型修繕の場合は大きく経費がかかることになりますが、修繕によって物件の価値を上げられる事から、家賃を値上げして、物件の賃料収入も上げることが可能になります。

もちろん、シミュレーションは必要ですが、このことによって、利回りを改善させることができます。

また、外壁塗装などの修繕費だけでなく、大型改修によりエコ設備の導入などが可能であれば、その後のランニングコストとなる光熱費の削減も実現でき、経費を削減することができます。

長期的な入居者の獲得

アパート経営において、長期的な入居者の獲得は非常に重要です。

空室対策とは、新たな入居者の獲得だけでなく、今いる入居者が長く継続して住み続ける事も重要だからです。

空室率が下がれば、安定した収益を得ることができます。

長く暮らしているうちに、物件が老朽化することにより、汚さや古さや不便さが際立ってくるようだと、転居を考えてしまいます。

そこで、外壁塗装や大型修繕により、今いる入居者の居住環境の質を上げることができるでしょう。

さらに、入居者のニーズに合わせたサービスや設備の提供などもきっかけとして、今いる入居者の賃料を上乗せすることも可能になります。

長く暮らして続けている入居者には、賃料を上げる交渉をしてみることも、アパート経営で収益を上げるために必要な施策になることがあるでしょう。

こちらの記事も参考にしてください▼

大型物件のための外壁塗装や修繕におすすめの不動産テック

▼大型物件への外壁塗装や大型修繕を提案するための不動産テック▼ 

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まとめ

老朽化した賃貸物件を、外壁のデザインや大型リフォームを施すことで、物件の価値を上げることができます。

空室対策や収益アップにつながるため、不動産会社としては積極的に取り組むべき提案です。

老朽化した賃貸物件を、魅力的な物件に生まれ変わらせることで、入居者からの需要を高め、収益アップにつなげることができます。

今回の記事では、

・老朽化した賃貸物件が抱える問題

・外壁のデザインを変えればアピール力が上がる

・大型リフォームを施せば居住環境が改善される

・外壁塗装や大型修繕をすれば投資効果が高く、収益アップの見込みがある

という事について解説させていただきました。

賃貸物件の大型修繕を検討される際に、参考にしてください。

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