不動産管理会社の業務内容とは？

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賃貸管理業者は、「ビルメンテナンス業務（BM業務）」と「プロパティマネジメント業務（PM業務）」の2つに分けられます。

ビルメンテナンスとは、建物そのものを管理する業務で、設備管理や清掃、警備や運転保守などを行います。

プロパティマネジメントとは、入居者管理をはじめ、不動産経営をトータルサポートするのが大きな特徴です。

今回は、PM業務について解説します。

不動産管理会社の業務は大きく分けて3つ

3つの業務内容を具体的に見ていきましょう。

入居者管理

・入居者の募集

・家賃の入金確認

・滞納者への対応

・契約関連  

・トラブル対応

・クレーム対応

入居者管理は、入居者の募集や家賃の入金確認だけではありません。

家賃滞納が続くようなときは、入居者へ督促、さらには債権回収業者に回収代行を依頼するなど、オーナー様の収益維持に努めます。

賃料滞納は、問題が大きくなると連帯保証人への対応や契約解除など、法的な措置が必要になる大変な業務です。

場合によっては弁護士への依頼が必要になることもあります。

他にも、入退去や更新時に契約書の作成や取り交わしを行わなくてはなりません。

賃貸借契約書や重要事項説明書の作成、入居希望者への各種説明など専門的な知識が必要となってきます。

また、賃貸物件ではトラブルがつきものです。

停電や水漏れ、住民同士のトラブルは、いつでも発生する可能性があります。

対応に遅れがあれば住民の不満やクレームにつながってしまうため、素早く対応する必要があります。

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建物管理

・巡回清掃 

・メンテナンス  

・長期修繕計画の策定と実施 

建物のメンテナンスや修繕を行う建物管理。

入居者が快適に暮らせるよう、廊下やエントランスなどの共有部分を清掃する日々の業務と、物件の価値を落とさないための長期的なメンテナンス計画と実施の業務が含まれます。

雑草や害虫の駆除、共用灯の交換や植栽の伐採など、日々の業務は多岐にわたります。

敷地内のゴミ置き場が設置されている場合には、不法投棄物を除去や、再発防止のためにビラ配りをすることもあります。

共有部分のメンテナンスは、入居率にも関わる重要な業務です。

建物の価値を維持するために、エアコンや水回り、給排水設備や浄化槽など、敷地内にある設備全般、外壁などの定期的な修繕について計画を立て実施します。

また、退去時の清掃も業務のひとつです。

管理会社自身が対応することもありますが、必要に応じて専門業者に修繕作業を依頼することもあります。

資金管理

・ 収支管理 

・  投資計画の立案 

・ 申告相談 

資金管理は、言葉通りオーナーの資金を管理する業務です。

収支管理は、管理会社とオーナーが共同で行います。

物件維持のためには、ハウスクリーニング費用や火災保険料、修繕費用、入居付け時の仲介手数料など、様々な費用が必要になってきます。

家賃収入の中からどの程度費用を支払えるのか、相談しながら無理のない運用計画を立てることも大切です。

修繕費用の積立や空室対策など、長期的に安定して収益を得る方法をお伝えする業務もあります。

いずれ発生する修繕に備えて、どのくらい貯蓄しておけばいいか、どのくらい見積もっておくべきか投資計画や資産運用の立案も行います。

不動産収入がある人は、確定申告が必要ですが、確定申告自体を管理会社が請け負うことはありません。

確定申告に必要な書類の作成や準備、確定申告のアドバイスなどを行います。

不動産会社に依頼するメリット

不動産会社に管理を依頼する理由は様々。

どこを魅力に感じているのかを見極め、それぞれにあった提案を行うことでオーナー様とのよりよい関係も築くことができます。

賃料回収や管理の手間が省ける

オーナーにとって最大のメリットは、管理の手間がかからなくなること。

賃貸物件の管理業務はとても多く、オーナーひとりで全部こなすのはとても大変です。

所有物件が多ければ多いほど、家賃回収や建物管理の手間が増えます。

ノウハウが聞ける

各種管理に必要な知識を有する不動産会社が対応してくれるので、安心して管理を任せています。

ノウハウを積極的に学び、不動産投資家としてのスキルを向上させたいというオーナー様もいるでしょう。

入居付けしてもらえる

積極的な入居付けは、収益アップの源。

入居者がいなければ不動産投資は成り立ちません。

少しでも空室の期間をなくしたいと思うオーナー様がほとんどです。

トラブル対応してもらえる

管理会社が窓口になってクレーム対応くれるということも、とても魅力に感じているオーナー様が多いです。

入居者からの連絡に時間をとられる必要がなくなり、とても助かります。

不動産会社に依頼するデメリット

オーナー様は、デメリットもわかったうえで依頼してくれます。

デメリットを事前に知ることで、少しでも不安や疑問が解消できるように対応することができます。

費用がかかる

自主管理では発生しない委託費が発生し、受け取れる利益が減少してしまいます。

支出を控えたいと考えるオーナーにとって、これらの出費は大きな痛手になるでしょう。

管理会社の選定が必要

管理会社によってサービスの質が違うため、見極めることが重要。

トラブルがあった際の対応がずさんだったり、問い合わせに対する返答が遅かったりする場合、入居者は不満を抱えてしまいます。

そうならないためにも、素早く丁寧な対応を心がけましょう。

まとめ

不動産を所有することで発生する賃貸管理業務。

その業務内容は多岐にわたり、オーナーだけでこなすのはとても難しく、賃貸管理会社が力強い存在になります。

不動産会社が代行する管理業務と、依頼するメリット・デメリットを事前に知っておくことで、準備ができます。

その中でも一番重要なことは、素早く丁寧な対応ではないでしょうか。

＜参考記事＞

TATSUJIN JOURNAL：賃貸管理の基礎！入居後の管理

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