42条2項道路とセットバックについてわかりやすく解説

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道路は土地や物件の利便性を左右するだけではなく、その資産価値に大きく影響することもあります。

そのため不動産会社は、道路への理解や知識も必要となります。

その中でも、「42条2項道路」に接地している土地について詳しく解説いたします。

42条2項道路とは

42条2項道路とは、建築基準法上の道路の一つであり、「みなし道路」とも呼ばれています。

建築基準法が施行される昭和25年より前に建てられた住宅などでは、接地している道路の幅員が4メートル未満の場合もあります。

建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路と2メートル以上接しなければならない（接道要件）と規定しています。

これは、接道義務と呼ばれるものです。

接道義務 

まず、土地が道路に2ｍ以上接しているかどうかが、建物が建てられるかどうかの分かれ目になります。

長方形や正方形の土地では2ｍの接道義務が問題になるケースはほとんどありません。

しかし、問題は旗竿地（はたざおち）とも言われる路地状敷地です。

路地状敷地とは、細い通路を通って奥の敷地に行く土地を言います。

路地状敷地では、道路に接している通路部分の間口が2ｍ未満の場合、建物の建築許可が得られず、建て替えができません。

建築基準法と道路の種類

道路については建築基準法第42条に具体的に規定されており、分かりやすく整理すると次のようになります。

上表のうち、最後の「第42条2項」による道路は、接道義務に定められた「幅員4ｍ以上」の要件を満たしていませんが、道路の両側の敷地でそれぞれ「道路中心線から2ｍのラインまで敷地後退（セットバック）をして、将来的に4ｍの幅員を確保する」ことを前提に、「道路とみなす」ものです。

42条2項道路に欠かせないセットバック

そもそも、なぜ4mに満たない狭い道路がダメなのかというと

■火事が発生したとき消防車が入りにくい
■救急車がスムーズに入れない

ということがあります。

昔ながらの建物が密集している土地は、道幅が狭い（4m未満）ことが多いですよね。

このような建物を建て直す場合には必ずセットバックが必要になります。

セットバックとは

セットバックとは、英語で後退や後ろに下げることを意味する単語です。

セットバックには2つの意味があります。

1つは42条2項道路における敷地後退（セットバック）を示します。

もう1つは、段形後退と言います。

日照を妨げないためや風通しなどを考えて、建物を下の階から上の階に向かうにしたがって順次後退させ、階段状の外観になった建物のことや建築物の上層を引っ込ませることを指します。

42条2項道路におけるセットバックとは

nomu.comよりセットバックによるみなし道路  

第42条2項道路に新たに建築したり、再建築を行う場合は、接道義務に定められた「幅員4ｍ以上」の要件を満たしていませんが、道路の両側の敷地でそれぞれ「道路中心線から2ｍのラインまで敷地後退（セットバック）をして、将来的に4ｍの幅員を確保する」ことを前提に、「道路とみなす」ものとします。

したがって、42条2項道路に接地する土地では、自分の敷地でありながら建物や塀などを建築することができません。

セットバックした部分は道路とみなす

上記で表した赤いセットバック部分の敷地の所有者はその敷地の所有者に変わりはありませんが、建築基準法上は道路とされてしまいます。

緊急車両の妨げにならないように、また、災害時には避難経路としてきちんと機能するように、塀を建てたりすることや駐車場として利用することはできず、あくまでも道路としての用途のみに使用される土地となります。

セットバックの条件

道路を挟む向かい側に建物がある場合は道路の真ん中を境に、平等に土地を提供し、幅員4メートルの条件を満たせば良いのですが、向かい側に川・崖が存在する場合は単独で幅員4メートルの条件を満たさなければならないことから、より多くの土地を提供する必要があります。

道路を挟む向かい側に建物がある場合

土地に面する道路の中心線から水平線で2メートルの位置まで、セットバックが必要です。

例えば、土地の境界線が道路の中心線から水平線で1.5メートルの場所に位置する場合、0.5メートルのセットバックを行います。

道路を挟む向かい側に河川や崖がある場合

向かい側に川・崖が存在する場合は単独で幅員4メートルの条件を満たさなければなりません。

例えば、幅員3メートルの道路に面している場合、自身の土地の境界線から1メートルのセットバックが必要です。

まとめ

2項道路の規定は、土地の価値や建築できる建物の大きさに直結することであり、新しく土地を買って家を建てようと考えている人にとってはとても重要なことです。

また、2項道路に接している土地を所有しており、売却を考える場合にも影響してくる問題です。

そのため、売主、買主ともに売買したい土地の接道状況を把握しておくことが、不動産取引を失敗させないポイントのひとつになります。

不動産会社は道路幅員の計測など、定期的に基本的な知識や情報を見直しておくことが必要です。

〈参考〉

TATSUJIN journal：道路幅員の正しい計測方法と知っておくべきポイント

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