賃貸管理のよくある悩み｜不動産テック活用で対策と解決！

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不動産を所有する場合、賃貸物件の管理を行う必要があります。

賃貸管理と行っても業務は多岐に及び、オーナーが全て行うことは難しいとされています。

しかし、賃貸管理会社に全てを委託するのではなく、最近ではオーナー自信が不動産経営を勉強し、知識を増やしたいという声も多く聞こえます。

そこで今回は、賃貸管理業務の種類や、オーナー向けの不動産テックを共有いたします。

賃貸管理とは

賃貸物件における管理業部には建物を対象としたものと入居者を対象としたものに分けられます。

建物の管理

建物管理業務には、日常的な管理業務の他にも、建物の維持・向上のためのメンテナンス業務があります。

建物の管理が悪いと空室の原因になったり、建物や設備の寿命も短くなる場合があります。

入居者の管理

入居者管理は募集に始まって、契約・家賃回収・退去までの一連の業務です。

賃貸管理業務というと、一般的には不動産の入居や退居に関する契約や手続きに関する管理を意味することが多いのです。

賃貸管理業務｜入居者の管理

集金

家賃が入金できているか確認する集金業務は、代表的な賃貸管理業務です。

家賃は入居者とトラブルになりやすい要素でもあります。

物件を管理受託すると、月々の賃料や管理費などの回収を管理会社が行います。

しかし、家賃を滞納した場合には家賃保証会社が対応することもあります。

滞納・クレームの対応

家賃の滞納への対応も賃貸管理業務です。

住まいの苦情や、クレーム対応も行います。

具体的には、設備トラブルなどの入居者サポート、周辺住民とのトラブル、苦情に対する適切な対処などが挙げられます。

契約更新

契約終了期限が近づくと入居者が契約を継続するのか、それとも期間満了で解約するのか確認が必要になります。

借主に更新・退去の意思を確認して、更新する場合には必要な手続きや対応を行います。

また、退去の場合には明け渡しの立会いも行います。

契約更新には更新料が発生するのですが更新料の集金も必要です。

主に「引き落とし」と「振込」の二つのあります。

引き落としについては問題ないのですが、振込みの場合は期限までに振り込んでもらえない場合がありますので、これもまた確認の連絡を入れることになります。

退去時対応

退去時の対応には、お部屋のクリーニング、修繕が必要です。

入居時に受け取っている敷金内でお部屋のクリーニングを行うことがほとんどですが、お部屋の状態によっては追加で費用をもらう場合があります。

お金に関するやり取りになるため、契約解約時の敷金精算はトラブル発生のリスクを含んでいる業務の一つです。

・原状回復ガイドラインの遵守

・賃借人（借主）と契約内容の読み合わせ

・現況確認書の作成

が重要になります。

賃貸管理の方法

賃貸物件を管理する方法は、大きく分けて3つあります。

オーナーは、必ずしも自分で物件を管理する必要はありません。

むしろ、不動産運用の知識がなければ難しい場合が多いのです。

自己管理

一昔前は自己管理が一般的でした。

所有者であるオーナーが、賃料の集金や建物の清掃、滞納やクレーム対応まで賃貸物件の管理業務全て行います。

自己管理は賃貸経営のすべてを自分で行うので、非常に負荷が高いのです。

不動産運用の豊富な知識が必要になります。

管理受託

不動産管理委託契約とは、所有者であるオーナーが管理会社に、その物件の管理をお願いする契約のことをいいます。

オーナーは、不動産は所有していますがその資産を運用する知識があまり無かったり、年齢も含めて自分で管理することが難しい場合があります。

ですので、プロである管理会社に不動産の運用を委託するのです。

・入居者の募集

・共用部分の管理・修繕

・集金

・契約更新、退去手続き

など、他にも様々な業務を担います。

賃料、礼金・敷金などはオーナーが決定するので高い収益が見込める場合もあります。

一般管理受託はオーナーと入居者の間で直接賃貸契約を結ぶので、管理会社はあくまでサポートなのです。

サブリース

サブリース契約は一括借り上げ管理契約とも言われます。

賃貸管理会社がオーナーから物件をまるごと借り上げてます。

賃貸管理会社が入居者と直接、賃貸契約を結びます。

オーナーには、高い収益は見込めませんが、家賃滞納や空き部屋が生じた場合でも家賃収入の保証があります。

賃貸管理の悩み

業務に無駄が多い

賃貸管理会社においては、大前提として一部署でも業務範囲が広く、業務の効率化がまだまだ見直されていない場合が多いことが挙げられます。

不動産テックによるデジタルシフトや生産性の向上が進んでいく中、追いついていない賃貸管理会社も多くあります。

コロナ禍で社会全体が大きく変わった今、変わらなければ生き残れないのです。

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管理コストが高い

賃貸運用には管理コストがかかります。

・管理委託料、ローン、税金、管理費などの固定費

・媒介報酬、点検費用、工事費などの変動費

空室率改善や賃料回収ばかりに目を向けてコスト管理がおろそかになると蓋を開けてみると赤字になっていたなんて事態になりかねません。

逆に、コスト削減に目を向けすぎて空室が続いてしまっても収益性を損ねてしまいます。

空室が埋まらない

賃貸経営において、最も多い悩みが空室です。

築年数が古い、物件の清掃が行き届いていない、集客力が足りないなど、理由は様々です。

賃貸管理の悩みは「満室の窓口」で解決

賃貸物件の管理は、オーナーが自ら行う場合もあります。

しかし、一般的には不動産管理会社に依頼することがほとんどです。

不動産投資が成功するか否かは、不動産管理会社によると言っても過言ではありません。

しっかりとオーナーの期待に応える業務を行わなければなりません。

この厳しい時代に、賃貸管理会社として、空室の改善提案が出来ないことは致命的です。

オーナーの満足度は下がり、管理戸数は増えないどころか減少していくという、管理会社の「悪循環モデル」に陥ってしまいます。

お困りのオーナー様が気軽に立ち寄れる、そして不動産経営について相談できる窓口があったなら。

そんな想いから誕生したのが「満室の窓口」です。

管理受託のTATSUJIN 

「満室の窓口」とは、オーナ向けのFCであり、不動産経営の基礎や顧客ニーズの情報、空室対策や相続対策の知識など、あらゆる情報を余すところなく提供します。

全国の不動産オーナーをサポートするための「相談窓口」となっています。

不動産経営は学ぶ時代に突入しました。

定期的にオーナーに向けた勉強会を開催し、オーナー向け資格制度も用意。

投資理論、顧客ニーズ、税制、相続など賃貸経営に関する情報を包み隠さずお伝えします。

不動産管理会社だけでなく、オーナー自身にも不動産経営の知識をつけていただきます。

▶︎ツール

AI管理機能

AIによる空室対策提案システム。（提案対象物件選出・自動通知、空室物件への改善提案書作成、修繕記録やオーナー対応のデータ蓄積・分析など。）

オーナー集客機能

新規管理受託のため、オーナー向け全国版オウンドメディア、DMフォーマットなどの集客ツールを活用。

▶︎ノウハウ

オーナー集客手法

DMによる問い合わせの獲得、オーナー向けセミナーの開催手法などの活用。

オーナー提案手法

提案書を活用した管理受託のための営業ノウハウの活用。

▶︎研修・教育制度

セミナー・勉強会

社員教育のために、勉強会を撮影したE-ラーニングと資料の活用。オーナー提案のプロのスキルが学べる。

▶︎取得制度

オーナー信頼度と加盟店・スタッフのモチベーションUPのために、テストに合格すると昇格する制度を実施。（レベル別に4つの資格を用意。レベルUPには導入研修受講、記述テスト受験や活用事例レポート作成などをクリア。最終レベルでは活用レポートを全国大会でプレゼン。）

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