＜不動産売買の第一歩＞訪問査定の重要性とポイント

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不動産売買において、物件の価値を正確に把握することは非常に重要です。

そして物件の価値を決定するためには、現地での訪問査定が欠かせません。

今回の記事では、訪問査定の重要性と、訪問査定を行う際のポイントを解説させていただきます！

訪問査定とは

不動産の鑑定と査定の違い

不動産の「鑑定」と「査定」とでは、意味がまったく異なります。

「鑑定」は国家資格の不動産鑑定士のみが行える、法律に基づいた資産価値の評価のことです。

資産価値を評価する場面とは、具体的には固定資産税の算定や不動産の財産分与を行ったりするとき、相続や贈与の際などです。

また、お金を借りるときに担保価値を決める場合や、不動産の売買を行うときにも、鑑定による評価が使用されます。

不動産鑑定評価は決まった方式により額を算出しますが、その方式は

• ・取引事例比較法
• ・原価法
• ・収益還元法

の3つになります。

さまざまな知識と計算方法により評価額を算出する「鑑定」は、不動産鑑定士の資格の取得者だけが行うことができる仕事です。

不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務となっていて、資格を持っていない人は行うことができません。

この資格は、不動産系の資格のなかでも最も難易度の高い資格とされています。

「査定」は、不動産の売却や買い替えを考える際に、このくらいであれば売れるという予想価格を算出することをいいます。

「査定」の場合、査定額の算出方法や内容について一定の決まりはありません。

査定方法は客観性があり、算出に根拠が必要であるとされてはいますが、不動産会社によって調査の仕方はさまざまです。

つまり、査定価格に法的な責任はなく、たとえば不動産に関わる裁判や税務申告などで査定額を提示しても、正式な数字として通用しないということにもなります。

不動産の査定には２種類ある

査定には２種類の査定方法があります。

• ・机上査定（簡易査定）
• ・訪問査定
• の２種類があります。

訪問査定は営業担当者が現地を見て行う査定であるのに対し、机上査定は営業担当者が現地を見ずに行う査定です。

ちなみに、最近はインターネット上で価格がすぐに出せるシミュレーターがありますが、机上査定はシミュレーターとは異なります。

シミュレーターは完全に機械が行いますが、机上査定は人間が査定をしています。

机上査定は、登記簿謄本や住宅地図等の 外から入手できる資料および周辺の取引事例を参考にしながら行うのが特徴です。

訪問査定は、不動産会社が直接物件を訪れ、不動産の基本情報や所有者へのヒヤリングに加えて、直接物件の状態を見た上で査定を行う方法です。

訪問査定は誰が行えるのか

不動産査定に必要な資格は、特に法律によって規定されていません。

一般的には、不動産業界での実務経験がある者や、不動産売買に関する知識や経験が豊富な者が査定を行います。

ただし、不動産業界においては、不動産売買仲介業者や不動産会社に所属している者が査定を行うことが一般的です。

売却価格の目安となる価格を調査する不動産の査定は自分で行うこともできますが、地元相場や不動産の市況に詳しい不動産業者に依頼することが一般的です。

訪問査定の重要性

不動産売買において訪問査定は非常に重要なプロセスです。

訪問査定により、不動産会社は不動産の実際の価値を正確に評価し、適切な価格を決定することができます。

正確な価格設定ができる

訪問査定を行うことで、不動産会社は物件の実際の価値を正確に評価することができます。

この評価は、土地や建物の状態、周辺環境、利便性、類似物件の価格などを総合的に判断し、適切な価格を決定するための基礎となります。

机上査定では査定しきれない不動産のプラス要因、マイナス要因が加味されるので机上査定より正確な査定額を割り出すことができます。 

正確な価格設定を行うことで、売主と買主双方にとって不利益を生じる可能性を減らすことができます。

適切なマーケティングができる

訪問査定を行うことで、不動産会社は物件の特徴や強みを正確に把握することができます。

これにより、適切なマーケティング戦略を立て、適切な買い手層にアプローチすることができます。

例えば、家族向けの住宅であれば、周辺の学校や公園の情報を強調することで、子育て世帯にアピールすることができます。

買主との交渉に有利な立場を築くことができる

訪問査定を行うことで、物件の強みや弱みを正確に把握することができます。

この情報を基に、買主との交渉に有利な立場を築くことができます。

例えば、不動産の欠陥や修繕が必要な箇所がある場合、それを事前に把握しておくことで、買主からの交渉に対応しやすくなります。

訪問査定の流れや目的

不動産売買において、訪問査定は非常に重要な役割を果たします。

不動産の売却を検討して最初に行うことが、不動産の査定になるからです。

実際の訪問査定の流れや目的について解説します。

訪問査定の実際の流れ

訪問査定は、不動産会社が買主と売主の仲介をする際に行われます。

以下が訪問査定の流れです。

以下の流れが完了してから、媒介契約の締結や・売買価格の決定、実際の売却活動に移ることになります。

1. ■STEP1. 予約の確認 ：訪問査定の日程や時間を調整します。
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3. ■STEP2. 現地確認 ：不動産会社の担当者が、実際に物件を訪問し、建物や土地の状態、周辺環境、アクセス状況などを確認します。 
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5. ■STEP3. 訪問査定の実施 ：不動産会社の担当者が、売主から物件の説明を聞きながら、建物や土地の状態、周辺環境、アクセス状況などを査定します。 
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7. ■STEP4. 査定結果の報告 ：査定結果を売主に報告し、適正価格を提案します。
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訪問査定の算出方法

訪問査定は、机上査定で使用したデータに加えて、物件の状況も加味して査定額を算出する査定方法です。

一例ですが、訪問査定時には以下のような箇所を見ていきます。

• ・敷地形状：土地の形状・傾き・大きさを確認
• ・接道幅員：接道の長さ、前面道路の幅員を確認
• ・近隣関係：周辺の建物、越境の有無、高圧線の存在を確認
• ・ライフライン：上下水道、ガス、浄化槽の状況を確認
• ・建物状況：綺麗さ、日当たり、増改築、建物の傾きを確認

訪問査定の目的

不動産の「査定」とは、不動産の売却や買い替えを考える際に、このくらいであれば売れるという予想価格を算出することをいいます。

訪問査定の目的は、物件の価値を正確に査定し、適正な価格を提示することです。

訪問査定により、物件の状態や周辺環境を把握することで、買主にとって魅力的なポイントをアピールし、売主にとっても適正な価格で売却することが目的です。

この訪問査定により、買主と売主の双方が納得した取引が行われるようになります。

必要な書類

訪問査定で準備されるべき書類は以下の通りです。

査定を申し込まれた売主に準備を依頼します。

＜準備する書類＞

• ・権利証または登記識別情報
• ・所有権移転登記申請書
• ・住宅ローン残高証明書 
• ・登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面
• ・境界（筆界）確認書
• ・隣地所有者と交わす「越境に関する覚書」
• ・固定資産税評価額証明書
• ・固定資産税納税通知書
• ・購入時の各種書類（売買契約書、確認通知書・検査済証、管理規約など）
• ・過去のリフォームや修繕履歴

訪問査定のポイント

不動産売買において訪問査定を行う際には、いくつかのポイントがあり、以下に挙げるポイントを踏まえて、訪問査定を行うことでより正確な査定価格を算出することができます。

部屋の状態を整えることの重要性

訪問査定を行う前には、売却する部屋の状態を整えることが非常に重要です。

例えば、部屋が散らかっていたり、壁や床に傷や汚れがあったりする場合には、それが査定額に影響する可能性があります。

訪問査定を受ける前には、できるだけ部屋をきれいに整えるように、事前に売主に伝えておく必要があります。

駐車場や周辺環境についても査定に影響する

不動産の価格は、駐車場や周辺環境などの条件にも大きく左右されることがあります。

例えば、駐車場がない場合には、査定価格が低くなることがあります。

また、周辺環境において騒音などの問題がある場合にも、査定額が下がる可能性があります。

訪問査定を受ける前には、駐車場や周辺環境の問題点を事前に把握し、解消できることについては解消しておくことが望ましいでしょう。

設備や改修状況の重要性

不動産の価格には、設備や改修状況にも大きな影響があります。

例えば、キッチンやバスルームなどの設備が新しい場合には、査定額が上がる可能性があります。

また、屋根や外壁などの改修状況にも注目する必要があります。

訪問査定を受ける前に、できるだけ設備や改修状況を整えるようにお伝えしておくと良いでしょう。

土地や建物の詳細情報についての確認方法

訪問査定を受ける前には、土地や建物の詳細情報について把握しておくことが望ましいでしょう。

具体的には、建物の面積や間取り、築年数、土地の面積や形状、周辺環境の利便性や騒音問題など、不動産に関する情報を確認することが重要です。

このような情報に関しては、市役所や不動産業者、インターネット上の不動産情報サイトなどから入手することができます。

訪問査定を行う際には、このような情報のうち、会社側で用意するものと、売主が用意するものを把握して、お互いの準備が必要になります。

訪問査定における注意点

売り手の求める条件や希望を把握する

不動産売買において、売り手が求める条件や希望は非常に重要です。

例えば、売却価格や売却期限、物件の特徴などが挙げられます。

訪問査定の際には、売り手からこれらの情報をしっかりとヒアリングし、把握することが大切です。

また、売り手が不動産に対してどのような思い入れを持っているかも重要なポイントです。

売り手の思い入れが強い場合は、査定額よりも希望価格を優先することがあるため、その点も注意が必要です。

査定にかかる費用や時間について

不動産売買において、訪問査定は一般的に無料で行われますが、査定後に契約が成立する場合は手数料が発生することがあります。

また、査定には時間がかかる場合があるため、売り手には査定にかかる費用や時間について、事前にきちんと説明することが大切です。

売り手にとって査定額が予想より低い場合の対処法

訪問査定の結果、査定額が売り手の予想よりも低かった場合、売り手は不安や落胆を感じることがあります。

このような場合は、売り手の状況や希望を再度確認し、査定額が低かった原因や改善方法を提案することが大切です。

また、査定額が低くても必ずしも売却が不可能というわけではなく、売り手が売却を諦めないようにサポートすることも重要です。

信頼される不動産会社であるために

訪問査定を行う不動産会社が信頼されるための注意が必要です。

なぜかというと、売り手は不動産査定が少しでも高額な査定をつけてくれる会社や、契約を締結した後に、その物件の売却をしっかり行なってくれる会社を選ぶため、複数の会社に査定を依頼するケースが多いからです。

この時、売り手は、査定金額の比較だけではなく、会社への信頼性も比較の対象としています。

まとめ

不動産売買において、訪問査定は最初の第一歩であり、最も重要なプロセスの一つです。

売主である顧客に対して丁寧な対応を心掛け、査定価格についても適正な価格を提示することが重要です。

顧客満足度を高めるために、訪問査定の重要性やプロセスを徹底的に見直し、ポイントにも注目していくことが必要です。

ぜひ今回の記事を参考にしてください。

不動産売買の達人

〜不動産売買のための不動産テック〜

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