「人の死」に関する告知のガイドラインを解説【不動産取引】

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賃貸物件の入居者が亡くなられてしまった時、次の入居者のために告知の義務があるのか、どのようなケースで告知が必要なのかという疑問が上がります。

例えば、

・人の死があったことを告知すれば借り手や買い手がつかなくなるのではないだろうか

・昔の事故物件であるため、告知して家賃を大幅に値下げしなければいけないだろうか

・後から入居者とのトラブルが起こらないだろうか

など、様々な懸念が浮かび上がってきます。

賃貸物件で人が亡くなられるケースは少なくはありませんから、いざという時のために、今回の記事では「人の死に関する告知のガイドラインについて」について解説しますので、参考にしてください。

この記事は2021年10月に国土交通省より発表されたガイドラインを元に解説させていただきます。

「人の死の告知に関するガイドライン」について

国土交通省が策定したガイドラインである

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

それまで明確な判断基準がなかったために、賃貸物件で入居者が亡くなった時に

・どのようなケースで告知すべきか

・どの程度までの調査が必要か

などの考察や決定が、家主にとっても入居者にとっても難しい課題となっていました。

そこで、このようなガイドラインが設けられました。

人の死に関する告示事項やケースは、不動産取引の際に宅建業者を通じて告げられる事が一般的であるため、このガイドラインは宅建業者が取引の際に追うべき義務が明確に取りまとめられています。

ガイドライン策定の背景と経緯

国土交通省では、以下の背景と経緯の元に、このガイドラインを策定しました。

※以下「国土交通省公式サイト」より引用

○　不動産取引にあたって、取引の対象不動産において過去に生じた人の死に関する事案について、宅地建物取引業者による適切な調査や告知に係る判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことで、円滑な流通や、安心できる取引が阻害されているとの指摘があります。

○　国土交通省では、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、令和２年２月より「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」において検討を進め、同検討会での議論や、本年5月から6月に実施したパブリックコメントを踏まえ、標記ガイドラインをとりまとめました。

ガイドラインの概要

国土交通省による、このガイドラインの概要は以下の通りです。

後に詳しく解説しております。

※以下「国土交通省公式サイト」より引用

○　本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。

○　本ガイドラインにおいては、例えば以下の事項等について整理しており、詳細は別紙１（概要）及び別紙２（ガイドライン）をご確認ください。

・宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。

・取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。 

・賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。 

・人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。 

入居者が死亡した際の賃貸借契約について

まずは「人の死の告知に関するガイドライン」の解説の前に、賃貸物件で入居者が亡くなった場合の契約そのものについてまとめていきます。

賃借人の賃借権はどうなるのか

入居者が死亡した際、賃貸借契約は消滅せず、賃借権は相続人に相続されます。

契約は相続人に承継され契約が継続されるため、不動産オーナーや大家さんは入居者の死を理由に契約を勝手に解除したり、その部屋にある家具や家財を破棄することはできません。

相続人への相続について

賃借権が相続人に相続されると、賃借権だけでなく、敷金や毎月の家賃債務も相続人に相続されます。

そのため、賃貸物件で入居者が死亡した場合は、連帯保証人や緊急連絡先に連絡を取って、賃貸借契約の相続を取りまとめる対応を行う必要があります。

この際、全ての相続人が相続破棄した場合は、賃貸借契約は消滅し家具などの所有権も破棄となります。

滞納金があった場合

入居者が死亡した物件で、家賃の滞納があったり、未払い請求があった場合は、支払いの債務も相続人に承継されます。

よって、滞納分の家賃と未払い分の請求は、相続人に対して請求や督促を行います。

ただし先ほど述べたケースのように、全ての人が相続を破棄した場合は、これらの請求や督促は誰にも出来なくなります。

さらに、部屋に残った家財の処分費用や、原状回復費用もオーナー負担となります。

ガイドラインが示す告知の判断基準

ガイドライン：調査について

国土交通省によると、人の死が生じた物件の調査について

「過去に人の死が生じた居住用不動産の取引に際して宅地建物取引業者がとるべき対応に関し、宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点で一般的に妥当と考えられるものを整理」とあり、以下のようにまとめられています。

国土交通省：ガイドラインのポイント「調査について」より つまり解釈としては、以下のようになります。

・人の死が生じた賃貸物件に関して、宅地建物取引業者は売主・貸主に告知書への記載のみの調査でよい（ただし、適切な記載を求める助言をあらかじめ伝える事が望ましい）

・近隣の住民への聞き込みやネットでの調査などは不要

・仮に聞き込みなどの調査が必要な場合も、亡くなった方や遺族への配慮や慎重な対応が必要

・ただし、事案の存在を疑う事情がある時は、売主・貸主に確認が必要なケースもある

詳しくは、「宅地宅建取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をご覧ください。

「告知について①」（告知が必要ない場合）

国土交通省によると、告知が必要ない場合を以下のように「告知について①」としてポイントがまとめられています。 

国土交通省：ガイドラインのポイント「告知について①」より 

つまり解釈としては、

宅地建物取引業者は、人の死の告知は、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす場合には告知が必要と、おおまかに原則を置いていますが、

その一般的な基準も「告げなくて良い場合」として①〜③を例に挙げています。

①：取引の不動産物件で起きた、自然死・日常生活の中での不慮の死

②：取引の不動産物件や、日常使用する共用部分での①以外の死や、特殊清掃等が行われた①の死で、事案発生から3年間が経過した後

③：取引の不動産物件の隣接住戸や、日常使用しない共用部分での①以外の死・特殊清掃等が行われた1の死

よって、①〜③以外の場合は告知が必要と判断しています。

詳しくは、「宅地宅建取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をご覧ください。

「告知について②」（告知が必要な場合）

国土交通省によると、告知が必要な場合を以下のように「告知について②」としてポイントがまとめられています。

国土交通省：ガイドラインのポイント「告知について①」より  

つまり解釈としては、

・告知しなくて良いとした場合も、事件性や社会への影響が強い場合は告知の必要がある

・告知しなくて良いとした場合以外は、告知の必要がある

・告知しなくて良い場合も、買主や借主から事案の有無について問われた場合や、買主や借主にとって社会的影響により把握しておくべき事情があると認識した場合、告知の必要がある

・告知する場合は、時期、場所、死因、特殊清掃等が行われたことを伝える

・亡くなった方や遺族の名誉や生活の平穏を配慮して、個人情報など伝える必要がない事がある

・買主や借主が納得して判断して取引が行われ、宅地建物取引業者はトラブルの未然防止に努め対応する。

という事になります。

詳しくは、「宅地宅建取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をご覧ください。

ガイドラインが出来たことによる対応

統計によると、自宅での死因のうち、自然死であるケースは9割を占めることから、一般的な死因とされる自然死は原則として、宅建業者は取引の相手方に告知する必要がないという基準が、このガイドラインに設けられました。

しかしながら、不動産管理会社、宅建業者、オーナーのいずれもが共通意識として必要な事は、次の取引相手となる入居希望者や買主とのトラブルが起こらないよう、ガイドラインに基づいて告知が必要なケースについては正確で明確な対応が必要となります。

この際、不明な場合は不明と返答するケースもあり、調査に関してもガイドラインの基準があるため、準じていく必要があります。

宅建業者やオーナーにとって告知不要と判断しても、次の入居者や買主から事案の有無について問われた場合や、買主や借主にとって社会的影響により把握しておくべき事情があると認識した場合、告知の必要があるという点が重要になります。 

また、事案の存在について故意に告知しなかった場合は、家主が民事上の責任を問われる可能性もあるので注意が必要です。 

まとめ

冒頭にも述べましたように、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が2021年10月に策定されるまでは、明確な基準が設けられておらず、不動産の取引現場に混乱を来たし、円滑な流通、安心できる取引が阻害されているとも言われていました。

このガイドラインが出来てからは、基準た対応に基本的な目安ができ、宅地建物取引業者においても、不動産オーナーや大家さんにとっても、取引がしやすくなったと言われています。

そのガイドラインについて、今回この記事でわかりやすく解説させていただきました。

詳しくは、国土交通省のガイドラインをご確認いただき、あくまでも亡くなられた方やご遺族のプライバシーや、また次の入居者や買主への影響を踏まえる事も重点に置きながら、対応へのご参考にしてください。

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