今さら聞けない「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いとは！

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貸主と借主の間で賃貸契約を結ぶことを借家契約（しゃっかけいやく）と言います。

借家契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」に分けることができ、貸主側がどちらの契約内容で物件を出すか判断します。

では、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いは何なのでしょうか。

とりきめや条件などについて解説します。

「普通借家契約」と「定期借家契約」の違い

「普通借家契約」は借主が希望すれば原則として契約更新がされ、貸主も正当な理由がない限りは更新を拒否できない契約です。

一方、「定期借家契約」は、契約の更新がない契約で契約期間が満了した時点で契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができる契約です。 

画像提供：CHINTAI情報局 

契約方法

普通借家契約は、トラブルを回避するために書面での契約が一般的ですが、口頭でも契約可能です。

対して定期借家契約は、契約期間を確定的に定めたら、公正証書などの書面によって契約することが必要です。

しかし、必ずしも公正証書である必要はなく、一般の書面による契約でも締結が可能。

また貸主は、契約書とは別に「契約の更新はなく、期間の満了とともに契約終了すること」を書面としてあらかじめ交付して、借主に説明する義務があります。

もしこの説明を怠ったときは、定期借家契約としての効力がなくなり、普通借家契約になります。

契約更新の有無

普通借家契約は借主の意向により契約の更新ができます。

基本的に、契約後は解約の手続きをするまでは同条件にて更新され続け、貸主の方からは正当な事由がない限り解約や契約更新の拒否はできません。

定期借家契約は、基本的に期間終了後の更新はできません。

更新したい場合は新たに契約をし直す必要のあります。

借主からの中途解約

普通借家契約は、中途解約に関する特約をあらかじめ定めていれば可能。

解約の予告期間や、直ちに解約する際に支払う金額を定めることが多いです。

定期借家契約の中途解約は基本的にできませんが、特約を個別に結ぶことが可能です。

期間中に借主の転勤、病気などによる療養、親族の介護などやむを得ない事情が発生し、物件を使い続けることが困難になった場合には、解約の申し入れができます。

ただし、この解約を申し入れることができるのは、床面積が200㎡未満の物件を使用している借主に限られるので注意しましょう。

賃貸借期間の上限

普通借家契約に上限はなく、1年以上で設定しますが、一般的には2年とすることが多いです。

契約期間を1年未満とした場合は「期間の定めのない契約」とみなされ、各当事者がいつでも解約の申し入れができてしまう状態になります。

定期借家契約も特に制限はなく、自由に定めることができます。

賃貸料の増減

普通借家契約は賃貸料の増減を請求することができますが、一定の期間増減しない特約がある場合はそれに従います。

これに対し定期借家契約は、特約の定めに従う必要があります。

「普通借家契約」物件のメリットとデメリット

普通借家契約では自動更新がされるので、更新の手間がかからないのが最大のメリットです。

基本的に、借主のための契約システムなので、いきなりの強制退去命令や家賃を一方的に増額される心配がありません。

また、定期借家契約の物件より圧倒的に数が多いです。

オーナー側に融通が効きにくいので、あらかじめ長期的目線で修繕費なども含めた金額設定をされることがほとんどで、定期借家契約に比べ賃料が割高になる可能性があります。

「定期借家契約」物件のメリットとデメリット

期間限定で良い物件を安く利用できるのがメリットです。

期間が決まっている転勤や、持ち家が建て替えやリフォームをしている間の仮住まい、学年によりキャンパスが変わる大学生など、期間を決めて借りたい人におすすめです。

大家さんが自身の居住目的に建てた、あるいは購入した戸建てや分譲マンションが貸し出されるケースもあるため、比較的新しく、さらには、一般的な賃貸物件の仕様にはない、充実した住宅設備の住まいに暮らせる場合があります。

また、建て替えや取り壊しが決められている住居などは期間が限られているため、家賃が相場よりも低く設定されていることがあります。

原則、途中で解約をすることができないので注意しましょう。

また、必ず期間内に退去しなければならず、契約期間以降も継続して住み続けたい場合は、大家さんと借り主側の両方の合意が必要になります。

契約期間中に家賃の滞納や住民とのトラブルなどの問題がある場合には、再契約が難しくなります。

まとめ

「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いについて解説しました。

欧米では定期借家契約がスタンダードですが、日本では約20年前から優良な賃貸住宅を供給しやすくなることを目的に導入された契約方法です。

それぞれのメリット・デメリットを把握して、検討してみてください。

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