住み替えにかかる費用と税金について徹底解説！

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「住み替え」は、それぞれのライフステージの変化により、希望したり必要になることがあります。

例えば

・子供が増えて手狭になった

・転勤になった

・両親と同居になった

・子供たちが巣立って夫婦2人暮らしになった

・田舎暮らしをしたい

・交通の便の良いところに暮らしたい

・環境を変えたい

などの理由で、今の住まいが持ち家でも、そこを売って新しい家を購入しようとするケースがあります。

その際、一番気になるのは費用の問題です。
どのくらいの費用が必要なのか、何に費用や税金がかかるのか、見当もつかない方が多いのではないでしょうか。
また、かかる税金もできるだけ抑えて、住み替えをしたいと考えられるのではないでしょうか。

今回の記事では、住み替えにかかる費用と税金について詳しく解説していきます。

不動産会社にとっては、住み替えを検討されるお客様へのアドバイスに、今回の記事をご活用ください。

住み替えにかかる費用とは

住み替えをする時には、

・今住んでいる物件を売却するための諸経費

・新しい物件を購入するための費用と諸経費

が必要となります。

今住んでいる物件を売る際にかかる費用と税金

「今住んでいる物件」を売る際にかかる費用は以下の通りです。
                   

仲介手数料

不動産物件の売却を依頼する際、不動産会社には仲介手数料を支払う必要があります。 また仲介手数料には消費税がかかります。

●仲介手数料とは以下の料金になります。
・売却活動に対する成功報酬として（売買契約後）
・通常の業務で発生する手数料としての費用（遠方の物件に対応するための出張費・測量や建物の解体・荷物の保管やゴミの廃棄・長期間管理する際の物件管理費などについては実費が別途費用となる）

●また、仲介手数料の上限は法律（宅地建物取引業法）で決められています。

※以下の「仲介手数料の上限額」については、後述の購入の際の仲介手数料においても同様の資料となります。

下記資料：suumo公式サイト「仲介手数料とは？家を売買するときにかかる仲介手数料って？」より引用

〈売買時における仲介手数料の上限額〉

※売買価格には消費税を含まない

例えば、3000万円の物件を購入する場合、計算式は以下のようになります。

■仲介手数料の上限額＝200万円×5％＋200万円×4％＋2600万円×3％＋消費税＝105万6000円

このように、金額を区切って3回計算するのは手間がかかるため、速算式という方法で計算することも可能です。もちろん、どちらの式で計算しても金額は同じになります。

〈速算式での計算方法〉

※売買価格には消費税を含まない

〈売買価格別、不動産会社に払う仲介手数料の上限目安〉

※売買価格には消費税を含まない

売買契約書に必要な印紙税（収入印紙代）

不動産物件を売却する際、契約書や証書などを作成する際に課税される印紙税を納税する必要があります。
・印紙税は、不動産の売却に関わらず発生します。
・印紙税は、課税対象となる書類に収入印紙を貼り、消印を押すことで納税が完了します。
・印紙税の金額は、契約書に記載されている金額によって定められています。

売買契約書に必要な印紙税の金額は次のとおりです。
（※平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものに関しては軽減措置となります）

 軽減措置の内容について、詳しくは国税庁の「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をご覧ください。

登記簿上の住所や氏名の変更など、住宅ローンの抵当権抹消費用

不動産物件の売買を行うと名義変更などの登記の手続きが必要になります。
登記の手続きを法務局で行うと、登録免許税という税金が必要になります。
不動産物件の売買で必要な登記の手続きは、「所有権移転登記」と「ローンを利用した場合の抵当権に関する登記」です。

・所有権移転登記とは
不動産の名義を変更するための登記手続きのこと。所有権移転登記の登録免許税はほとんどの場合購入者側が負担する（売却する側が負担することはあまりない）。所有権移転登記の登録免許税の税率は土地も建物も固定資産税評価額の2%。

・ローンの抵当権に関する登録免許税とは
前の家（今住んでいる家）を売却した時に完済した場合の抵当権抹消登記と、新居をローンを組んで購入した場合の抵当権設定登記がある。ローンを借り入れた場合、金融機関が万が一の場合に家や土地を差し押さえして競売できる抵当権を設定する。
前の家（今住んでいる家）のローンを売却したお金で完済した場合には抵当権抹消登記で抵当権を外す。抵当権抹消時の税額は登記手続き1件につき1,000円。家1棟と土地1筆の場合には合計2,000円。 
※新居の購入に新しい住宅ローンを借り入れた場合には、抵当権設定登記が必要。抵当権設定登記の登録免許税の税率は借り入れた金額の0.4%。

ローン完済手数料

今まで住んでいた不動産物件を売却したお金でローンを完済する場合は、一括返済事務手数料が別途必要となってきます。

通常一括返済には『手数料』がかかりますが、金融機関ごとに必要な金額は異なります。金融機関に確認が必要です。 
返済する金額や、手続きが窓口かインターネットかなどにより、金額が異なる金融機関もあります。
また、変動金利で借り入れしている場合には『未払利息』の支払いが必要なこともあります。未払利息とは、金利の見直しにより返済額より利息部分が多くなることで発生する、支払われていない利息のことを言います。

                         

売却で利益が出た際の譲渡所得税

 

不動産物件を売却して、譲渡所得（利益）が出た場合には譲渡所得税がかかります。

・譲渡所得とは
売却した金額から売却にかかった手数料と、その不動産を取得したときの購入金額と購入に掛かった手数料などを差し引いた金額のこと。
売却金額が購入金額を下回ったときには譲渡所得はマイナスになるので譲渡所得税は発生しない。

譲渡所得がプラスになったときには、所得税、住民税、復興特別所得税が課税されます。この3つを合わせて譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税は所有期間によって、税率が異なります。所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得です。

• ・短期譲渡所得=所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%=39.63%
• ・長期譲渡所得=所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%=20.315%

新しい物件を買う際にかかる費用と税金

「新しい物件」を買う際にかかる費用と税金は以下の通りです。

新しい物件の購入費用

当然ですが、新しい物件の購入費用が必要となります。

そして、新しい物件の購入費用（主に頭金）以外にも以下の予算が必要となるでしょう。
・リフォームや修繕の費用
・リノベーションをするならその費用
・新しい家具やファブリック（カーテンなど）の費用
など、新しい物件の購入費用以外に必要な費用も予算に組む必要があります。

引越し費用

引越し費用も大きな予算となるでしょう。

場合によっては転勤などの時期的な都合や売却時期の都合、あるいは購入する物件のリノベーションの完成時期など、引越しのタイミングが合わず、今まで住んでいた物件と新しく住む物件の間に、一旦仮住まいを検討するようなケースもあります。この費用も引越し費用として必要な場合があります。

仲介手数料

不動産会社に新しい物件の購入を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
契約が成立したタイミングで、購入の契約時や引渡し時に不動産会社に支払うことになります。また仲介手数料には消費税がかかります。

※「仲介手数料の上限額」については、前述の「売却時における仲介手数料の上限額」の資料をご参照ください。

尚“手に入れる方法”によって仲介手数料がかからない場合があります。

どのような方法の時に仲介手数料がかからないか、以下はケース別に必要・不要について確認できる資料となります。

下記資料：suumo公式サイト「仲介手数料とは？家を売買するときにかかる仲介手数料って？」より引用

■新築マンションを購入する

■中古マンションを購入する

■新築戸建てを購入する

■中古戸建てを購入する

■注文住宅を建てる

■土地を購入する

■リノベーション物件（※2）を購入する

※1．間に不動産会社が入らない分、トラブルが起きた際にはすべて当事者間で解決をしないといけません。このようなリスクがあることを覚えておきましょう
※2．リノベーション物件とは、中古物件を不動産会社が買い取り、リノベーションをした後に販売している物件のこと

収入印紙代

前述の「今住んでいる物件を売る際にかかる費用と税金」の項目にある「売買契約書に必要な印紙税」の記述と同様になります。ご参照ください。

登記費用

前述の「今住んでいる物件を売る際にかかる費用と税金」の項目にある「売買契約書に必要な印紙税」の記述と同様になります。ご参照ください。 

尚、所有権移転登記の登録免許税はほとんどの場合購入者側が負担します。

また、新居の購入に新しい住宅ローンを借り入れた場合には、抵当権設定登記が必要です。抵当権設定登記の登録免許税の税率は借り入れた金額の0.4%です。

不動産を購入したときは、その不動産が自分のものであることを証明するために登記をする必要があります。

具体的には
・購入した不動産の所有権を売主から移転するための「所有権移転登記」
・購入した土地に建物を新築するときは、その建物には登記簿は存在しないため、あらたに登記簿に登録してもらうための「表示登記」と「所有権保存登記」が必要
・住宅ローンを借り入れたときは、金融機関もしくは保証会社が融資した住宅ローンを担保するために購入した不動産に「抵当権」を設定することになるので、抵当権設定登記の費用

登記には、法務局へ納める登録免許税と、司法書士などへの報酬が必要となります。

おおよその費用は下表のようになります。

下記資料：イエウール公式サイト「家住み替えの方法は？3つの進め方やローンや費用・税金、減税措置などを徹底解説！」 より引用 

【中古物件を購入したとき】

【購入した土地に建物を新築したとき】

この他、司法書士の立会料（1万円～2万円程度）などが加算される場合があります。

住宅ローンの手続きに関する費用や火災保険料

●住宅ローンを組む際には、手続きに関して様々な費用が必要になります。

この時、ベースとなるのは不動産の概算価格です。
マンションや土地、一戸建て住宅を購入した場合にかかる諸経費と金利の合計は、一般的に中古住宅や新築一戸建て（建売住宅）の場合で6～9％、新築マンションや注文住宅の場合は3～6％が見込みと言われます。

 ①融資手数料…住宅ローンを借りる銀行などの金融機関に対して支払う手数料のこと。一般的に3～5万円ほど。ただし低金利な住宅ローンでは融資額に対して2.2％などと設定されていることもある。事前の確認が必要。 

②ローン保証料…保証人を保証会社に依頼する際にかかる費用。売買金額1,000万円に対し20万円ほどが相場となる。例として3,000万円の物件を購入する場合は60万円の見積もりとなる。 

●住宅ローンを組む際には、各種保険料も必要となります。 

住宅ローンの審査に通過するためには、火災保険への加入が一つの条件になります。費用は保険のプランによって変わりますが、安い場合は15万円、高い場合は50万円程度が必要です。通常、火災保険は一戸建てで木造のように燃えやすいと高く、マンションのように鉄筋コンクリートで燃えにくいと安くなります。地震保険を追加する場合には、別途10万円前後が加算されます。 

 団体信用生命保険（団信）は、あらかじめ金利に上乗せされていることがほとんどです。こちらの費用は10万円前後になります。団信は、返済途中に死亡してしまった場合にローンの残債をゼロにできる保険なので、不動産購入には必須です。 

不動産取得税

住み替え先の新居が新たに他の人から譲渡されて取得した不動産だった場合に、新たに取得した人に対して課税されるのが不動産取得税です。
購入の場合も無償譲渡の場合も、一律に課税されます。
相続で取得した家の場合には課税されません。

不動産取得税の税率は固定資産税評価額に対して、土地が3%、住宅の建物が3%、非住宅の建物が4%です。
不動産を取得した日から60日以内に市町村役場か県税事務所へ不動産取得申告を行って納税します。

一定金額が控除される軽減措置や特別措置を受けられる場合がありますが、60日以内に申告しないと適用外となるので注意しましょう。

※控除される軽減措置や特別措置については後述があります。

新しい物件をもらった場合の贈与税

住み替え先の新居が贈与された不動産であった場合には、贈与税が課税されます。贈与税とは、個人から個人へ財産を譲り渡したときに課される税金です。

贈与税は贈与される財産の評価額から基礎控除の110万円を控除した残りの金額によって以下の表のように変わります。

参考：国税庁｜贈与税の計算と税率
不動産の評価額は土地は相続税評価額で計算します。建物は固定資産税評価額で計算します。
贈与で新居を取得した場合も、不動産取得税の対象なので両方の納税が必要です。

固定資産税

固定資産税とは、個人や法人が所有している固定資産に対して納税の義務が生じる地方税の一種です。
対象となる固定資産は毎年1月1日に所有しているもので、不動産であれば所在の市区町村の役所によって課税されます。
固定資産にあたる不動産は、賃貸の住居を除いた住居用、投資用、商業用のマンション、戸建て、土地で、これらはすべて固定資産税の課税対象となります。

固定資産税の納税者は、対象の不動産の固定資産税課税台帳に登録されている名義人です。
納税者に対して、毎年不動産の所在地を管轄している市区町村の役所から通知書が郵送されてきます。

ここで、売却があった際は、売主と買主のどちらが固定資産税を支払う義務が生じるのかという問題が発生します。
固定資産税は毎年1月1日に所有している方に対して支払い義務の生じる税金です。そのため、売却があった年の固定資産税は売主である方が全額支払うことになります。不動産売却後に名義変更がなされて、初めて所有者が売主から買主へと移行されます。そのため、買主の方が固定資産税を支払うのは名義変更された翌年からということになります。

しかし、それでは売主が固定資産である不動産を所有していない期間分も固定資産税を納めることになってしまいます。
そこで不動産取引では、1年分の固定資産税を先払いしていた売主に対し、買主が精算金を支払うのが慣例となっています。

固定資産税の計算方法や、都市計画税が追加課税される場合については、以下のサイトをご参照ください。

▶︎すみかうる「不動産売買における固定資産税 計算方法や都市計画税についても解説」

税金を抑える方法

住み替え・買い替えの時に「税金を抑える方法」があります。

こちらの記事を参考にしてください。

ローンが残っている場合の売却方法

住み替えローンを利用する

家を住み替える時に、今住んでいる家のローン残債を、売却額を使って完済することができれば問題ありませんが、売却額では足りないオーバーローンになってしまう可能性があります。

その場合は「住み替えローン」を利用するという方法があります。 

住み替えローンとはローン残債分を次の住宅ローンと合わせて借りれるローンのことです。 

家の売却額を使っても残ってしまったローン残債を、住み替え先の住宅ローンと合わせて借りることができます。 
複数の金融機関でローンを組まずに済み、月々の支払いで返済できます。 

ただし、住み替えローンは住宅ローンより金利が高いので、金融機関の審査もその分厳しくなります。担当の不動産会社か金融機関で事前の確認が必要です。

まとめ

今住んでいる物件を売却し新しい物件を購入する「住み替え」を行う際に、どのような費用や税金が必要になるかを徹底解説！させていただきました。

・今住んでいる物件を売る際にかかる費用と税金

・新しい物件を買う際にかかる費用と税金

・ローンが残っている場合の売却方法 

という項目でまとめてあります。

是非ご参考にされてください！

マンション売却＆住替えの窓口 

初めてのマイホーム購入の窓口 

不動産売買の専門店「売買の窓口」

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