アパートの外壁調査方法

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マンションやアパートなどの建物は消耗品です。

時間の経過とともに劣化が進み、特に傷みが目立つと美観を損ねるだけではなく、建物の寿命も短くなってしまいます。

また建物の劣化や地震の影響でタイルなどの外壁材が落下するなどの事故に繋がるケースもありますので、オーナーにとって外壁の定期的なメンテナンスは欠かせません。

外壁調査の簡単な方法をご紹介しますので、これから大規模修繕を検討中の方も是非参考にしてみてください。

外壁調査の必要性

外壁調査とは、雨風や日光などの影響によって起こる建物の外壁の劣化度合いを、専門的な知識・技術に基づいて調べる検査です。

丈夫な鉄筋コンクリートであっても、経年劣化は必ずあります。

自然災害の多い近年、台風や洪水、地震、強い紫外線など複数の条件が重なると劣化は進みやすくなります。

物件の外壁に使われている素材や塗料によって寿命はさまざまです。

設備の不具合と同じように、いつどのようなタイミングでアパートの外壁に不具合が発生するか分かりません。

そこで必要になってくるのが、外壁調査です。

建物の外壁は、常に雨風や日光にさらされており、外部環境がもたらす影響を受け続けるため、特に経年劣化が進みやすい箇所になります。

外壁の調査を行わず、外壁の浮きやひび割れ、剥がれをそのまま放置していると、建物の利用者の安全を守ることもままならなくなってしまうのです。

外壁調査の方法

物件確認の際に外壁の劣化状態を簡単に確認できる方法を紹介します。

アパートの管理会社がしっかりと外壁の調査を行い、その上で専門の業者に修理依頼をするのが一般的です。

外壁のコーキング

コーキングの調査方法 

外壁のコーキングが切れていないかを調査します。

まずは、目視を行い、割れや切れがある場合はすでに劣化しているということになります。

割れや切れがない場合は、指で押して柔らかさを確認してください。

コーキングは外壁材と外壁材の間にあるゴム状時間と共に「硬化」→「ひび割れ」→「剥がれ」の順で劣化していきます。

硬化してから剥がれるまでの劣化スピードが速いため、劣化の基準としてはまず指で押して硬くなっていないかを確かめます。

屋根の状態

屋根の状態を調査する目的としては、

・屋根の防水機能は発揮されているか

・雨漏れの兆候はあるか

の2点になります。

建物の屋根は紫外線や雨風の影響をかなり受けやすい場所です。

しかし、なかなか調査を行う機会のない場所でもあります。

管理会社としては、塗装が落ちていないか、色むらや剥がれはないか、しっかりと目視で確認します。

錆の状態

強度が保たれていない錆 

錆が生えているか、また強度が保たれているかに重点を置いて確認します。

錆が表面だけなのか、内部まで侵食しているのか、どのように確認するかと言いますと、一番簡単なやり方は錆をこすってみることです。

錆が内部まで侵食していると、穴が空いていたり一気に崩れる可能性があります。

表面のみの錆は、こすると下から錆びていない部分が顔を出します。

外壁塗装の状態

外壁は防水工事ではなく、「外壁塗装」によって防水性を持たせるのが一般的です。

外壁表面に塗料を塗ることで、外壁材が雨水を吸収するのを防いでいます。

外壁からの雨漏りを防ぐためには、外壁の防水機能が低下し始める頃を見計らって、外壁塗装を行なう必要があります。

一般的に、外壁塗装のタイミングは築１０年と言われていますが、周辺の環境などによって建物の劣化状況も異なってきます。

防水機能の低下に直結するサインは以下になります。

⚫︎指で撫でると白い粉が付く（チョーキング）

塗膜の防水機能が低下しているサインです。

チョーキングと呼ばれる現象は、紫外線や雨によって塗膜の表面が劣化し、粉状になっている状態です。

そのまま放置しておくと、雨などを吸収するようになるため危険です。

まとめ

外壁の劣化サインには

・色あせ

・0.3mm以下のひび割れ

・塗膜の膨れ

・カビ・藻・コケの発生

などが早期に見られます。

建物のメンテナンスは、マンションのオーナーさんにとっては必須事項ですが、個人で判断することはなかなか難しいなかなか難しい現状がありますので、是非、専門家の力を借りて、外壁調査を行うことをおすすめします。

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