管理戸数を増やすメリットとは？

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管理戸数を増やすことは、収益の安定につながり、会社の経営も安定にも繋がることから、管理戸数を増やしたいと思っている賃貸管理会社も多いはず。

では、どのように増やしていくのか、

管理戸数を増やすメリットとその増やし方についてご紹介します。

管理戸数が減少する原因

物件の管理戸数が減少する原因としては以下のようなことが考えられます。

老朽化による取り壊し

物件そのものの寿命よりも早く来るのが、設備の劣化や故障です。

一般的には、設備が劣化した物件を、「老朽化」とするケースが多いのです。

老朽化した物件には入居率の低下がまず現象として表れます。

そして数年かけて空室が増えやがて入居者がゼロになり取壊されます。

さらに、目に見えた老朽化が見られなくても、賃貸物件の資産価値は築年数の経過によって減少していきます。

管理会社への不満

賃貸情報サイト『ウチコミ！』に登録中の大家さん対象の「管理会社に対しての意識調査」の結果が発表されました。

回答者のうち、物件管理を管理会社に依頼している人は6割。

そのうち、管理会社に対して「満足」と答えたのは31.1％。「とても満足」4.7％と合わせて35.8％が満足しているよう。

しかし「不満」20.8％、「やや不満」15.1％も合わせて35.9％。

満足している大家さんが3割強いる一方で、ほぼ同割合の大家さんが、不満を感じていることが分かりました。

不満の理由としては、「入居付けが弱い」、「対応が遅い・悪い」、「入居者募集に対して積極的ではない」、「広告費が高い」が上位で、約7割が入居者募集に対しての不満でした。

不満の理由は色々ありますが、一番はオーナーの期待に添えなかったということが大きいでしょう。

管理物件の売却

全国賃貸住宅新聞発表のデータによると、管理戸数減少の47％が「管理物件の売却」だという回答が出ています。

他社への管理替えが29％であるのに対し、圧倒的に高い数値です。

仮に家賃5万円、6戸のアパート（管理料5％）が売却されると、年間18万円の管理料売上が減少します。

年間同様の売却事例が5～6件あるとすれば、100万円以上のストック収入の減少につながります。

管理戸数を増やすメリット

管理戸数を増やすことは不動産会社にとってどんなメリットがあるのでしょうか。

不動産会社にとって管理戸数を増やしていくことは、経営を安定化させていくために非常に重要な施策となります。

仲介会社の収益は、物件の客付けをした時に発生する手数料が主ですが、物件管理は一度客付けすれば1年から2年は管理物件の空室は免れます。

長期的に安定した収益を得られる管理業務は、会社経営の安定にもつながります。

管理戸数を増やすためには何をする？

管理戸数を増やすにはオーナーとの交流をたくさん持つことです。

ただ、アプローチの仕方はひとつではありません。

オーナーへのアプローチ

まずは見込みオーナーの情報を取得します。

他の不動産会社の看板がついていたらオーナーリストから除外する等、見込みオーナーを選定します。

初めは物件名・所在地・オーナー名・オーナー住所など、記載する情報が少ないのですが、オーナーとコミュニケーションを取っていく中で物件への思い入れなどの情報を追記できます。

この、オーナーリストは大切な資産になります。

ここから定期的なコミュニケーションをとり、きちんと向き合い悩みを解決できるかが鍵となります。

解決案の豊富さや提案力により、きちんとした管理体制を取っている不動産会社であるとアピールします。

管理を任せたいと思わせる

管理会社は実際に物件を持っているオーナーと契約を結び、代わりに管理を行うので、オーナーは管理会社の客付け力には注目しています。また、入居者対応等の質も気になるところです。

しかし、オーナーからすれば管理会社が実際にどんなことをしているのか分からない部分も多くあります。

具体的には定期訪問やDMなどでオーナーと接触する機会を増やしますが、今はコロナ禍ということもあり難しいかもしれません。

zoomなどのオンライン上で顔を合わせることは可能ですので、管理会社は毎月どんな業務を行っていて、物件の収支の明細はこれですよ、という細かいことも顔を合わせて報告することで、オーナーからの信頼を得ましょう。

オーナーと管理会社のマッチングサイトの利用

近年は、オーナーと管理会社を結びつけるマッチングサイトも注目されています。

管理会社が登録したエリア等の基本データ、自社紹介文を見たオーナーがいいと思った会社へ問い合わせをするといった仕組みです。

管理会社やオーナーには高齢者も多いですが、世代交代等でインターネットの利用も増えつつあります。

簡単で手頃なサービスも積極的に使っていきたいですね。

持続的な関係づくり

オーナーへの提案は、一度で終わりではありません。

入居が決まった後も、長くお付き合い出来るような関係になれば良いですよね。

物件のメンテナンスや長期修繕計画、リノベーションなど持続的な提案も欠かせません。

持続的な関係性には、より細かい数字やグラフで示すことが重要です。

オーナー向けセミナーの開催

オーナー向けのセミナーを開催することも1つの手です。

中には、親から不動産を相続し、初めて賃貸経営を行うオーナーも少なくありません。

不動産経営の知識もなく、不安でたまらないオーナーも多いはず。

そんなオーナー向けのセミナーが開催されています。

最新の情報・データや体系的な内容が魅力です。

アパートオーナーの声 

FacebookやYouTubeなどでいつでも気軽にお役立ち情報や、繁忙期対策、またオーナー向けの勉強会など豊富な知識を視聴できるところも人気の理由です。

参考：満室の窓口公式Facebook 

管理戸数を増やすためのFC｜満室の窓口

満室の窓口では、賃貸管理会社向けに、独自に開発したテクノロジーや資格システム、営業ノウハウ・ツールをご提供しています。

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▶︎満室の窓口 

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またオーナー向けの勉強会、資格取得いただき信頼関係を構築します。

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入居率UP、オーナー集客UPのためのツールとノウハウを提供します。

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満室の窓口では上記の取り組みの他に、外出自粛中でも開催可能な全国の加盟店様とのオンライン共有会を行い、管理受託の取り組みや新型コロナウイルス対策についてなど情報交換の場も提供しております。

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