自社物件にリノベーションを行い、利回り改善事例【6選】

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賃貸管理会社はオーナーとの繋がり、関係性はとても重要です。

先日、某オーナーからこんな連絡が入りました。

「提案してくれるのはいいけど、家賃が安いよ」

「決めやすいからそんなに安くしているの？」

「店長がもっと頑張れば決まるんじゃないの？」

この話は非常に極端な例ですが、賃貸管理会社に勤めている皆さんもそんな経験はありませんか。

オーナーは賃貸管理会社に空室募集を依頼し、物件管理を依頼し、頑張って決めて欲しいと依頼します。

もちろん、収益改善ために、一生懸命業務を行います。

日々の業務から培われた様々なノウハウがあります。

・収益を改善するノウハウ

・空室募集のノウハウ

・物件管理のノウハウ

これらの蓄積されたノウハウを、

少しくらい自社のために使ってもいいのではないでしょうか。

クラスコではここ5年ほどの間で物件を買い進めています。

600室ほどの管理物件があります。

その中から、収益改善の事例を紹介させていただきます。

【6選】自社物件にリノベーションを行い、利回り改善事例

1｜鉄骨造4階建16戸（築28年）

利回り1.8%改善 

鉄骨造4階建の個人向け物件です。

物件の購入検討時は16室中3室が空室、入居率は81.3%、利回りは11.3%でした。

こちらの物件をリノベーション費用221万円をかけて、5室のリノベーションを行いました。

リノベーション後の入居率は93.8%、利回りは13.2%となり、利回りを1.8%上げることができました。

2｜SRC造10階建49戸（築31年）

利回り1.8%改善

10階建の高層階マンションは、法人向けと個人向けの両方がターゲットになる物件です。

49室中11室が空室でした。

入居率77.6%、利回り8.4%、こちらを私たちは改善しました。

2,165万で6室リノベーションを行い、工事中のお部屋もあります。

元々の利回りから1.8%上がり、10.2%に改善されました。

水色で塗られているお部屋はリノベーション済みのお部屋ですが、まだまだ改善できるお部屋があります。

現在で1.8%アップですから、まだ期待できますね。

3｜SRC造10階建26戸（築23年）

利回り2%改善

高層階の法人向け物件です。

26室中4室が空室、購入した時の利回りは8.6%です。

こちらを1,500万円かけて8室のリノベーションを行い、利回りは2%改善の10.6%に上がりました。

4｜SRC造10階建24戸＋テナント5戸（築25年）

利回り3%改善

高層階ファミリータイプの法人向け物件です。

29室中10室が空室で入居に苦戦している物件でした。

こちらの物件は元々管理物件で、オーナーから直接相談をいただき、管理物件でしたが購入させていただきました。

当時の入居率は65.5%、利回りは10.1%でした。

2,500万円の費用をかけて15室リノベーションを行いました。

結果、利回りは3%上がり13.1%に改善が成功しました。

5｜軽量鉄骨造2階建8戸（築35年）

利回り5.4%改善

よくあるハウルメーカーのアパートタイプの物件です。

築年数も経っていたのでオーナーもなかなか投資をしづらい状態で、8室中5室も空室がありました。

利回りは3.9%と酷い状況でしたが、必ず改善できるプランがありましたので購入しました。

900万円かけて4部屋リノベーションし、現在満室になっています。

利回りは9.3%まで上げることができました。

6｜公団住宅5階建60戸

利回り15.7%改善

公団購入時は60室中、12室が空室でした。

19.4%と非常に良い利回りで購入し、さらに改善を加えました。

2200万円の費用をかけて12室リノベーションを行い、入居率は95%、利回りは35.1%に上がりました。

利回りは15.7%改善しましたが、まだいけます。

まだ改善していないお部屋があるからです。

自社物件にリノベーションを行った売上と利益

私たち賃貸管理会社には収益を改善するノウハウ、空室を募集し管理するノウハウを持っています。

ですので、賃貸管理会社がオーナー業に取り組み改善していくことは、私たちだからできるのではないでしょうか。

まだまだ可能性があります。

実際にこの5年間買い進めて、クラスコでは年間の家賃収入が4億円です。

オーナー業での年間利益は1億2,000万円出ています。

まだ改善の途中ですが、毎日売上110万円、利益を33万円出しています。

改善次第でもっと利益があがる見込みです。

上記で紹介した600室の物件は管理の解約にはなりません。

これを離す時は再販する時です。

その時には再販益が出ます。

この5年間再販で得ている利益は13億5,000万円です。

自社物件に使って得たノウハウを、オーナーのために使い入居率を良くして関係性を深めていくこともできるのではないかと思っています。

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