事故物件とは？事故物件の告知義務ガイドラインを国交省が公表

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事故物件と聞いて、なんとなくネガティブなイメージが浮かぶものの、詳しくは分からないという人も多いのではないでしょうか。

今まで明確な定義のなかった事故物件でしたが、2021年10月8日に国土交通省が発表した新ガイドラインを基に、事故物件の定義や告知義務をが明記されました。

事故物件とは

事故物件とは、入居者が何かしらの事件や事故で人死のあった物件のことを言います。

賃貸物件に限らず、不動産取引全体でこのような物件を「事故物件」と呼びます。

新ガイドラインの発表前は、事故物件について明確な定義や基準がありませんでした。

そのため入居者の死因を問わず、人が亡くなれば一様に事故物件と呼ぶこともありました。

つまり、事故物件には自殺や他殺、火災による焼死だけでなく、老衰や病死といった自然死までもが含まれているケースがあったのです。

さらに驚くべきは、同じ物件であっても、事故物件と認定するか否かは不動産屋さんによっても異なっていたと言うことです。

一方で、事故物件とは、「心理的瑕疵（かし）」がともなう物件とも言い換えられます。

心理的瑕疵とは、不動産取引をする上で入居や購入の意思を左右させうる、ネガティブな事象のこと。

居住するには心理的な不安や抵抗感などが伴うような物件を指します。

例え条件が揃い、気に入った物件であっても、「前の入居者が居室内で自殺した」という事実を聞かされて入居を見合わせる、というのがその典型例です。

心理的瑕疵については、「嫌悪施設（嫌われている施設）が周辺にある」「指定暴力団等の事務所がある」といったケースも含まれます。

いずれにしても、事故物件とは物理的な欠陥だけではなく、借りる側の主観によってさまざまでした。

事故物件のガイドライン案を制定した背景とは

不動産取引の仲介業務を担う不動産屋は、入居希望者や購入希望者に対して物件の瑕疵を伝える義務が課されています。

他殺や自殺などが過去にあった事故物件には、次にそこに住む方に心理的瑕疵があるとされており、特に居住用不動産の場合は、心理的瑕疵の有無が契約の判断を行う上でかなり影響をあたえることから、事前にそこであった事実を告知しなければならないとされているのです。

ただし、心理的瑕疵告知の根拠となっている「宅地建物取引業法第47条」では、事故物件の告知義務について「告知すべき事故の範囲」や「どのくらいの期間告知しなければならないか」などのルールが明示されていないため、不動産会社によって告知方法などの判断が異なってしまっていたのです。

不動産仲介業者も入居者から「知っていたら借りなかったのに」と言われる事態を避けるため、事故物件については自主的に告知するほうがいいとされますが、最終的には物件担当者の判断によるのです。

入居者が亡くなった後に、別の方が一度入居された物件であれば告知しないケースも仲介会社によってはあり得るかもしれません。

このようなことを問題とし、国土交通省は、有識者の検討会をへて、2021年5月20日に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」と題するガイドライン案を公表しました。

事故物件の告知義務に関する新ガイドライン

これまで明確な基準がなかった事故物件の取り扱いに対して、2021年10月8日に国交省が新たにガイドラインを制定しました。

今後は本ガイドラインが取引時の判断基準として参照されます。

参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

新ガイドライン制定の背景としては、不動産屋ごとに事故物件の取り扱いが異なっていたことや個別のケースごとに判例が異なっていたことが挙げられます。

こうした事象を防ぐために、実際の取引事例や判例を参考にして一定の基準を設けたのが本ガイドラインです。

ガイドラインには法的拘束力はありません。

しかしその位置づけは、宅地建物取引業者である仲介の不動産屋さんが不動産取引の実務に携わる上で「判断基準とするもの」とされています。

一般的に、自然死のリスクが高いとされる高齢者の入居は、大家さんに敬遠されがち。

特に、単身の高齢者に対してはこの傾向が顕著です。

これらを受け、高齢者が賃貸物件へ入居する際のハードルを下げるという目的もあります。

告げるべき事案について

「殺人、自殺、事故による死亡」については、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に非常に大きな影響を及ぼす可能性があるため、原則として告知義務があるとされています。

告知期間に関しては、賃貸の場合、事故の発生から概ね3年間と明示されています。

つまり、事故から3年が経過すれば、宅建業法上の告知義務はなくなるとされています。

なお、事故物件の告知義務については、専有部分や室内で発生した物を想定していますので、建物前の道路など、外部での事故は告知義務の対象外となります。

しかし、アパートなどの集合住宅に関して、ベランダや共同玄関、廊下や階段、エレベーターなどの共用部分での事故は告知義務があります。

不動産売買における事故物件の告知義務に関しては、賃貸と比較してトラブル時の損害額が非常に大きくなってしまうことから、告知義務の期限は設けられていません。

何年前の事故であっても告知は必要となります。

自然死、家庭内事故に関しては、そのような死が生じてしまうことは「当然に予想されるもの」とされており、基本的に告知義務はありません。

しかし、自然死や家庭内事故の場合でも発見が遅れてしまい、「室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合」に関しては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすとされ、告知義務が生ずるとしています。

関連記事▶︎事故物件の告知に判断基準｜人の死の告知に関するガイドライン

まとめ

2021年5月に国土交通省が事故物件の告知義務に関するガイドライン案を公表しましたが、10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が正式発表されました。

これは、賃貸仲介会社、賃貸オーナーは、決して見落とすことができない情報です。

新ガイドラインは制定されましたが、法的拘束力はありません。

今後は各不動産会社がこのガイドラインに準じて事故物件を取り扱うとされています。

賃貸物件で高齢者の孤独死が増加していると言われていますが、早期に事故を発見し、対処ができれば告知義務の必要はないとされています。

逆に、発見が遅れて特殊清掃が必要になると、明確な事故物件の扱いを受けてしまうことになるので、こまめなコミュニケーションも必要かもしれません。