賃貸管理業務とは

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賃貸管理会社や賃貸仲介会社で働く場合、不動産の管理業務を行わなければなりません。

しかし、管理業務とは何か、いまいちピンとこない方もいるのではないでしょうか。

賃貸管理の業務は大きく分けて3つあります。

具体的にはどのような業務があるか、また賃貸管理を管理会社に委託するメリット・デメリットもご紹介します。

賃貸管理の業務内容は大きく分けて3つ

入居者管理

入居者管理には大きく分けて、以下の3種類があります。

それぞれの業務を具体的に見ていきましょう。

契約業務

契約業務とは、賃貸物件への入居時や退去時、更新時に契約者の意思確認を行ったのち、契約書を取り交わす業務です。

契約締結前に行う重要事項の説明や押印のように、宅地建物取引士（宅建士）のような資格者でなければ行えない、責任ある業務のひとつでもあります。

入居者とのトラブルを未然に防ぐためにも、宅建士のもと慎重に行わなければなりません。

また、退去時のお部屋の確認や借主との費用負担の調整、修繕の手配の契約業務の一環です。

家賃管理

家賃管理とは、オーナーに代わり入居者から振り込まれる家賃を管理、入金が確認できない場合には、借主へ連絡を行う業務です。

また、家賃の滞納者がいる場合には入居者へ督促するなど、安定した家賃収入の継続に努めます。

家賃の滞納は継続されたり、問題が大きくなると法的な措置が必要になります。

賃貸管理会社は、家賃滞納が常習化しないよう定期的な入金確認や内容証明郵便の発送、それでも支払いが行われない場合には連帯保証人への連絡という方法もあります。

クレームやトラブルへの対応

賃貸管理にクレームはつきものです。

設備の故障や修繕、入居者同士のトラブルなど理由は様々あります。

問題が長期化すると新たなトラブルが発生したり退去者が増す可能性もあるため迅速に対処することが重要です。

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建物管理

建物管理は物件の巡回点検や清掃、修繕を行います。

業務内容ごとに見ていきましょう。

巡回点検、清掃

管理物件の巡回点検や共有部の清掃を行うことは建物管理にとって重要な業務の一つです。

敷地内の雑草が伸びきっていたり、共有灯が切れていると管理が疎かになっていると判断され、入居率の低下に繋がってしまいます。

物件の点検や清掃は定期的に行われる賃貸管理業務です。

敷地内を清潔に保ち、入居者が安心して暮らせるように努める必要があります。

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修繕

外壁の劣化や設備が故障したり不具合が生じたときには修繕を行いましょう。

エアコンやトイレ、お風呂などの水回り、給排水設備や浄化槽など、敷地内にある設備全般の修繕を行います。

また、退去時のクリーニングや修繕も業務のひとつです。

修繕は物件の価値を維持するために欠かせません。

長期間、物件を綺麗に保ち、不動産投資を続けるためには老朽化対策は必須です。

長期的な修繕計画を立てておくとよいでしょう。

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資金管理

資金管理は、オーナーの資金を管理する業務です。

資金管理には長期的な視点も必要な場合がありますので、具体的に見ていきましょう。

収支管理

収支管理は、入ってくるお金と出て行くお金を管理する業務です。

収益に加え、火災保険料や交通費、修理の支出など収支についでは全て記録しておく必要があります。

賃貸管理には、管理料だけでなく仲介手数料もかかるため、全てを管理会社に任せるのでなく、オーナーも一緒に管理していく必要があります。

家賃収入の中からどの程度費用を支払えるのか、担当者と相談しながら無理のない運用計画を立てましょう。

投資計画

投資計画とは、不動産投資を成功させるためのアドバイスのことを言います。

物件を長期的に運用するためには、設備や建物の老朽化に対応するために、定期的な設備交換や修繕が必要となります。

また、空室対策として最新設備への変更やリノベーションを検討することもあるでしょう。

後々かかるお金をある程度想定し、長期的な資金計画を立てておくと良いでしょう。

確定申告

不動産収入を得た場合には、確定申告をしなければなりません。

確定申告の時期は毎年2月～3月上旬です。

家賃収入から修繕費や管理費など必要経費を差し引いた金額を、税務署に申告しなければいけません。

ですので、大きな支出以外にも、火災保険料、交通費や通信費などの細かい支出も忘れずに記録して、確定申告に備えましょう。

ただし、確定申告を管理会社が請け負うことはありません。

確定申告を請け負えるのは、税理士です。

管理会社はあくまで必要な書類の準備やアドバイスをするだけですので、困ったときには税理士へ相談しましょう。

賃貸管理を管理会社に委託するメリット・デメリット

上記で紹介した業務は、管理会社に依頼することができます。

管理会社に賃貸管理を任せるメリット、デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

メリット

一つ目は、賃貸管理に関わる手間を省くことができます。

入居者管理や建物管理は業務内容がとても多く、特に所有物件の多いオーナーや副業で賃貸管理を行っているサラリーマンにとって自己管理はとても大変です。

不動産会社に管理委託することで物件管理の手間を省くことができ、物件の収益の管理も行ってくれてなおかつ物件の価値を維持する業務を代わりにしてくれることはオーナーにとって、とても心強いです。

二つ目に、賃貸管理に関するノウハウを習得できます。

日頃から多くの賃貸物件を管理している管理会社は、専門的な知識や技術を持っています。

例えば、建物の価値を維持するための修繕や満室に導くための経営手法などがあります。

これらのノウハウを積極的に学ぶことで、不動産投資家としてのスキルが上がります。

また、不動産市場は変化が激しいため動向も重要です。

周辺のライバル物件の調査や収益を伸ばすための相談を受けることもあるでしょう。

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デメリット

一つ目は費用がかかることです。

賃貸管理の委託には仲介手数料と管理費がかかります。

出費を惜しむオーナーも少なくありません。

管理費は一般的に家賃収入の3～6％に設定されています。

家賃収入が増えると管理費も増えますが、経営を圧迫するほどの負担にはなりません。

お金で時間を買い、精神的・肉体的な負担から解放されることがメリットと考えられる場合もあります。

管理のコストと手間を比較して、どの程度の支出であれば問題ないのか検討しましょう。

二つ目は、管理を委託する管理会社によって差があるということ。

管理会社によって管理業務の内容や、清掃・点検の実施回数などが異なります。

こんなはずではなかったとなる前に、自社の管理内容をきちんと説明し、納得してもらう必要があります。

まとめ

賃貸管理に求められていることは空室対策と家賃管理の業務です。

家賃管理は賃貸経営を行っていく上での確実なキャッシュフローを守るために大切な業務であり、迅速で確実な対応が求められます。

そのため、社内での情報共有やコミュニケーションを密に行うよう心がけましょう。

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