管理受託方式とは？サブリースとの違いと賃貸管理の手法

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管理会社として大きな収益源である管理費を得るために必要となる「管理受託」ですが、詳しくどういったものなのかわからない方もいるかと思います。

今回は、よく比較されるサブリースとの比較も含めて管理受託について解説していきます。

管理受託方式とは？

管理受託方式とは、不動産管理業者が賃貸物件のオーナーからその物件の管理保全を受託される方式のことを指します。

不動産を所有はしていますが、それを運用する知識を持っていないオーナーも多く存在します。

そういった時に不動産管理のプロである業者が管理・運用を任せてもらって代わりに行う場合があるのです。

一般的なアパートはこの形で管理会社が管理を行っている場合がほとんどです。

物件の運用としては主に以下の二つが挙げられます。

管理・修繕は主に物件の共用部分について行います。

居住する部屋と違い、階段や廊下などの共用部分は多くの人が利用するため荒れやすく、また物件も経年劣化するので管理補修しなければいけません。

この辺りは個人で管理するのは難しいので、管理業者が行うほうが効率よく行えることが多いです。

オーナーからすると入居者の募集が一番の問題とも言えます。

いくら物件が綺麗でも入居募集を増やして物件の稼働率を上げなければ収益も得られません。

募集だけを不動産会社に任せるオーナーもいますが、管理同様プロが助言であったり代わりに行うことが望ましいです。

管理受託方式のメリットとデメリット

一般的な管理受託契約は言うなればオーナーが行うはずの「大家さん業」を不動産会社が代行するということです。

ここで管理受託で発生するメリットとデメリットについて説明します。

メリット

一番のメリットとして管理会社は継続的に売上を得られるというものがあります。

毎月管理料を得ることができるので、大きな収入源となります。

また、管理にかかった諸経費を請求する際にその中の一部を代行代のような形で受け取ることもできます。

また、管理会社と入居者の間には契約関係は存在しないので、トラブルなどがあった場合の決定権はオーナーにあり、修繕費などをオーナー持ちとすることができます。

デメリット

逆にデメリットとして、賃料や礼金・敷金など賃貸契約の内容をオーナーが取り決めるので、仮に管理会社としては「この条件だと決まりづらいかも...」と思っていてもそれに従うしかありません。

管理会社としても効果的な提案をすれば良いのですが、全てがそのまま受け入れられるわけではないので、自由度が低く難しい部分があります。

管理受託方式とサブリースの違い

管理受託方式とよく比較されるサブリース との違いについてご説明します。

サブリースとは

「サブリース」とは業者が賃貸物件のオーナーから物件を借り上げ、入居希望者に貸す仕組みのことで、入居者は不動産会社に家賃を支払い、そこから管理料を引いた分がオーナーに渡ります。

一般的には「又貸し」「転貸」とも言われます。

サブリースではマスターリース契約と呼ばれる不動産会社とオーナーとの賃貸借契約、そしてサブリース契約と呼ばれる不動産会社と入居者間の賃貸借契約が結ばれます。

そのため入居希望者と物件オーナーの間に直接の契約関係がないのが特徴となっています。

サブリースのメリット

PM業務では総家賃収入の最大でも5％ほどのフィーが一般的となっています。

対してサブリースではオーナーのリスクを肩代わりすることになるので、満室状態の想定賃料の10〜20％を受け取ることも可能です。

そして、普通空室対策を図るときはオーナーに提案をし許可を得なければいけませんが、オーナーから物件を借り上げているため業者の選定や空室対策などを自由に行え、各業務の努力が数字に直結しやすくなっています。

サブリースのデメリット

デメリットとして費用の取り分で管理受託の場合よりもオーナーと揉めることが多くなりがちです。

特に敷金・礼金でトラブルとなることが多いので、何の何割が誰の取り分となるのか細かく交渉しておく必要があります。

また、工事費も基本的には管理会社持ちとなりますし、入居者が集まらない原因がそのまま自社の責任となるのでリスクもあります。

管理受託方式で気をつけること

管理受託方式を行う上ではオーナーの立場が強くなります。

オーナーとしては不満があれば他の管理会社に委託すればいいですが、管理会社としては貴重な管理物件を失うことになってしまいます。

そのため、オーナーに求められることを予測し、考えて動く必要があります。

「管理受託できればそれで終わり」ではなく、その後も継続的に任せてもらえるように募集条件の変更案を出したり、リノベーションの提案をするなどオーナーと密に連携をとって共に物件の満室化を目指していかなければいけません。

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今回は、管理受託方式について解説しました。

管理会社に務める上では確実に理解しておかなければいけないものなので、メリット・デメリットも合わせて覚えておきましょう。

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