【初心者向け】不動産業界の業界用語②土地・建物編

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不動産会社に新しく入社した人からしてみると不動産は専門知識も多く、わからない用語が多くて難しいと思われるかもしれません。

しかし、業務をする上では確実に理解しておく必要があります。

今回は、そんな不動産業界の業界用語の中でも「土地」「建物」のよく使われる用語についてまとめてみました。

不動産の定番用語-土地

宅地

宅地とは建物の敷地に供せられる土地を指し、（土地の現況いかんを問わず、宅地化される目的で取り引きされる土地を含む。）都市計画法8条1項1号の用途地域内の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものになります。（用途地域内の土地はその現況が建物の敷地でなくても、近い将来建物の敷地の用に供せられる確率が高いため。）

また、不動産登記法上では宅地とは土地の地目のひとつで、建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすための土地と定義されています。

なお、宅地造成等規制法や土地区画整理法等ではこれとはまた異なる定義がされているので留意する必要があります。

用途地域

用途地域とは建築できる建物の種類を定めた地域の事をいい、用途地域毎の建物の種類に応じて容積率・建ぺい率などの建築規制が細かく定められています。

また、用途地域の種類は、第１種低層住居専用地域・第２種低層住居専用地域・第１種中高層住居専用地域・第２種中高層住居専用地域・第１種住居地域・第２種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域の全１２種が存在します。

旗竿地

敷地全体の形状を旗と旗竿になぞらえた土地のことをさします。

または「路地状敷地」と呼びます。

敷地は2ｍ以上道路に接するように接道義務が定められており、大都市部に多い形状の土地です。

基準に満たしていない土地は、一部例外を除いて再建築不可です。

一般的に「旗竿地」は、接道の間口が狭い通路部分（敷地延長部分・路地状部分）の奥に有効宅地部分（建物が建てられるスペース）があり、通路部分（敷地延長部分・路地状部分）は宅地ですが建物は建てられません。

なお、自治体によって「旗竿地」は、非常用進入口や消防法の関係等で３階建てが建てられないなどの建築規制が定められています。

角地

正面と側方に道路がある土地のことを指す用語で、値付けをする上で増額要因になるとされています。

建蔽率

建蔽率（けんぺいりつ）とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。

都市計画区域内では、建築物の日照や通風などを確保するために、用途地域によって建ぺい率の最高限度が制限されており、建ぺい率と容積率により、建築できる建物の大きさが規定されます。

［建ぺい率＝建築面積／敷地面積］

建築する建物の建ぺい率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されています。

造成地

造成地とは、住宅などを建設するために整備された土地のことをいう不動産用語です。

宅地の造成には、切土(きりど)、盛土(もりど)、埋立、地盤改良などがあり、必要な土木工事によって住宅地としての環境やインフラを整備します。

大規模な宅地造成では、道路や上下水道をはじめ、公共施設が計画的に整備されるため、暮らしやすい住環境が形成されるといわれています。

また、境界も明確なので、土地をめぐるトラブルも生じにくくなります。

しかし、盛土によって造成された大規模造成地の中には、地震によって地すべりなどの大きな被害が発生したものもあり、また埋立地の中では不同沈下が問題になっている地域もあります。

境界

境界とは、公的に設定された土地の境い目のことです。
土地を所有者の目的物として不動産登記するために、土地を人為的に区分して独立させる必要があります。

土地の表示の登記においては、必ず一区画ごとに他の土地と重複しない地番が付され、この地番と地番の境が境界です。

なお、相隣者間の合意のみによって、一筆の土地の境界自体は変動せず、境界を確定することはできません(最判昭和42.12.26)。

不動産の定番用語-建物

居抜き

居抜きは、飲食店、旅館、工場などを営業用の設備、什器備品、装飾品等の経済的価値のあるものが付いたままで売買、賃貸借、転貸借することを指す不動産用語です。

対象となる不動産の価値とともに、それに付着する設備等の価値の判断が重要となります。

居抜きの場合、比較的早期で営業にこぎつけることができます。

先物

先物とは、不動産業者が持っている直物件(直接依頼された物件)ではなく、別の依頼を受けた業者が存在している物件のことです。

物件紹介業者の"先"に他業者が存在していることからこう呼ばれます。

これと似た用語で「元付け＝物件の情報を他の不動産会社に流す不動産会社(直接依頼された不動産会社)」、「先付け＝物件情報を受け取る不動産会社」があります。

売り建て

ディベロッパー(Developer)が、宅地を分譲販売する際に、購入者と建築請負契約を結んで建設する住宅のことを言い、土地を売ってから建てるので「売り建て」と呼びます。

建売住宅が企業側が自社の計画で建てた住宅を売るのに対し、売建住宅は購入者が設計プランを選択できるので自由度が高いと言えます。

デベロッパーからすると、建物を造っての販売よりも、リスクは少なくてすむという利点があります。

建売

業者が販売を目的として住宅を建て、完成後にその建物を土地とセットで売却するものを指す用語です。

間取りや設備仕様について、あらかじめ販売業者サイドで決定した住宅の内容で、建築されます。

希望を聞いてから建築する注文住宅とは、その点が異なるが、実際には予約販売の形で仕上げを選べるものもあります。

建物と土地にそれぞれ別々に価格が定められることもあり、建物には消費税が課せられます。

事故物件

所有権等についての係争、所有者の自殺・殺人、浸水等の事件など、何らかの問題点のある不動産をいいます。

基本的には、重要事項説明の対象となると考えられます。

その経緯などから、取引価格が低くなるケースも存在します。

晒し

いわゆる晒しものになっている物件のことです。

ポータルサイトやレインズで長い間掲載されており、簡単に言えば「売れていない物件」です。

事故物件なども長く晒されていれば晒しと呼ばれます。

まとめ

今回紹介した用語は特に不動産売買の仕事をする上で重要となってきます。

業務をスムーズに行っていくためにも業界用語は早めに覚えておきましょう。