オーナーにサブリースを提案するメリットとは？

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賃貸物件の管理方法の一つであるサブリースに近年注目が集まっており、それをオーナーへの売りとする不動産会社も増えています。

ニーズの高まりと同時に関連する新法も施行された今、改めて理解しておく必要があるのではないでしょうか。

今回は、サブリースの定義とメリットについて解説していきます。

サブリースとは

「サブリース」とは業者が賃貸物件のオーナーから物件を借り上げ、入居希望者に貸す仕組みのことで、入居者は不動産会社に家賃を支払い、そこから管理料を引いた分がオーナーに渡ります。

一般的には「又貸し」「転貸」とも言われます。

サブリースではマスターリース契約と呼ばれる不動産会社とオーナーとの賃貸借契約、そしてサブリース契約と呼ばれる不動産会社と入居者間の賃貸借契約が結ばれます。

そのため入居希望者と物件オーナーの間に直接の契約関係がないのが特徴となっています。

サブリースの種類

サブリースには2種類あり、主に賃料を基準に分けられます。

実績賃料連動型

実績賃料連動型はパススルー型とも呼ばれ、不動産会社からの家賃保証がないサブリースです。

オーナーとしては物件の入居率が高くなればなるほど収益は増えますが、逆に保証がないので入居率が低ければ収益は減ります。

オーナーは収益を得るために入居率を上げることが課題であり、そのため自ら空室対策を講じることも必要となってきます。

メリットと同時にデメリットが大きいので一般的にはあまり用いられません。

賃料固定型

逆に賃料固定型のサブリースは家賃保証型とも呼ばれるようにオーナーへの一定の支払いが保証されています。

オーナーは入居率に関係なく一定の収入が入ってくるので、リスクが低く安心して物件を貸すことができます。

空室対策を自ら講じる必要もなく、オーナーからの人気も高いので現在のサブリースではこちらの賃料固定型が一般的です。

サブリース新法の施行について

2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部(サブリース新法)」が施行されました。

オーナーにサブリースの内容が正しく伝わりリスクを理解した上で判断できるよう広告や勧誘などが規制されることとなりました。

義務としては以下になります。

・誇大広告等の禁止(法28条)

メリットを強調し、リスクを少なく見せる誇大広告が禁止されます

・不当な勧誘の禁止(法29条)

判断に影響を及ぼす重要な事項を伝えなかったり、事実と違うことを伝えることが禁止されます

・重要事項の説明(法30条)

契約前の重要事項説明で以下の項目を記載し、説明しなければいけません。

「マスターリース契約の家賃の額その他賃貸条件」

「契約期間・更新及び解除に関する事項」

「サブリース業者が行う賃貸住宅の管理内容・費用分担」

サブリースのメリット

サブリースはオーナーと不動産会社の両方にそれぞれメリットがあります。

この辺りは提案のポイントともなるので正しく理解しておきましょう。

オーナー側のメリット

まずオーナー側のメリットとして、一般的な賃料固定型であれば空室が多くても一定金額が支払われるので安定した収入が得られますし、つまりは空室リスクの心配がありません。

また、オーナー業務としては難しい部分である物件の維持管理も不動産会社に任せられます。

何より入居者と直接賃貸借契約を結ばないので入居者トラブルがあった際も当事者とはなりませんし、細かな収支管理をせずに済むので確定申告も簡単になります。

賃貸管理会社側のメリット

PM業務では総家賃収入の最大でも5％ほどのフィーが一般的となっています。

対してサブリースではオーナーのリスクを肩代わりすることになるので、満室状態の想定賃料の10〜20％を受け取ることも可能です。

そして、普通空室対策を図るときはオーナーに提案をし許可を得なければいけませんが、オーナーから物件を借り上げているため業者の選定や空室対策などを自由に行え、各業務の努力が数字に直結しやすくなっています。

サブリースで起こりうる問題と対策

一方でサブリース契約ならではの課題や問題も存在しており、あらかじめ対策を講じておくことが望まれます。

ここではサブリース契約で起こる問題とその対策を紹介します。

敷金・礼金等の取り分

オーナーの中には家賃収入のほかに敷金・礼金や更新料も手元に入ると思っている方がいますが、基本的にはこれらは管理会社の取り分となります。

この辺りが理解できておらず、トラブルに繋がることも多いです。

この収入を持ってオーナーへの空室保証としているため、取り分がどうなるのか確認しておく必要があります。

入居者から支払われるお金をオーナーと管理会社で分ける形となるので、何の何割が誰の取り分となるのか細かく交渉しておきましょう。

工事費の負担

サブリースの契約内容によっては物件の修繕にかかる費用がオーナー負担となる場合があります。

しかし、工事費が想定以上にかかった場合の負担割合で揉めるケースも実は多いです。

契約時に管理会社が負担するもしくは修繕積立金として集金しておくことをおすすめします。

契約書をよく読めばわかることではあるので、オーナーへ正しく伝え了承を得ておきましょう。

まとめ

サブリースはオーナーと不動産会社の両方にメリットがある仕組みです。

不動産会社としてさらなる収益を上げるためにも、サブリース物件を増やす施策をとってみてはいかがでしょうか。