立ち退き合意書の記載事項や作成方法

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オーナーと賃借人との間での立ち退きに関するトラブルを避けるためには、立ち退き合意書の作成が有効です。

今回は、立ち退き合意書の記載事項や作成する際のポイントなどをご紹介します。

立ち退き合意書とは

賃貸物件のオーナーが賃借人との間で立ち退きについて合意した場合、後のトラブルを回避するために合意内容を書面に残しておくことが大切です。

これが立ち退き合意書です。

では、立ち退き合意書にはどのような内容を盛り込んでおけば良いのでしょうか。

法律上問題となりやすい点が抜けていると後のトラブルの火種となってしまう可能性があるので、漏れのない内容にする必要があります。

今回は、立ち退き合意書に盛り込んでおくべき記載内容や作成時のポイントについて解説します。

立ち退き合意書の記載事項

トラブルを避けるため、立ち退き合意書に記載すべき事項について解説します。

賃貸借契約の合意

賃借人が建物を使用できるのは、賃貸借契約の存在を根拠とします。

後に賃借人が賃貸借契約がまだ存続していると主張してくることを防ぐために、立ち退き合意書において賃貸借契約を合意解約する旨を明記しておく必要があります。

解約後明け渡しまでの猶予期間

賃貸借契約が解約された場合、原則として賃借人は直ちに賃貸人に対して建物を明け渡す必要があります。

しかし、立ち退き合意書の締結日と同日付で賃貸借契約を合意解約する場合に、すぐに出ていけということになると賃借人にとってあまりにも酷です。

よって、円満な立ち退きを実現するという観点からは、賃貸借契約の解約後も一定期間、賃借人に明け渡しのための猶予期間を与えるのが無難です。

また、猶予期間が終了した後について、賃借人は賃貸人に対して建物を原状回復の上で明け渡すべきこと、その費用は賃借人の負担とすることについても明記しておきましょう。

残存物の取り扱い

建物の明け渡しに当たり賃借人には原状回復義務がありますが、それにもかかわらず建物に残存物が残される場合があるかと思います。

このような場合に備え、残存物については賃貸人が任意に破棄・処分できる旨を立ち退き合意書に明記しておきましょう。

この場合、本来賃借人が行うべきだった原状回復を一部賃貸人が代わりに行ったということになりますので、破棄・処分費用については賃借人に対して請求できる旨も併せて規定しておきましょう。

立退料

賃貸人と賃借人の間で合意した立退料の支払いについても、立ち退き合意書の中で規定しておくと良いでしょう。

立退料支払いのタイミングについては、明け渡しと同時履行とされることも多いです。

ただし、賃貸人の側でも立退料を準備する必要があるため、賃貸人としては支払日があらかじめ決まっていた方が都合が良いでしょう。

そのため、「建物の明け渡しを条件として、〇〇年〇〇月〇〇日までに支払う」という内容で立ち退き合意書に規定することをおすすめします。

契約終了後の期間に対応する使用損害金

賃貸借契約の解約後は、契約に基づく賃料は発生しません。

しかし、賃貸借契約の解約後も賃借人が建物を使用している場合、明け渡し猶予期間を含め、その期間中は賃貸人が建物を使えないことによる損害が発生することになります。

ここで生じる損害を補填するため、立ち退き合意書の中で使用損害金について規定しておきましょう。

使用損害金の金額は、賃料額を基準として設定されることが多いです。

ただし、もともと予定されていた明け渡し猶予期間を超えて賃借人が建物の使用を続ける場合には、ペナルティとして使用損害金を増額することもあります。

使用損害金の回収を確実にするため、立退料から控除することを認める旨についても併せて規定しておくと良いでしょう。

敷金の返還

賃貸借契約締結時に、賃借人から預託を受けた敷金の返還についても立ち退き合意書に定めておきましょう。

返還すべき敷金の金額は、当初の敷金金額から、賃貸借契約に基づき賃借人が賃貸人に支払うべき債務があればそれを控除した金額となります。

例えば、未払いの賃料や賃借人の責任により発生した建物の破損の補修費などが敷金から控除されることになります。

立ち退き合意書の内容を交渉する段階で、返還すべき敷金の金額についても賃貸人と賃借人の間で合意しておくことをおすすめします。

立ち退き合意書作成時のポイント

立ち退き合意書には決まった定型文があるわけではありません。

様々なところで見られる書式例を参考に、誰が、誰と、いつ、どのような内容での合意がなされたかが明記されれば合意書として成立します。

立ち退き合意書作成の際は、以下のポイントもご参考ください。

ー収入印紙は不要

通常、土地の賃貸借の設定又は譲渡を行う際の契約書を作成する際は収入印紙（租税の支払や行政に対する手数料の支払のために利用される証憑で、国が租税や手数料を徴収するための手段として用いられています。）の添付が必要になります。
 
しかし強制退去を行う上での解約であればこの契約書には当たらないので、非課税という扱いになり収入印紙の添付は必要ありません。

※ただし、継続中の契約を合意解除したことにより損害金や保証金が発生し、これを記したいということであれば3万円以上の場合に200円の印紙税がかかります。

ー前金は必須事項ではない

貸主側の都合で借家人を立ち退かせる場合には、立ち退き料を前金で支払うケースが多くあります。
 
しかし、借家人の家賃滞納（最低でも3ヶ月以上）が原因で強制退去に至る場合は、貸主側は借家人に対して前金などを支払う義務はありません。

ー貸主側が損をしないための記載内容

建物の室内に置かれたものの処分に関して、後々トラブルを引き起こし貸主側が損をしないためにも、以下の内容や文言は明け渡し合意書に明記しておくと良いでしょう。

立ち退き合意書の効力

立ち退き合意書にどのような効力があるのか、以下にまとめました。

◆権利義務関係が明らかになる

誰（個人・企業）が誰に対し何の占有権限を所持しているのかが明確になるため、合意がなされればその建物において、貸主の権利のもとで強制退去を執行することが出来ます。

◆裁判の有力な証拠となる

立ち退きとは、裁判所の判決を経て居住者を強制執行（強制退去）させる手続きのことを言います。

したがって法的に物事を進める、また法的に有利に立つ必要があり、この立ち退き合意書は裁判を行う上で貸主側にとって有益な証拠となってくれます。

◆心理的なプレッシャーを与えることができる

前述したように、立ち退き合意書は法的に効力のある書類です。

この書類にサインを迫ることにより、例えば何ヶ月も家賃の滞納を行っているような悪質な借家人に対して、かなりの圧を与えることが出来ます。

◆支払督促の法的手続きを行うことができる

この合意書により、例えば家賃滞納分などの支払い督促のような債権者にとって有利な法的手続きが行えるようになります。

〈支払い督促の概要〉

支払督促とは一言で言うと、債務者に対して支払い督促を出してくれるように裁判所に申し立てる制度です。

申立には、

・請求の趣旨（請求金額や利息など）

・請求の原因（何月何日～何月何日までの滞納金銭分であるなど）

を記載します。

申立書を受理した裁判所は債務者を呼び出して事情を聞くなどの行為は一切行わず、申立書の形式面での審査を行い、問題がなければ支払督促を出してくれます。

まとめ

内容に漏れのない立ち退き合意書を作成することは、後のトラブル回避の観点からもとても重要です。

例えば長期的な家賃の滞納など、あまりにも悪質な借家人に対しても効果的な立ち退き合意書を作成することで、より平和的な賃貸経営が可能となります。

トラブルが起きる前に、現在用意している立ち退き合意書の内容を確認してみましょう。