立ち退き合意書の記載事項や作成方法

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賃貸管理において、借主に物件を退去してもらう必要が生じるケースは少なくありません。

その際、貸主と借主の双方が合意のもとで立ち退きを進めるために必要なのが「立ち退き合意書」です。

本記事では、立ち退き合意書の記載事項や作成方法について詳しく解説します。

立ち退き合意書とは

立ち退き合意書とは、貸主と借主が合意のもとで物件の退去に関する条件を取り決め、それを文書にまとめたものです。

この合意書を作成することで、後のトラブルを防ぎ、スムーズに立ち退きを進めることができます。 

賃貸物件のオーナーが賃借人との間で立ち退きについて合意した場合、後のトラブルを回避するために合意内容を書面に残しておくことが大切です。

これが立ち退き合意書です。 

では、立ち退き合意書にはどのような内容を盛り込んでおけば良いのでしょうか。 

法律上問題となりやすい点が抜けていると後のトラブルの火種となってしまう可能性があるので、漏れのない内容にする必要があります。

立ち退き合意書に記載すべき事項

立ち退き合意書を適切に作成することで、賃貸人と賃借人の間のトラブルを未然に防ぐことができます。

以下に、合意書に記載すべき主要な事項について詳しく解説します。

賃貸借契約の合意解約

賃借人が建物を使用できるのは、賃貸借契約に基づくものであり、契約が存続している限り、賃貸人は賃借人に対して明け渡しを強制することができません。

そのため、立ち退き合意書には、賃貸借契約を合意の上で解約することを明確に記載し、賃借人が後になって契約が存続していると主張することを防ぐ必要があります。

解約後の明け渡し猶予期間

賃貸借契約が解約された場合、原則として賃借人は直ちに建物を明け渡さなければなりません。

しかし、実務上、すぐに退去することは難しい場合もあるため、円満な立ち退きを実現するために一定の猶予期間を設定するのが一般的です。 

また、猶予期間の終了後は、賃借人が賃貸人に対して建物を原状回復した上で明け渡すべきことを明記し、その費用は賃借人負担とする旨も規定しておきましょう。

残存物の取り扱い

賃借人には原状回復義務があるため、本来は建物内の所有物をすべて撤去する必要があります。

しかし、退去時に荷物が残されるケースもあるため、賃貸人が残存物を任意に処分できることを合意書に明記しておくべきです。 

さらに、処分に要する費用を賃借人に請求できる旨を定めておくことで、万が一の際にも対応しやすくなります。

立退料の支払い条件

立退料は、賃貸人が賃借人に支払う補償金であり、事前に合意の上で支払われることが一般的です。

立退料の支払時期については、

・建物の明け渡しと同時に支払う

・一定の期日を定めて支払う

（例：「〇〇年〇〇月〇〇日までに支払う」） 

といった形で、具体的に規定することをおすすめします。

契約終了後の使用損害金

賃貸借契約が解約されると、賃料は発生しません。

しかし、賃借人が契約終了後も建物を使用している場合、賃貸人が本来得られるはずの利益を損なうことになるため、その損害を補填するための使用損害金を定めることが重要です。

使用損害金は、通常、賃料額を基準として設定されますが、

・猶予期間を超過した場合は増額する

・立退料から控除できる旨を規定する

といった条件を設けることで、賃貸人の損害を最小限に抑えることが可能です。

敷金の返還

賃借人が賃貸借契約締結時に預けた敷金についても、明確な規定を設けることが重要です。

敷金の返還額は、 

・未払い賃料

・原状回復費用

・その他の未精算債務

を控除した後の金額となります。 

合意書の交渉段階で、賃貸人・賃借人双方が納得する形で敷金の返還金額を確定し、記載しておくと、後のトラブルを避けることができます。

立ち退き合意書作成のポイント

立ち退き合意書には、決まった定型文は存在しません。 

そのため、様々な書式例を参考にしながら、「誰が、誰と、いつ、どのような内容で合意したのか」 を明確に記載すれば、合意書としての効力を持つものとなります。

また、作成の際には、以下のポイントを押さえることで、後々のトラブルを防ぎ、貸主・借主双方にとって円滑な立ち退き合意を進めることができます。

合意内容の明確化

立ち退きに関する条件をできるだけ詳細に記載し、双方の認識のズレを防ぐことが重要です。

・立ち退きの理由（建物の建て替え、貸主の自己使用、契約満了など）を明記する。 

・立ち退きの期限 借主が退去する具体的な期日（年月日）を記載する。 

・立ち退き料の有無と金額 立ち退き料の支払いの有無、および支払う場合はその金額、支払期日、方法（現金・振込など）を明確に記載する。

移転先の支援の有無 引っ越し費用の補助や、代替物件の提供など、貸主が負担する支援内容がある場合は詳細に記載する。

収入印紙の添付は不要（ただし例外あり）

通常、不動産の賃貸借契約書には、契約内容に応じた収入印紙の添付が求められます。

しかし、強制退去に伴う解約 であれば「賃貸借契約の設定や譲渡」に該当しないため、収入印紙の添付は不要となります。 

ただし、次のような場合には収入印紙が必要になるため、注意しましょう。

・継続中の契約を合意解除し、その結果として損害金や保証金が発生する場合

・合意書にそれらの金額を明記する場合

この場合、合意書に記載された損害金や保証金の額が3万円以上の場合に200円の印紙税が発生します。

立ち退き料の前金は必須ではない

貸主側の都合（建て替え、自己使用など）で借家人を立ち退かせる場合、一般的に立ち退き料を前金として支払うケースが多く見られます。

しかし、借家人の 家賃滞納（通常3ヶ月以上）を理由とする強制退去の場合、貸主側には借家人に前金を支払う義務はありません。 

そのため、合意書に立ち退き料の支払いを記載する場合は、支払義務があるケースとないケースを正しく把握しておくことが大切です。

貸主側が不利益を被らないための記載内容

立ち退き後に発生しがちなトラブルを防ぐため、以下の内容を明確に記載することが望ましいです。

 (1) 明け渡しの期限を確定する 

「借主は、◯年◯月◯日までに物件を明け渡すこと」と、確定した日付を明記する。 

(2) 原状回復義務を明確にする 

「借主は、退去時に原状回復を行い、貸主に引き渡すこと」と記載し、室内の状態をどこまで戻すのかを明確にする。 

(3) 残置物の処分について明記する 

退去時に居住者の所有物が残されるケースがあるため、以下のような内容を記載しておく。 

「居住者は、退去までに所有物をすべて撤去し、室内を明け渡すものとする。」 

「退去後に残置物があった場合、貸主の判断で処分し、その費用は居住者が負担する。」 

「残置物の処分に関して、居住者は異議を申し立てない。」

 (4) 退去後の立ち会い確認について 

退去後の物件の状況をめぐるトラブルを防ぐため、以下のような内容を記載する。 

「借主の退去後、貸主および借主立ち会いのもとで現状確認を行う。」 

「確認の際に発見された修繕が必要な箇所については、契約に基づき対応するものとする。」

立ち退き合意書の効力について

立ち退き合意書が持つ法的な効力について、以下の点をまとめました。 

1. 権利義務関係を明確にする

立ち退き合意書を作成することで、貸主と借主の権利関係が整理され、法的に明確化されます。 

具体的には、「誰が」「どのような権限を持って」「どのような条件で物件を占有・明け渡すのか」 を書面で確認できるため、双方の合意が成立すれば、貸主の権利に基づいて立ち退きを実行できるようになります。 

2. 裁判の証拠として有効 

立ち退きとは、最終的に裁判所の判断を経て強制執行（強制退去）へと進むケースもあります。 

そのため、法的な手続きを進める上で貸主に有利な立場を確保することが重要です。 

立ち退き合意書があることで、裁判の際に「双方が合意した証拠」として有力な資料となり、貸主側の主張を裏付けることができます。 

3. 借主に対する心理的な影響を与える

立ち退き合意書は、法的に有効な契約書 です。 

例えば長期間にわたって家賃の支払いを滞納している借主に対して、この書類に署名を求めることで、「正式な手続きを取られると不利になる」 という心理的な圧力をかけることができます。 

結果として、スムーズな退去交渉へと進められる可能性が高まります。 

4. 支払督促などの法的手続きを進められる

立ち退き合意書の内容によっては、貸主が家賃滞納分の回収などを法的に請求する根拠となります。

 〈支払督促とは〉 

支払督促とは、裁判所に申し立てを行い、借主に対して未払いの家賃や債務の支払いを求める制度です。

この手続きを利用すると、裁判所は借主に対して督促命令を出すことができ、強制的な回収へと進めることが可能になります。 

申立書には以下の情報を記載する必要があります。 

・請求の内容（具体的な請求金額、利息の有無など） 

・請求の根拠（「何年何月から何年何月までの家賃が未払いである」など） 

裁判所は、借主を直接呼び出したり事情を聞くことはせず、提出された書類の形式面を審査した上で、問題がなければ支払督促を発行します。 

このように、立ち退き合意書があることで、貸主は家賃滞納分の回収を法的にスムーズに進められる可能性 があります。

まとめ

内容に漏れのない立ち退き合意書を適切に作成することは、後々のトラブルを防ぐ上で重要です。

特に、長期間にわたる家賃滞納など、対応が難しい借主に対しても、法的に有効な立ち退き合意書を準備することで、スムーズで円満な解決へと導くことができます。

トラブルを未然に防ぐためにも、現在使用している立ち退き合意書の内容を改めて確認し、不備がないかチェックしておくことをおすすめします。

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