原状回復だけで終わらせない！＋αで競争を勝ち抜く方法

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管理している物件の入居者退去がでたらあなたは何をしますか？

そう、「原状回復」ですよね。

確かに原状回復は必ず行なわなければならない重要なものですが、それだけで終わっていませんか？

原状回復のみで終わるか終わらないかで今後が大きく変わります。

今回は、普段の原状回復にプラスで行うべき施工について解説していきます。

原状回復だけではいけない理由

法律上の「原状回復」とは、入居者の故意や過失によって生じた劣化を修繕し、部屋の状態を元に戻すことを指します。

しかし、これだけでは次の入居者がすぐに決まるとは限りません。

そこで、多くの管理会社やオーナーは、経年劣化による損耗も考慮し、「入居者が住む前の状態に戻す」という広い意味での原状回復を行っています。

具体的には、以下のような施工が一般的です。

• 室内クリーニング

• クロスやフローリングの張り替え

• エアコンや給湯器の交換

こうした対応を施した後、多くの管理会社はすぐに次の入居者募集へと進みます。

しかし、現在の賃貸市場において、それだけで本当に次の入居者が見つかるでしょうか？

現在、日本では人口減少が進み、それに伴い空室率が年々上昇しています。

つまり、かつてのように「空室が出てもすぐに次の入居者が決まる」という時代ではなくなっているのです。

「入居者の需要 ＜＜ 賃貸物件の供給」

ただ原状回復をするだけではなく、他の物件との差別化を図る施策を打ち続けなければなりません。

周囲に類似の物件が多数あるなかで、「選ばれる部屋」にするための工夫が求められます。

今までのように「現状を回復するだけ」の対応では、物件の魅力は維持されても、向上することはありません。

競争が激しくなる中で、入居者に「住みたい」と思わせる付加価値をプラスすることが不可欠なのです。

そこで、通常の原状回復にプラスαの施工を取り入れ、より魅力的な住空間を作ることが重要になってきます。

次は、具体的にどのようなプラスαの施工が効果的なのかを解説していきます。

原状回復の際にプラスで施工を行うメリット・デメリット

原状回復の際に、通常の修繕だけでなく、プラスアルファの施工を取り入れることで、物件の価値を向上させ、競争力を高めることができます。

しかし、その一方でコストやリスクも伴うため、メリット・デメリットをしっかりと把握した上で検討することが重要です。

 ここでは、プラス施工を行う際の具体的なメリットとデメリットについて詳しく解説します。

メリット

① 入居募集が集まりやすい

最大のメリットは、物件の魅力が向上し、入居希望者が集まりやすくなることです。 

現在の賃貸市場では、供給が需要を上回っており、空室対策として他の物件との差別化が不可欠になっています。

内装や設備にこだわった物件は、ポータルサイトや不動産会社の紹介の際に目を引きやすく、「この物件なら住みたい！」という決め手になりやすいのです。 特に、ポータルサイトで物件を探す際、多くの人が設備条件を指定して検索します。

そのため、設備の充実度を上げることは、そもそも検索結果に表示される機会を増やし、競争に勝ち残るための重要なポイントとなります。

例えば、以下のような施工が効果的です。

宅配ボックスの設置 → 非対面で荷物を受け取れるため、単身者や共働き世帯に人気 

インターネット無料 → コスト面のメリットが大きく、特に若年層に好評 

モニター付きインターホン → セキュリティ強化により安心感を提供  

② 家賃を上げられる

プラスの施工によって物件の価値が高まり、家賃を増額できる可能性があります。 

一般的に、空室を埋めるために家賃を下げるのが常識とされてきましたが、設備やデザインにこだわることで、むしろ家賃を維持またはアップすることが可能になります。 

家賃が上がることは、オーナーにとっても管理会社にとっても大きなメリットです。

管理会社の収益の中で「更新料」「管理料」「AD（広告料）」「仲介手数料」は家賃に基づいて決まるため、家賃を上げることでこれらの収益も増加します。 

家賃を上げるために効果的な施工例

アクセントクロスの導入 → 低コストでおしゃれな雰囲気を演出 

リノベーション → 古い物件でも新築のような印象を与え、相場以上の家賃を設定可能 

収納スペースの拡充 → クローゼットやシューズボックスを増設し、利便性を向上 

特に、リノベーションを取り入れることで「築年数の古さをカバーしつつ、家賃を維持・向上させる」ことが可能になります。

デメリット

① 追加コストが発生する

最大のデメリットは、原状回復以上の施工を行うことで、費用が増加することです。 

通常の原状回復であれば、経年劣化の範囲内でクロスの張り替えやハウスクリーニングを行う程度で済みますが、プラスの施工を加えると、その分オーナーの負担が増えることになります。 

特に、以下のような施工はコストがかかるため、慎重に検討する必要があります。 

設備の入れ替え（給湯器・エアコン・システムキッチン） → 1台あたり数万円〜数十万円 

水回りのリフォーム（浴室・トイレ・洗面台） → 10万円以上の投資が必要 

床材のグレードアップ（フローリング・タイル張り） → 耐久性は向上するが、施工費用が高い 

「コストをかけた分、どの程度の効果が期待できるのか」を明確にしなければ、オーナーに納得してもらうのは難しくなります。 

② オーナーの理解を得る必要がある

施工の提案をするのは管理会社ですが、費用を負担するのはオーナーです。そのため、提案の際には「どのくらいの費用がかかり、それに対してどの程度の効果が見込めるのか」をしっかり説明する必要があります。 

施工後の入居率の向上（実績データがあればより説得力が増す）家賃アップの可能性と、回収までの期間、競合物件との差別化ポイントなどを数字や具体的な事例を交えて説明することで、オーナーの納得を得やすくなります。 

また、費用対効果を考慮し、「低コストで大きな効果が期待できるプラン」を複数提案するのも有効です。

原状回復にプラスαで行うべき施工

賃貸物件の原状回復は、通常「入居前の状態に戻す」ことを目的としますが、近年では競争力を高めるために、原状回復に加えてプラスアルファの施工を行うケースが増えています。

ただ元に戻すだけでなく、次の入居者の満足度を高め、物件の価値を向上させる工夫を取り入れることで、空室期間を短縮することも可能です。

ここからは、原状回復にプラスすることで物件の魅力を向上させ、入居率アップにつながる施工について紹介していきます。

フローリングに変える

近年、住まいのスタイルが和室から洋室へと移行するにつれ、畳の需要は減少しています。

しかし、マンションでは階下への騒音を抑える目的で、依然としてカーペットを使用している物件もあります。 

畳やカーペットには、適度な保湿性があり、交換も比較的簡単というメリットがありますが、一方でカビやダニが発生しやすく、汚れが目立ちやすい点がデメリットとなっています。

さらに、掃除の手間がかかることもあり、近年では敬遠されがちです。 

これに対してフローリングは、耐久性が高く、お手入れがしやすいのが大きな魅力です。

近年では防音性能を備えたフローリングも登場しており、騒音対策を講じながら導入することも可能になりました。 

そのため、現在も畳やカーペットを使用している部屋については、フローリングへ変更することで、物件の魅力を向上させ、より多くの入居希望者にアピールできるでしょう。 

バス・トイレを分ける

現在でも、浴室とトイレが一体となったユニットバスの物件は一定数存在しています。

しかし、近年では特に女性や学生を中心に、バス・トイレ別の間取りや独立洗面台付きの物件への需要が高まっており、物件検索の際も間取りに次いで重視される条件の一つとなっています。 

バスとトイレを分けることで、どうしてもスペースを多く必要としますが、ユニットバスが敬遠される傾向を考えると、それほど大きなデメリットにはならないでしょう。

むしろ、快適な生活環境を提供できることで、物件の魅力が向上し、入居希望者の選択肢に入りやすくなるはずです。 

木目を合わせる

意外と見落とされがちですが、木目を揃えることは部屋全体の統一感を出すうえで非常に重要なポイントです。 

フローリングや壁材などに木材を使用している場合、それぞれに異なる木目があります。

もし木目のパターンがバラバラになってしまうと、空間にまとまりがなくなり、どこかちぐはぐな印象を与えてしまいます。

特に、施工時に注意が必要なのが、業者からの見積もりに木材の品番が明記されていないケースです。

また、見た目だけで同じものを選ぶのは難しく、業者が変わるたびに当初は統一されていた木目が徐々に不揃いになってしまうこともあります。 

こうした事態を防ぐためにも、資材の品番を記録しておくなど、事前に管理しておくと安心です。

ウォークインクローゼットで収納力アップ

ウォークインクローゼットは、その名の通り、人が歩いて入れる広さを持つ収納スペースで、特に洋服をたくさん持っている人にとっては便利な収納方法で、女性を中心に高い人気があります。 

近年では、インスタグラムやブログなどで、整理整頓されたおしゃれなウォークインクローゼットが紹介されることも増え、憧れを持つ人も多くなっています。

ウォークインクローゼットには、主にハンガーパイプを中心としたタイプ、壁一面に収納棚を設置したタイプ、ユニット式で自由にカスタマイズできるタイプなど、さまざまな仕様があります。

また、デッドスペースを有効活用したり、既存の押入れをウォークインクローゼットへリフォームする方法もあります。

造作棚で空間を有効活用

造作棚は、ウォークインクローゼットの収納棚やキッチンの背面収納など、さまざまな場所に設置できるオーダーメイドの作り付け収納です。

活用されていないスペースを有効に使えるため、必要な場所に無駄なく収納を設けることができます。

間取りの変更を伴わないため、費用は棚の材料費と施工費のみで済み、比較的手軽に導入できるのも魅力です。 

壁に直接固定するため地震時の転倒リスクが少なく、安全性の面でもメリットがあります。

また、既製品の棚を購入する必要がないため、空間にフィットした収納を確保したいというニーズに応えられる点も人気の理由です。

ダウンライトに変える

一般的に使用されるシーリングライトは、部屋の中心から全体を明るく照らすため、光が強く、また天井から突出していることで圧迫感を与えることがあります。

それに対し、ダウンライトは天井に埋め込むタイプの照明で、複数のライトを配置することで、必要な部分だけを照らすことができます。

そのため、光の当たり方を調整しやすく、空間をより柔らかく演出することが可能です。 

また、照明の配置によって部屋にアクセントを加えたり、斜めからの光が家具の隙間や食器棚などの手入れしにくい部分を照らし、掃除をしやすくするという実用的なメリットもあります。

 最近では、オフィスの蛍光灯代替として導入されることも増え、デザイン性を重視する人や、スタイリッシュな空間を求める人にも人気のある照明スタイルです。

原状回復にプラスαで導入すべき設備

ここまで紹介したリフォームや施工は、物件の価値を大きく向上させるものの、時間や費用がかかるため、すぐに導入するのが難しいケースもあります。 

そこで、比較的手軽に取り入れやすく、入居者に人気のある設備を紹介します。

インターネット無料

現代の賃貸物件において、もはや欠かせない設備の一つとなっています。 

入居者の立場から考えると、引っ越しのたびにインターネットの契約をし、回線工事を手配するのは手間がかかるため、すでにインターネット環境が整っている物件のほうが圧倒的に魅力的です。

多少家賃が高くても「インターネット無料」の部屋を選ぶ人が多くなっています。 

もし管理物件の中にインターネット無料の設備が導入されていないところがあれば、優先的にオーナーへ提案すると良いでしょう。

光回線を導入し、一定の速度を確保することで、入居率の向上にもつながります。

宅配ボックス

ネットショッピングが日常的に利用されるようになった現在、宅配ボックスの需要は急速に高まっています。

特に、共働き世帯や単身者にとって、不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックスは非常に便利です。

賃貸物件では、宅配便の再配達の手間を減らせる点が大きなメリットとなり、セキュリティ面でも安心感を提供できます。

最近では、簡易設置型の宅配ボックスも販売されており、コストを抑えて導入できるため、物件の付加価値を高める手軽な方法の一つです。

モニター付きインターホン

防犯意識の高まりとともに、モニター付きインターホンの需要も年々増加しています。

オートロックがない物件でも、モニター付きインターホンを設置することで、訪問者を事前に確認できるため、入居者の安心感を向上させることができます。

特に、一人暮らしの女性や高齢者にとっては重要なポイントとなるため、空室対策にもつながる設備といえるでしょう。

温水洗浄便座（ウォシュレット）

バス・トイレの設備の中でも、比較的低コストで導入でき、入居者の満足度を高められるのが温水洗浄便座です。 

現在では、新築・築浅の 物件にはほぼ標準装備となっており、設備として設置されていることが当たり前になりつつあります。

導入されていない物件では入居者の選択肢から外れてしまう可能性もあります。 設置コストも比較的安価なため、競争力を上げるために検討しておくと良い設備の一つです

原状回復にプラスαを行うリノベブランド

ここまで説明してきましたが「いろいろすべきことはわかったけどどうやってやれば良いのかわからない・・・」といった方も多いと思います。

「Renotta(リノッタ)」はそういった方にオススメしたいリノベーションの全国ネットワークです。

オーナーの悩み

入居希望者のニーズ

賃貸経営とリノベーションのプロとしてこういったオーナーの課題解決と入居者ニーズに応えるノウハウを提供します。

リノッタができること

物件の原状回復だけで終わらせない「家賃上昇」「入居希望者増加」を実現する施策を一緒に考えませんか？

全国No.1リノベーションFCネットワーク「Renotta(リノッタ)」の詳細ページはこちら

まとめ

一般的な原状回復だけではこれからの競争を勝ち抜くことはできません。

ニーズに合った設備や内装を取り入れ、他物件との差別化を図っていくことが必要になります。

今回、大規模な施工が必要なものから簡易的なものまで紹介しましたが、重要なのは全てを取り入れることではなく、ニーズを分析し、それに合わせて必要なものを選び導入することです。

ぜひ今後の参考にしていただければと思います。

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