原状回復だけで終わらせない！＋αで競争を勝ち抜く方法

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管理している物件の入居者退去がでたらあなたは何をしますか？

そう、「原状回復」ですよね。

確かに原状回復は必ず行なわなければならない重要なものですが、それだけで終わっていませんか？

原状回復のみで終わるか終わらないかで今後が大きく変わります。

今回は、普段の原状回復にプラスで行うべき施工について解説していきます。

原状回復だけではいけない理由

原状回復だけではいけない理由 

法律的な意味合いでいう原状回復は、入居者の故意・過失による劣化を回復させることを指します。

しかし、それだけでは次の入居につながりづらいため、「入居者が住む前の状態に戻す」ことを原状回復として、経年劣化を含めて部屋をきれいにすることを指すのが一般的です。

具体的には部屋のクリーニングやクロス・フローリングの張り替え、エアコン、給湯器の交換などが挙げられます。

多くの管理会社は退去した後にこういった原状回復を行うだけ で次の入居者の募集に移ります。

ですが、それで果たして次の入居希望者が集まるのでしょうか。

人口が減少し空室率も年々増加している現代では「入居者の需要＜＜賃貸物件の供給」となっており、他の物件と差別化を図る施策を常に打たなければ競争に勝てなくなってきています。

入居者に選んでもらえる部屋にするためには今までのような原状回復だけでは足りず、プラスαでより魅力的にする施工が必要となるのです。

原状回復の際にプラスで施工を行うメリット・デメリット

原状回復の際にプラスで施工を行うメリット・デメリット
 

では原状回復の際にプラスで施工をするとどのようなメリット・デメリットがあるのかについて説明していきます。

メリット1：入居募集が集まりやすい

大きなメリットとして、物件の魅力が上がるので入居募集が集まりやすくなります。

内装にこだわっていたり、設備が充実している物件は他の物件と比べても目に止まりやすいので、そこが決め手になって反響に繋がるということも多いです。

特に設備の拡充に関しては、ポータルサイトやホームページで物件を探す際に設備条件で絞って検索する人が多いので、最初の時点で検索対象から外れないためにも重要です。

メリット2：家賃を上げられる

他の物件よりも魅力が上がる、つまり価値が上がるので家賃を増額することも可能となります。

これはオーナーだけでなく、管理会社にとっても大きなメリットです。

なぜなら管理会社の収益の中で「更新料」「管理料」「AD」「仲介手数料」この4つが家賃ベースのものであり、かつ収益のメインだからです。

家賃を下げて入居募集するのが当たり前の時代で、家賃を下げずにむしろ上げるということはなかなかできることではありません。

ですがその分、できたときにはオーナーからの信頼もいっそう厚くなることでしょう。

デメリット：費用がかかる

逆にデメリットとして原状回復以上のことをするのでどうしても費用がかさんでしまいます。

提案するのは管理会社ですが費用はオーナー負担のため、費用に対してどのくらいの効果が見込めるのかしっかり説明できず、オーナーに同意を得られないこともしばしばです。

オーナー目線では費用がどれくらいかかるのか、それは本当に効果があるのかを知りたいので、そこを固めて提案することが大事になります。

原状回復に＋αで行うべき施工

原状回復に＋αで行うべき施工 

ここからは実際に原状回復にプラスで行うべき施工について紹介します。

ーフローリングに変える

ニーズが和室から洋室へと変わるにつれて畳は減って来ましたが、マンションなどでは下の部屋への防音対策としてカーペットを使っているところがまだ存在します。

畳やカーペットは保湿性や交換のしやすさは優れているものの、カビやダニが発生しやすい、汚れやすく掃除が大変などの理由で避けられる傾向にあります。

対してフローリングは耐久性が高い、掃除しやすい、木の温もりが楽しめるなどのメリットがあり、最近は防音効果のあるものも増えているので、いまだに畳やカーペットの部屋はフローリングにすることをオススメします。

ーバス・トイレを別々にする

バスとトイレが一緒のいわゆるユニットバス型の物件もちらほら存在していますが、最近はバス・トイレ別や独立洗面台のニーズが女性や学生を中心に高まっており、物件検索の際も条件として間取りの次に優先されるほどです。

バスとトイレを別々にするとその分スペースをとってしまいますが、ユニットバスの不人気さと比べるとそこまで気にはならないでしょう。

ー木目を合わせる

見落としがちな部分になりますが、木目を合わせることも部屋の統一感を出す上でとても重要です。

フローリングや壁などが木材のものであれば当然木目が存在します。

木目は木材によってそれぞれ異なり、これがチグハグだと空間の統一感が失くなりぼやけた印象になってしまいます。

業者から出る見積もりには木材の品番が書かれていないことが多く、また人の目で同じものを探すのは難しいので、業者が変わるなどすると最初は同じだったのに次第にバラバラに・・・ということもままあります。

資材の品番を控えておくなど対策をしておくと良いかもしれません。

ーウォークインクローゼットにする

ウォークインクローゼットはその名の通り歩いて入れる便利な収納スペースで主に衣類を片付けるのに重宝します。

服を多く持っている人にとってはかなり便利で主に女性に人気があります。

近年はインスタやブログなどでもお洒落に整理整頓されたものが注目を集めることも。

ウォークインクローゼットにはハンガーがメインのもの、収納棚が全面にあるもの、棚がユニット式のものが存在し、デッドスペースを活用したり押入れをウォークインクローゼットに改良するなど施工方法は様々です。

費用もタイプや間取りによって異なるので、まずは業者に見積もり依頼をとることが必要となります。

ー造作棚を作る

造作棚はウォークインクローゼットの棚やキッチンの背面収納など様々な場所で活用できるオーダーメイドの作り付け収納です。

使われていないスペースを活用しており、適材適所に無駄なく収納スペースを設けることが可能です。

間取りを変えるわけではないので、かかる費用は棚の資材と施工費だけとなっており、比較的取り入れやすい部類です。

壁などに直接固定するので地震などでも倒れず、わざわざ棚を購入する必要がないので一定数のニーズがあります。

ーダウンライトに変える

一般的に使われているシーリングライトは部屋の中心から部屋全体を照らすため明るさが強く、また天井から出っ張っているため圧迫感や存在感も強いです。

一方のダウンライトは天井埋め込み型のライトであり、複数個で部屋を明るくするため、必要に応じて照らしたいところだけを照らすことが可能です。

一定の範囲を照らせるだけでなく、部屋にアクセントがついたり、斜めに光が入ることで食器棚など手入れしにくい部分も掃除しやすくなる利点もあります。

オフィスなどでも蛍光灯の代わりに取り入れられ始めていて、デザイン性を重視するお洒落に部屋をコーディネートしたい人などに人気です。

原状回復に＋αで導入すべき設備

原状回復に＋αで導入すべき設備 

ここまでに紹介したものは効果は大きいですが、取り入れるのに時間や費用がかかり、施工の規模的にもすぐにとは行かないものが多いです。

そのため、ここで比較的取り入れやすい入居者に人気の設備を紹介します。

ーインターネット無料

言わずもがな近年における必須設備の代表格です。

入居者目線で考えるといつまで住むかわからない賃貸物件でインターネットを契約して回線工事も入れるとなるとかなり億劫だと思います。

そのため多少家賃が高くなろうと、すでにインターネットが設備として入っている部屋を選ぶ人はとても多いのです。

管理物件でインターネット無料がついていないところがあれば、優先的にオーナー提案してみましょう。

ーテレビモニターインターホン

防犯意識が高くなってきた今、テレビモニターインターホンも需要が高まっています。

特に女性の一人暮らしではこういった設備がついているかどうかで入居の決まりやすさが大きく変わります。

テレビモニターホンも比較的安価で取り入れやすいのでおすすめの設備です。

ー温水洗浄暖房便座

古い物件だと温水洗浄暖房便座がついていないところがいまだに多いですが、部屋を探している人からするとバス・トイレ別と同じくらい気になる部分で部屋探しの条件としても優先度が高くなりやすいです。

こちらも基本的には数万円で取り付けることができるので、費用回収はしやすくなっています。

原状回復の際にこちらも取り替えておくとよいでしょう。

原状回復に＋αを行うリノベブランド「Renotta(リノッタ)」

リノベブランド「Renotta(リノッタ)」 

ここまで説明してきましたが「いろいろすべきことはわかったけどどうやってやれば良いのかわからない・・・」といった方も多いと思います。

「Renotta(リノッタ)」はそういった方にオススメしたいリノベーションの全国ネットワークです。

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入居希望者のニーズ

賃貸経営とリノベーションのプロとしてこういったオーナーの課題解決と入居者ニーズに応えるノウハウを提供します。

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まとめ

一般的な原状回復だけではこれからの競争を勝ち抜くことはできません。

ニーズに合った設備や内装を取り入れ、他物件との差別化を図っていくことが必要になります。

今回、大規模な施工が必要なものから簡易的なものまで紹介しましたが、重要なのは全てを取り入れることではなく、ニーズを分析し、それに合わせて必要なものを選び導入することです。

ぜひ今後の参考にしていただければと思います。

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