瑕疵担保責任（契約不適合責任）｜不動産の基礎知識⑤

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不動産関係の仕事をしていれば瑕疵担保責任（契約不適合責任）という言葉を聞いたことがあると思います。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、民法で定められた、売買契約をする際に必ず関わってくる重要な責任です。

今回は、その瑕疵担保責任（契約不適合責任）とはどういうものかについて解説します。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは

瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、不動産の売買契約や請負契約が成立した後、引き渡されたものの種類や品質に関して契約の内容に適しない場合に売主（請負人）が買主（注文者）に対して負う責任のことです。

例えば買った建物にシロアリがいて被害を受けていたら、買主は売主に責任を求めると思います。

これが瑕疵担保責任（契約不適合責任）です。

こういったように、引き渡されたものが契約に適合しないとして買主と売主間でよくトラブルが起きてしまいます。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）の内容

ここからは具体的に瑕疵担保責任（契約不適合責任）とはどんな内容の責任なのかについて説明します。

ー　買主の追完請求権

追完請求権とは、引き渡されたものが種類、品質、数量に関して契約内容にそぐわないときは、買主は売主に対して、その引き渡されたものの補修、代わりになるものの引き渡し、または不足分の引き渡しを追加でするよう求められるという権利です。

これは売主の責任（法律用語では、責めに帰すべき事由という）であってもなくても関係ありません。

しかし、買主の責任で契約の不適合が起こるときは、売主は追完の義務を負いません。

ー　買主の代金減額請求権

追完請求をする場合で、買主が相当の期間を定めてその追加分を求めたのに対して、売主がその期間内に追完を行わない場合は、適さない度合いに応じて代金の減額を請求することができます。

これも売主に責任があってもなくても請求可能です。

さらに以下のどれかに当てはまる場合は、買主は即座に代金の減額を請求することができます。

①追完が不可能であるとき

②売主が追完を拒む意思を明らかに表示したとき

ー　買主の損害賠償請求及び解除権

先ほど説明したように、売主が買主に引き渡したものが契約にそぐわないときは追完請求権や代金減額請求権を行使することができます。

しかし、これとは別に売主が不動産を引き渡さない（契約に適さない）場合に、買主が損害賠償請求をしたり契約の解除を求めたりすることができます。

ー　移転した権利が契約内容に適しない場合における売主の責任

売主が買主に引き渡したもの自体は契約内容にあっているものの、それとともに移転した権利（登記など）が契約に適していない場合は、買主は売主に対して先ほど説明したものと同様、追完請求権、代金減額請求権、損害賠償請求権・契約解除権を使用することができます。

例で言うと、売主から不動産を買った後に他の人にもその不動産の所有権があったときなどがこれにあたります。

ー　目的物の種類または品質に関する契約不適合責任の期間

引き渡されたものの種類や品質が契約に適していないときは、買主が適していないことを知った日から1年以内に売主に伝えなければいけません。

1年を過ぎてしまった場合、責任を売主に追求することができなくなってしまいます。

しかし、売主が取引するものが契約に適さないことを知っていた、もしくは普通に調べれば知ることができたときはその通知をしなくても買主は売主に対して責任を追求できます。

ー　瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負わない旨の特約

契約を結ぶときに売主と買主の間で、「引き渡すものが契約と違っていても売主は責任を負わない」と言う内容の特約を結ぶことができます。

しかし、売主が引き渡すものが契約にそぐわないことを知っていて買主に伝えなかった場合は特約を結んだとしても責任を免れません。

まとめ

取引したものが契約に合う合わないというトラブルはとても多いです。

不動産の取引は特に金額が大きいので、トラブルに発展しやすいのが特徴でもあります。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）は不動産関係の仕事をする上で関わることも多いものなのでしっかり理解しておきましょう。

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