媒介・代理契約とは｜不動産の基礎知識③

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宅地や建物の取引を一般の人が行おうとすると、不動産に関する知識も情報も持ってないことが多いので、上手く相手を探したり、条件を決めて契約を取り交わすということがとても困難です。

そのため、不動産会社が間に入り、不動産取引の手助けをします。

その手助けの仕方によって契約形態の名称が違い、できることや義務もそれぞれ変わってきます。

今回はその形態について説明していきます。

媒介契約と代理契約

不動産取引の手助けの仕方としては媒介（仲介）と代理の2種類があります。

媒介契約というのは、例えば、不動産を売りたいという人から「買主を見つけて欲しい」という依頼を受け、買主を見つけてくるというものがこれにあたります。

つまり、媒介の依頼では売主と買主（貸主と借主）が契約を結ぶ機会を作るだけで、契約自体は当事者同士が行うことになります。

一方の代理契約は、例えば不動産を売りたい人から「代わりに売って欲しい」と依頼を受けて、条件に合うその不動産を買いたい人を探してきて契約を代わりに結ぶというものです。

媒介契約との違いは、「実際に不動産取引の契約を結ぶ権限があるかどうか」ということになります。

媒介契約の種類と規制

代理契約に関しては細かな種類はありませんが、媒介契約には3種類あり、それぞれに規制があります。

（１）一般媒介契約

（２）専任媒介契約

（３）専属専任媒介契約

（１）一般媒介契約

不動産会社に取引の媒介を依頼する場合、複数の不動産会社に依頼する方が、早く取引が行えることもあります。

こういった一つだけでなく複数の不動産会社に同様に依頼できる契約を「一般媒介契約」と呼びます。

この契約を結んだ不動産会社は媒介する不動産に関して売買や交換の申込があったときは、遅滞なくそのことを依頼者に報告する義務があります。

（２）専任媒介契約

他の不動産会社に重ねて依頼することができない媒介契約は「専任媒介契約」と呼ばれます。

この契約では他の不動産会社と媒介・代理どちらの契約も結ぶことができません。

ですが、依頼者が自分で親戚や知人に声をかけて相手を探すこと（事故発見取引）は可能です。

契約の有効期間は3ヶ月以内であり、期間の更新は依頼者の申し出がなければ行われません。

現在どのように進んでいるのか進捗を2週間に1回以上報告する義務を負います。口頭で行っても構いません。

また、この契約形態は「レインズ」と呼ばれる指定流通機構に登録し取引相手を探さなければならないと国土交通省により定められています。

この登録は専任媒介契約を締結した日から休業日を除く7日以内にしなくてはいけません。

（３）専属専任媒介契約

先ほどの専任媒介契約の自己発見取引が禁止されているものが「専属専任媒介契約」となります。

依頼者は依頼した不動産会社の探してきた相手としか取引することができません。

契約の有効期間は専任媒介と同じく3ヶ月以内で更新の方法も同じです。

業務の進捗報告の義務は1週間に1回以上と専任媒介より厳しくなっています。

また、「レインズ」への登録義務は契約締結日から休業日を除いた5日以内となります。

ー　指定流通機構「レインズ」への登録

専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んだとき、不動産会社は契約の目的物である不動産の所在地を対象としている指定流通機構に登録しなければなりません。

登録事項は次の通りです。

①その不動産の所在、規模、形質、売買の希望価格

②その不動産に関係する法令による制限で重要なもの

③この契約が不動産の交換契約である場合はその不動産の評価額

この登録が完了した後、不動産会社は指定流通機構から交付される書面を依頼者に遅滞なく渡さなければなりません。

そして、その不動産の契約が成立したときには、

の3つを遅滞なく指定流通機構に通知する義務があります。

まとめ

不動産会社は不動産の管理をしたり、貸したりするだけでなく、取引の手助けを行うことも多いです。

違いについてしっかり覚えておきましょう。

不動産の知識がない一般の人の契約の手助けをすることで仲介手数料をもらうのが、実は不動産会社の主な収入源となっています。

次回はその仲介手数料について紹介します。

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