借地借家法の基本｜不動産の基礎知識①

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不動産管理業務を行っていると様々な権利関係の問題に触れると思います。

地主やオーナーといった賃貸人と土地や建物を借りる貸借人の間で起こるトラブルに対処していくことも業務の一つです。

そういった問題に対応するために、土地や建物を貸す側と借りる側にどんな権利・義務があるのか解説していきます。

借地借家法とは

モノの貸し借りについては民法で決められており、貸主・借主が対等に設定されています。

しかし、借りた土地に家を建てたり、借りた建物に居住する場合など、不動産に関する物は一般的より高額のお金がかかります。

土地や建物に関しては借主の方が立場が弱いので、借主保護を理由として作られたのが借地借家法です。

そのため、民法と借地借家法に規定がある場合、借地借家法が優先されます。

借地借家法は建物の所有を目的とした地上権、土地貸借（借地）、建物賃貸借（借家）について定められた法律です。

借地借家法：借地権

借地権とは

借地権とは土地に建物を建てる場合に発生する不動産特有の権利のことです。

駐車場や資材を置く場所として借りる場合は対象外です。

借地借家法では借地権の期間を最低30年と定めており、それより短い期間を定めたり、期間を定めなかった場合は30年とみなされます。

借地権更新

借地権の更新には「合意更新」「請求更新」「法定更新」の3つがあります。

「合意更新」は貸主と借主の合意で行われる更新のことで、最初の更新は20年以上、それ以後は最低10年以上の契約期間となります。

「請求更新」は建物が残っている場合に地主の承諾なしで更新請求ができる一方、地主は正当な事由を持っていれば意義を述べることができるものです。

「法定更新」では、建物が残っていて地主が正当な事由で意義を申し立てなかった時に自動的に更新されます。

増改築

契約時の条件で増築に関するものがある場合は地主の承諾が必要となります。

しかし、制限する条件がなければ増改築をするのに地主の同意は要りません。

借地借家法：借家権

借家権とは

借家権とは、建物賃貸借のことを意味しています。

一軒家だけでなく、分譲マンションの専有部分も含まれ、どのような目的で不動産を借りようとも借家権の対象となります。

借家権の期間は基本的に自由に設定できますが、一年未満の契約は期間の定めがない契約としてみなされます。

借家権更新

借家契約の期間満了後、賃貸人が更新を望む場合は法定更新（自動更新）が認められています。

契約を終了するには貸主が賃借人に対して、期間満了の1~6ヶ月前までに期間の終了を通知することが必要です。

その通知が遅滞なく行われなければ同じ条件での更新がなされたことになります。

貸主が期間終了の解約を申し入れるときは、正当な事由がなければいけません。

正当事由によって解約が申し入れられた場合、その日から６ヶ月の立ち退き猶予が借主に与えられます。

定期建物賃貸借

定期建物賃貸借とは、契約の更新がない特約付きの建物賃貸借のことです。

これを結ぶには、契約時に公正証書による書面等での説明が必須です。

契約の更新がないこと、そして期間満了で契約が終了することを賃借人に説明しないと無効となり、普通の賃貸借契約になります。

賃料増減請求

賃料の増減請求は周辺の地価上昇などで市場価格にそぐわない場合に貸主が行うことができます。

しかし、借主保護の観点から賃料を下げない旨の特約は無効となっています。

また、すでに支払われた過去の賃料にさかのぼって請求することはできません。

まとめ

借地借家法のポイントは借主の立場を保護する目的があるというところです。

不動産の賃貸借では借主と貸主間のトラブルが多く、業務上直面する機会も多いと思います。

トラブル対応をスムーズにするためにも基本を理解しておきましょう。

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