賃貸管理でよくあるクレーム・トラブル6選
2020.06.25
賃貸仲介・賃貸管理会社のための民法改正総まとめ講座！
約120年ぶりの民法改正！
改正ポイント
①賃貸人の義務
〇原則論 民法第601条(賃貸借)
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対して賃料を支払う事及び引渡しを受けたものを契約が終了した時に返還することを約することによって効力を生ずる。
《賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる義務》
②賃貸人が負う修繕義務
〇改正民法第606条の1(賃貸人による修繕等)
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責に帰すべき事由によって、その修繕が必要となった時は、この限りではない。
《賃貸人の義務についても、条文が整備された》
③賃借人による修繕が可能に
〇改正民法第607条の2(賃借人による修繕)
賃借物の修繕が必要な場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
1.賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない時。
2.急迫な事情があるとき。
《必要な場合は、賃借人が自分で修繕できる》
④修繕した費用の償還請求
〇現行民法第608条の1(賃借人による費用の償還請求)
賃借人は、賃借物について、賃貸人の負担に属する必要費を支出した時は、賃貸人に対し、直ちに償還請求をすることが出来る。
《賃借人が修繕した費用が賃貸人の負担になる※現行法》
⑤不具合による賃料減額
〇改正民法第611条の1(賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等)
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることが出来なくなった場合において、それが賃借人の責に帰することが出来ない事由によるものであるときは賃料はその使用及び収益をすることが出来なくなった部分の割合に応じて、減額される。
《不具合により、当たり前に賃料は減額になる》
賃料減額の補足
条文の解釈を整理
《賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることが出来なくなった場合》
どういうことか？
▶借りている部屋の物理的な破損だけではなく、設備の機能的な不具合による場合も含めて、物件の一部が使用できず、その一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度を超えていて、通常の居住ができない。
賃貸借契約の整備
賃貸借契約の原則論及び賃貸人の義務
〇民法第615条(賃貸人の通知義務)
賃借物が修繕を要し、または賃借物について権利を主張するものがある時は、賃借人は【遅滞なく】その旨を賃貸人に通知しなければならない。
〇民法第415条の1
債務者がその債務の本旨を従った履行をしないとき(債務不履行があるときを含む)は、債権者はこれにとって生じた損害賠償を請求することが出来る。
まとめ
今回は、賃貸経営や賃貸仲介・賃貸管理に特に影響のある重要ポイントをご紹介しました。
特に今回の民法改正では「入居中の対応」が大きく変わっています。
賃貸仲介・賃貸管理会社にお勤めの方は理解しておくべき内容なので、ぜひ参考にしてもらえればと思います。
更に詳しい内容は動画でもご覧いただけますので是非ともご覧ください！
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