プロパティマネジメント（PM）業務とは？役割と必要スキルを解説！

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不動産業界において、プロパティマネジメント（PM）は、物件の管理や入居者対応、賃貸管理など、多岐にわたる業務を担っています。

プロパティマネジメント（PM）は、物件の価値を最大化し、安定した運用を実現するために欠かせない役割であり、物件オーナーと入居者の間に立って、スムーズな運営をサポートします。

また、アセットマネジメント（AM）やビルマネジメント（BM）とも密接に関わりがあり、それぞれの業務範囲や役割にも違いが存在します。

本記事では、PMの基本的な役割や具体的な業務内容に加え、PMに求められるスキルやAM、BMとの違いについて詳しく解説していきます。

プロパティマネジメント（PM）とは？

プロパティマネジメント（PM）とは、不動産の資産価値を維持・向上させるために、賃貸管理、建物・設備の維持管理、入居者対応など、物件の運営全般を担当する業務を指します。

プロパティマネジメント（PM）は、物件オーナーの代理として、収益の最大化を目指しながら、日常的な運用やトラブル対応を行います。

不動産の運営に関わるすべての業務を管理することで、入居者の満足度を高め、空室リスクを最小限に抑える役割を担っています。

具体的には、賃貸契約の管理、修繕計画の策定、入居者からの問い合わせ対応、財務管理など、さまざまな業務を通じて、物件が長期的に安定した運用を続けられるようにサポートすることがPMの主な目的です。

PM・AM・BMの違い

プロパティマネジメント（PM）、アセットマネジメント（AM）、ビルディングマネジメント（BM）は、いずれも不動産管理に関わる業務ですが、それぞれが異なる役割と範囲を持っています。

以下に、それぞれの違いを説明します。

プロパティマネジメント（PM）とは？

プロパティマネジメント（PM）は、不動産の運営管理全般を担当する業務を指します。

PMの主な役割は、物件の価値を維持・向上させるために、日常的な物件の運営を管理し、収益の最大化を図ることです。

具体的には、賃貸管理、建物や設備のメンテナンス、入居者対応、賃料の徴収、修繕の手配、クレーム処理など、多岐にわたる業務を担います。

PMは物件オーナーの代理として、入居者の快適な住環境を提供し、物件の長期的な収益性を確保するために行動します。

PMの業務の中には、賃貸契約の更新や解約、賃料設定の調整、物件の空室対策なども含まれ、物件が持続可能な運用を維持できるよう努めます。

特に、空室が発生しないようにするためのマーケティング活動や、入居者満足度を高めるためのサービス改善は、PMの重要な業務の一環です。

アセットマネジメント（AM）とは？

アセットマネジメント（AM）は、不動産を含む資産全体の運用戦略を策定・実行する業務を指します。

アセットマネージャーは、物件個々の運営に直接関与するというよりも、資産全体の収益性や価値の最大化を目的に、長期的な資産運用計画を立案します。

具体的な業務としては、市場動向や不動産価値の評価を基に、最適な投資計画を立てたり、投資家の利益を最大化するための意思決定を行います。

さらに、AMはPMやBMと連携し、物件の管理・運営に関して適切な指示を出し、資産全体が目標とするリターンを達成するようサポートします。

AMは、投資家や物件オーナーのために資産を運用し、リスク管理や収益の最大化を目指す立場にあります。

そのため、物件の短期的な運営ではなく、資産の長期的なパフォーマンスを重視した計画策定が求められます。

ビルディングマネジメント（BM）とは？

ビルディングマネジメント（BM）は、建物や設備の物理的な維持管理を行う業務を指します。

BMの役割は、建物の安全性を確保し、設備の正常な運用を維持することです。

建物自体の状態を良好に保ち、法的な基準を遵守しながら、修繕やメンテナンスを定期的に行うことが、BMの主な業務範囲となります。

具体的には、設備の点検・保守、修理の手配、清掃業務、セキュリティ対策など、建物全体を通じてその価値を保つための作業が含まれます。

また、建物の劣化を防ぐための長期修繕計画を策定し、将来的な大規模修繕に備えることもBMの重要な業務の一つです。

BMは、建物自体の管理に特化しており、建物の適切なメンテナンスや安全性の確保を通じて、建物オーナーや入居者にとって安全で快適な環境を提供します。

プロパティマネジメント（PM）の業務内容

プロパティマネジメント（PM）の業務は、所有者（オーナー）に代わって不動産資産の管理と運営を行い、その価値を最大限に引き出すことを目的としています。

不動産の収益性を高め、長期的な資産価値を維持するためには、効果的な運営と管理が欠かせません。

PMの業務は多岐にわたり、以下の主要な業務が含まれます。

1. 賃貸管理

賃貸管理は、物件を効率的に運営するための重要な業務です。

入居者募集・審査

プロパティマネージャーは、物件に適した入居者を募集するために広告を出し、物件の魅力を最大限に引き出したプロモーションを行います。

さらに、応募者の信用調査や入居審査を行い、適切な入居者を選定します。

契約管理

入居が決まった後、賃貸契約を取りまとめ、契約内容の説明や必要な書類を整えます。

また、契約更新や解約に関する手続きも管理し、スムーズな契約関係を維持します。

賃料の徴収

毎月の賃料や管理費の徴収を行い、滞納が発生した場合には督促を行います。

必要に応じて、法律に基づいた対応を進め、オーナーの収入が安定するよう管理します。

2. 建物・設備の管理

建物や設備の管理は、物件の価値を保つために不可欠な業務です。

設備の保守・点検

物件内のエレベーター、給排水設備、電気設備などの定期点検や必要な修理を手配し、設備が安全かつ正常に稼働するよう維持します。

設備管理により、入居者が快適に生活できる環境を整えます。

清掃・美観管理

共用部分の定期的な清掃を行い、建物の美観や衛生を保ち、物件のイメージアップや入居者満足度の向上を図ります。

修繕計画の策定と実行
長期的な視点で建物の修繕計画を立て、大規模修繕や改修工事を適切なタイミングで実施します。

これにより、資産価値の低下を防ぎ、長期的な維持管理が可能となります。

3. 入居者対応

入居者とのコミュニケーションやトラブル対応も重要な業務です。

トラブル対応

騒音問題や設備不具合など、入居者からのクレームや相談に迅速かつ適切に対応し、トラブルの早期解決を図ります。

入居者満足度を維持し、物件の信頼性を高めます。

退去時対応

入居者の退去時には、立会いのもとで現状回復を確認し、クリーニングや修繕が必要な場合にはそれを手配します。

また、新しい入居者を迎えるための準備を行い、次の入居者の募集がスムーズに行えるようにします。

4. 財務管理

プロパティマネジメントでは、物件の財務管理も重要な役割を担います。

収支管理

賃料収入や管理費、修繕費用などの収入と支出を正確に把握し、収益性を維持します。

そして、オーナーに対して定期的に収支報告を行い、運営状況を可視化します。

予算作成・収支分析

年間の予算を策定し、それに基づいて運営を行います。

予算と実績の差異を分析し、経営の改善点を見つけ、より効率的な運営方法を提案します。

5. リーシング業務

空室が発生した場合、迅速に入居者を確保するためのリーシング業務もプロパティマネジメントの重要な仕事です。具体的には以下が含まれます

空室対策

市場調査を行い、物件の競争力を高めるために賃料設定の見直しやリノベーションの提案を行います。

また、入居者の潜在ニーズを把握し、それに応じた設備の導入や物件改善を提案します。

マーケティング活動

物件の魅力を最大限に伝えるための広告やプロモーションを実施し、ターゲットとなる入居者層に効果的にアプローチします。

6. オーナー対応

プロパティマネージャーは、物件オーナーとのコミュニケーションを密に行い、資産価値を最大化するための提案やサポートを行います。

資産価値向上の提案

オーナーに対して、物件の資産価値を高めるための戦略的な提案を行います。

リフォームや設備投資、新たな収益モデルの導入など、物件の収益性を向上させる施策を推進します。

定期報告

オーナーに対して定期的に物件の運営状況や収益状況の報告を行い、物件管理の透明性を高めます。

オーナーの要望に応じて柔軟に運営方針を調整し、長期的な信頼関係を築きます。

プロパティマネジメント（PM）に必要なスキル

プロパティマネジメント（PM）は、物件の価値を維持・向上させるために、さまざまなスキルが求められます。

コミュニケーションスキル

プロパティマネジメント（PM）の仕事では、多くの関係者とのコミュニケーションが日常的に発生します。

物件所有者、入居者、メンテナンス業者、さらには社内スタッフなど様々な人々と接する場面が多いため、相手の立場やニーズを的確に理解し、円滑に情報を伝えることが重要です。

特に、トラブルが発生した際には、冷静かつ迅速な対応が求められます。

クレームの対応や意見の相違が生じた場合には、調整役として関係者の意見をまとめ、解決策を見出す必要があります。

適切なコミュニケーションスキルがあれば、トラブルが大きな問題に発展するのを防ぎ、信頼関係を維持することが可能となります。

問題解決能力

設備の故障やトラブル、入居者からのクレーム対応、家賃滞納の督促など、突発的な課題に対して迅速かつ的確に対応する能力が求められます。

この問題解決能力は、現場での状況判断力や優先順位をつけて効率的に対処する力が必要です。

問題が発生した際に迅速に対応するだけでなく、根本的な原因を見極め、再発防止策を講じることも重要です。

的確な問題解決ができれば、オーナーや入居者の信頼を得ることができ、物件の価値維持・向上に貢献します。

コスト管理能力

物件の運営には、定期的なメンテナンス費用や修繕費、さらには物件の改善やアップグレードにかかるコストが発生します。

そのため、限られた予算内で効率的に運営を行い、無駄な支出を抑えるコスト管理能力が求められます。

例えば、業者との交渉により費用を最適化したり、修繕スケジュールを計画的に立てることで、予算の範囲内で効率的な運営を実現することが可能です。

オーナーに対しても、どのようにコストを管理しているかを明確に伝えることで信頼を得ることができ、長期的な関係の構築にもつながります。

マネジメントスキル

物件運営全体を統括し、複数の業務を効率的に管理するためのマネジメントスキルも必要です。

物件の運営には、業務が多岐にわたるため、各タスクの優先順位を決め、リソースを効率的に配分することが求められます。

さらに、スタッフや外部業者の管理も重要な要素です。

プロジェクトの進行状況を把握し、スケジュール通りに業務を進める能力が、物件の円滑な運営を支える基盤となります。

賃貸契約や不動産法に関する知識

賃貸契約や不動産法に関する知識は、物件の管理業務において不可欠な要素です。

特に、賃貸契約を扱う際には、正確な法的知識と契約内容の理解が必要です。

必須資格ではありませんが、持っておいた方が良い資格には、

・宅地建物取引士

・マンション管理士

・管理業務主任者

などがあります。

宅地建物取引士の資格を持つことで、契約書の作成や重要事項の説明を行う責任を果たすことができます。

また、マンション管理士や管理業務主任者の資格を取得することで、より高度な管理業務や法的手続きに精通し、複雑な契約や管理業務にも対応する能力が期待されます。

これにより、オーナーや入居者に対して信頼性の高い管理を提供し、法的リスクを最小限に抑えることが可能です。

不動産法に精通した管理者は、安心・安全な物件運営を支える重要な存在です。

まとめ

プロパティマネジメント（PM）は、不動産の賃貸運営において、賃貸管理や建物設備の維持管理、入居者対応、財務管理、そしてリーシング業務など、多岐にわたる業務を担っています。

また、オーナーとのスムーズなコミュニケーションも大切な役割の一つです。

資格の必須要件はありませんが、優れたコミュニケーション能力や問題解決力、コスト管理のスキル、そしてマネジメント力が求められます。

さらに、賃貸契約や不動産法に関する専門的な知識も必要不可欠です。

プロパティマネジメント（PM）には、スキルと知識を活かし、オーナーと入居者の双方に満足を提供しながら、安定した不動産運営を実現することが求められます。

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