賃貸契約における連帯保証人の役割と2020年民法改正による新ルール

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賃貸借契約において、連帯保証人は非常に重要です。

賃貸物件を借りる際、万が一契約者が家賃を滞納した場合や契約内容を履行できなかった場合、連帯保証人がその責任を負うことになります。

しかし、連帯保証人の役割や責任範囲については、意外と詳しく知られていないことが多いのです。

本記事では、賃貸借契約における連帯保証人の仕組みや注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

契約を交わす前にぜひ確認しておきましょう。

賃貸借契約における連帯保証人とは

賃貸借契約における連帯保証人とは、賃借人が契約で定められた義務、主に家賃の支払いやその他の条件を履行できない時に、賃借人に代わってこれらの義務を履行する責任を負う人物です。

連帯保証人は、賃借人と法的に同等の責任を共有します。

この役割は、賃貸契約において重要なセーフティネットの一つとされ、大家にとっても賃借人の信用不足を補うための重要な保証となります。

連帯保証人の条件 

連帯保証人になるためには、いくつかの条件があります。

まず、連帯保証人は法的な契約を結ぶ能力を持つ成人である必要があります。

これには、未成年者や精神的に自己の行動を理解できない人が除外されることを意味します。

次に、連帯保証人は経済的に安定しており、必要に応じて家賃を含む契約上の費用を支払う能力があることが求められます。

通常、定期的な収入の証明や信用情報のチェックによって確認されます。

また、契約によっては、連帯保証人が居住する地域に制限がある場合もあります。

連帯保証と一般保証の違い

連帯保証と一般保証（単純保証）は、保証人が負う責任の範囲とその発生する条件に大きな違いがあります。

連帯保証

連帯保証人は、賃借人と法的に等しい責任を共有します。

つまり、賃借人が家賃を支払えない場合、大家は連帯保証人に対して直接、賃借人と同様に家賃全額の支払いを請求することができます。

このため、連帯保証人は賃借人と同じタイミングで債務の責任を問われることがあります。

一般保証

一般保証人の責任は、賃借人が先に支払いを怠った後にのみ発生します。

大家はまず賃借人に対して法的措置を講じる必要があり、それが不成功の場合のみ保証人に請求が及びます。

保証人の責任は「後順位」とされ、条件を満たした後にのみ発生します。

これらの違いにより、連帯保証は大家にとって一般保証よりも強力な保障手段とされ、賃貸市場においてより一般的に求められる傾向にあります。

賃借人として契約を結ぶ際、また連帯保証人として契約に参加する際は、これらの点をよく理解し、自身の法的責任と財務的リスクを理解しましょう。

連帯保証人になれる人・なれない人

連帯保証人になることは重大な責任を伴います。

連帯保証人になれる人となれない人の条件は主に法的、経済的基準に基づいています。

連帯保証人になれる人

連帯保証人として適任な人物には、いくつかの条件があります。

まず、安定した職業と十分な収入が必要です。

連帯保証人は、入居者が家賃や修繕費を支払えなくなった場合、その費用を代わりに支払う責任を負うため、経済的に支払い能力がある人でなければなりません。

このため、入居審査では連帯保証人の収入も評価対象となります。

また、連帯保証人は通常、親や兄弟といった2親等以内の親族や、叔父や叔母といった3親等以内の親族が選ばれます。

親族以外の知人や友人も保証人になることは可能ですが、同等の責任を負うため、親族が適しているとされています。

さらに、連帯保証人は国内に居住していることが必要です。

家賃の支払いが滞った際、速やかに対応する必要があるため、国外に住む人は連帯保証人にはなれません。

連帯保証人になれない人

まず、無職の人は連帯保証人になれません。

職がなく収入がないため、たとえ親族であっても家賃や修繕費の支払いを代わりに負担することができないからです。

友人も連帯保証人になることは可能ですが、実際にはほとんどの場合拒否されることが多いです。

連帯保証人は入居者が支払いを滞らせた際にその責任を全て引き受ける必要があり、金銭的なリスクが大きいため、友人関係を損なうリスクも生じます。

年金で生活している人も連帯保証人になりにくいです。

年金生活者は限られた収入で生活しているため、審査の際に入居者の代わりに支払い能力がないと判断されることが一般的です。

最後に、借主と同居している人、例えば配偶者や両親、子供なども連帯保証人になることはできません。

ただし、配偶者が長期的な単身赴任などで別居している場合は例外として認められるケースもあります。

このように、連帯保証人になれない人には無職の人、友人、年金生活者、同居家族が該当します。

2020年民法改正で義務付けられた新ルールと変更点

2020年に施行された民法改正は、特に保証契約に関するルールに大きな変更をもたらしました。

以下にその主な新ルールと変更点を解説します。

根保証契約の極度額を定める

2020年の民法改正により、根保証契約における保証人の責任範囲を明確化する新しい規定が導入されました。

改正前は、保証人が無限に責任を負うケースが存在しましたが、改正法では、複数の債務に対する一括の保証（根保証契約）において保証人の負担する責任の上限額、すなわち「極度額」を定めることが義務付けられました。

2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約では、連帯保証人の負担する限度額を契約書に明記することが必要とされています。

限度額の記載がない場合や不当に高い金額が設定されている場合には、契約の効力が問われることがあります。

限度額の具体的な基準は設けられていませんが、家賃に対して不釣り合いに高い場合、連帯保証人を見つけることが困難になり、結果として入居希望者が減少する可能性があります。

逆に、極度額が低すぎると、物件所有者からの承認が得られない場合があります。

国土交通省は「極度額に関する参考資料」を提供しており、極度額設定の参考となる家賃帯ごとの滞納損害額に関するデータがまとめられています。

これにより、極度額の設定に際しての具体的な目安を得ることが可能です。

参考： 国土交通省「極度額に関する参考資料」

契約関係者への情報提供義務

2020年の民法改正により、保証契約における情報提供の義務が大幅に強化されました。

この改正は、債権者、借主、そして連帯保証人間の情報の透明性を高めることを目的としています。

具体的には、債権者は保証人に対して、主債務者の財産状況や信用状況など、保証契約に必要な情報を提供する義務が課されています。

情報提供義務により、保証人は契約に伴うリスクを正確に理解し、納得の上で契約に参加することが可能になります。

また、改正法ではオーナーにも連帯保証人への情報提供が義務付けられています。

入居者の家賃支払い状況や債務履行状況に関する情報が、連帯保証人からの問い合わせに対して開示される必要があります。

この措置は、連帯保証人が予期せぬ高額の債務に直面するリスクを軽減するためです。

借主に対しても、連帯保証人からの要求があった場合には、自身の収入や負債の状況を開示する義務が新たに設けられました。

これにより、連帯保証人は借主の経済的状況を把握し、保証に関する意思決定をより適切に行うことができます。

公証人による保証意思確認

改正法のもう一つの大きな特徴は、公証人による保証意思の確認です。

この新ルールでは、保証契約を結ぶ際に公証人が介在し、保証人自身がその意思を確認し、契約の内容とリスクを十分に理解しているかを検証します。

公証人による確認は、保証人が不当な圧力や誤解に基づいて契約を結ぶことを防ぐためのもので、保証人の権利と利益を守るために重要です。

連帯保証人になるリスク

連帯保証人になることは、借主に代わって非常に大きな責任を負うことを意味します。

そのため、連帯保証人に求められる責務やリスクを正確に理解しておくことが重要です。

借主が支払わなかった場合の全額負担

連帯保証人は、借主が賃貸物件の家賃やローンの支払いを滞納した場合、全額を支払う法的な義務を負います。

例えば、借主が収入減や失業などで家賃を支払えなくなった場合、連帯保証人はその全額を直ちに負担しなければならず、時には何か月分もの家賃を一括で支払う事態になることもあります。

また、連帯保証人としての責任は、借主が支払い能力を完全に失わない限り、長期にわたって続く可能性があります。

借主が一時的に支払いを滞納しただけではなく、長期間にわたって支払いができない場合も含まれます。

修繕費や損害賠償に関する費用負担

連帯保証人の責任は家賃の支払いだけではありません。

借主が住んでいる物件で発生した修繕費や損害賠償についても、連帯保証人が支払いを求められる可能性があります。

例えば、借主が物件を損壊させたり、修繕を必要とするような問題を引き起こした場合、その修繕費用や原状回復費用も連帯保証人が負担する義務が生じる場合があります。

特に、借主が退去時に物件に損害を与えた場合、その修繕にかかる費用が保証人に請求されることが多いです。

損害賠償費用についても同様で、借主が他の入居者や第三者に対して損害を与えた場合、その賠償責任も連帯保証人に移ることがあります。

修繕費や損害賠償の費用負担は予測が難しいため、連帯保証人はこれらのリスクも考慮に入れて契約に同意する必要があります。

保証人から逃れるのことは難しい

連帯保証人の立場から逃れることは、法的にも実務的にも非常に難しいのです。

連帯保証人としての責任は、契約期間中ずっと続くため、保証契約から自発的に抜け出すことは基本的に困難です。

通常、保証契約を解除するには、借主自身の同意が必要となる場合が多く、さらには新たな保証人を見つける必要があるなど、厳しい条件を満たさなければならないことが一般的です。

借主が支払いを続けている場合でも、連帯保証人はいつでもその責任を追及されるリスクがあるため、保証人から逃れるのは現実的に難しいのが現状です。

特に、借主が支払いを続けられなくなった場合、保証人としての責任が発生し、その後も長期間にわたって法的な責任を負い続ける可能性があるため、保証人になることは慎重に検討する必要があります。

賃貸の連帯保証人に関する注意点

賃貸契約における連帯保証人に関する注意点を詳しく解説します。

連帯保証人は、借主に代わって重要な責任を担う立場です。そのため、契約に際して注意すべきポイントを十分に理解しておくことが不可欠です。

連帯保証人の責任範囲を理解する

連帯保証人の最も重要な役割は、借主が賃料の支払いを滞納した場合、貸主に対してその賃料を全額支払う義務を負うことです。

連帯保証人は、通常の保証人と異なり、借主が支払えなくなった際に貸主が保証人に直接請求できる立場にあります。

これは、貸主が借主に請求する手続きを踏むことなく、すぐに保証人に支払いを求められるため、極めて重い責任です。

さらに、家賃だけでなく、借主が物件を損壊した場合の修繕費や、退去時の原状回復費用、さらには損害賠償など、契約によっては連帯保証人に請求される範囲が広がる場合があります。

そのため、連帯保証人は自分が負う責任の範囲を十分に理解し、想定されるリスクを考慮する必要があります。

契約内容を十分に確認する

連帯保証人になる前に、賃貸契約書の内容を細かく確認することが重要です。

特に、賃料の支払い条件や滞納時の対応、契約期間、修繕や退去時に必要な費用負担に関する条項を詳細にチェックすることが求められます。

契約書に曖昧な点や理解しにくい内容がある場合、不動産会社や貸主にしっかりと確認しておくことが必要です。

また、連帯保証人としての責任を負う期間についても注意が必要です。

賃貸契約は自動更新されることが多いため、契約が続く限り連帯保証人の責任も続くことがあります。

契約解除の条件や、保証期間が終了するタイミングについても確認しておき、将来的に保証人としての責任を解除できるかどうかを把握することが重要です。

適切な理解と確認がなければ、予想外の負担が発生するリスクもあるため、契約前の確認は怠らないようにしましょう。

保証会社の利用も考える

最近では、連帯保証人を立てずに、保証会社を利用する方法が広く普及しています。

保証会社は、借主が賃料を滞納した際に、まず保証会社が貸主に対して支払いを行い、その後借主や連帯保証人に請求を行う仕組みです。

これにより、連帯保証人が直接的に大きな責任を負うリスクが軽減されることになります。

保証会社の利用は、連帯保証人にとって負担を軽減する手段となります。

家賃滞納に加え、修繕費や損害賠償など、保証範囲が広がる場合には、保証会社のサポートによって負担を分散させることができるため、連帯保証人にとって大きなメリットとなります。

保証人になる前に保証会社の利用が可能かどうかを検討し、必要に応じて保証会社を活用することも視野に入れておくとよいでしょう。

まとめ

賃貸借契約における連帯保証人は、借主が家賃や関連費用を支払えなかった場合に、保証人として全額負担する重要な役割を担います。

その責任範囲は非常に広く、家賃だけでなく修繕費や損害賠償にも及ぶため、契約前にそのリスクをしっかり理解することが大切です。

また、2020年の民法改正によって、極度額の設定や情報提供義務、公証人による保証意思確認などの新たなルールが義務付けられ、連帯保証人にとっての負担や責任がより明確になりました。

連帯保証人を引き受ける際には、契約内容を十分に確認し、責任範囲を理解した上で慎重に判断することが求められます。

保証会社の利用も選択肢として検討しましょう。

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