トラブル回避のために必見！立ち退き合意書の作成方法と注意点

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不動産業で物件を所有するオーナーにとって、入居者やテナントの立ち退き手続きは重要な課題の1つです。

この手続きをスムーズに進めるために欠かせないのが「立ち退き合意書」です。

オーナーと賃借人との間でトラブルが起きないように、契約時にあらかじめ作成する必要があります。

今回の記事では、立ち退き合意書の作成方法と注意点について解説します。

立ち退き合意書とは

立ち退き合意書とは何か

立ち退き合意書とは、不動産オーナーと入居者との間で物件を返還する手続きを定めた書類です。

物件返還時期や方法、敷金・保証金の返還、修繕費用の負担、個人情報の取り扱いなど、主な条項が含まれます。

後のトラブルを回避するために合意内容を書面に残しておくため、この立ち退き合意書を作成しておく必要があります。

立ち退き合意書の必要性

立ち退き合意書が必要な理由は、以下の通りです。

・契約内容を明確にするため

・物件返還の手続きをスムーズに進めるため 

・トラブルを回避するため 

立ち退き合意書があることで、テナントとオーナー双方にとって、返還時のトラブルを回避することができるため、作成が必要になります。

立ち退き合意書の主な内容

立ち退き合意書に盛り込まれている内容は以下のようなものがあります。

・物件の引き渡し時期

・かかる費用について

・解約後の引き渡しまでの期間

・残存物の取り扱い

また、合意書には最終的に内容に合意した旨の確認も必要になります。

法律上問題となりやすい点が抜けていると後のトラブルの火種となってしまう可能性があるので、漏れのない内容にする必要があります。

この後の項で内容については細かく見ていきますが、立ち退き合意書には決まった形があるわけではないので、不動産賃貸管理を行う会社が独自で作成するものになります。

立ち退き合意書の主な条項

立ち退き合意書には、以下のような主な条項が含まれます。

前述したように、トラブルを回避するためには、漏れなく条項が記載されている必要があります。

物件の引き渡し時期や方法

この条項には、退去時に物件を引き渡す時期や方法が明確に定められます。

引き渡し時期は、退去日程や立ち退き期間の最終日となる場合があります。

引き渡し方法には、物件の清掃や家財道具の処分、鍵の返却などが含まれます。

立退料

賃貸人の都合で立ち退きを要請するケースもあります。

例えば以下のような場合が考えられます。

・建物の老朽化や改装などによる立ち退き要請

・建物の解体や再開発による立ち退き要請

・都市計画の変更による立ち退き要請

このような場合は、賃貸人から賃借人に立退料が支払われる事になります。

立退料は、賃借人が新しい住居を見つけるための費用や、不動産物件からの移動にかかる費用などをカバーするために支払われます。

賃貸人と賃借人の間で合意した立退料の支払いについても、立ち退き合意書の中で規定しておくと良いでしょう。

立退料支払いのタイミングについては、明け渡しと同時履行とされることも多いです。

ただし、賃貸人の側でも立退料を準備する必要があるため、賃貸人としては支払日があらかじめ決まっていた方が都合が良いと考えられます。

そのため、「建物の明け渡しを条件として、○日以内に支払う」という内容で立ち退き合意書に規定することをおすすめします。

解約後明け渡しまでの猶予期間

賃貸借契約が解約された場合、原則として賃借人は直ちに賃貸人に対して建物を明け渡す必要があります。

しかし、立ち退き合意書の締結日と同日付で賃貸借契約を合意解約する場合に、すぐに出ていく事ができない状況も想定されます。

よって、円満な立ち退きを実現するという観点からは、賃貸借契約の解約後も一定期間、賃借人に明け渡しのための猶予期間を与えられるケースが一般的です。

また、猶予期間が終了した後について、賃借人は賃貸人に対して建物を原状回復の上で明け渡すべきこと、その費用は賃借人の負担とすることについても明記が必要になります。

契約終了後の期間に対応する使用損害金

賃貸借契約の解約後は、契約に基づく賃料は発生しません。

しかし、賃貸借契約の解約後も賃借人が建物を使用している場合、明け渡し猶予期間を含め、その期間中は賃貸人が建物を使えないことによる損害が発生することになります。

ここで生じる損害を補填するため、立ち退き合意書の中で使用損害金について規定しておきましょう。

使用損害金の金額は、賃料額を基準として設定されることが多いです。

ただし、もともと予定されていた明け渡し猶予期間を超えて賃借人が建物の使用を続ける場合には、ペナルティとして使用損害金を増額することもあります。

使用損害金の回収を確実にするため、立退料から控除することを認める旨についても併せて規定しておくと良いでしょう。

残存物の取り扱い

建物の明け渡しに当たり賃借人には原状回復義務がありますが、それにもかかわらず建物に残存物が残される場合があります。

このような場合に備え、残存物については賃貸人が任意に破棄・処分できる旨を立ち退き合意書に明記しておく必要があります。

またこの場合、本来賃借人が行うべきだった原状回復を一部賃貸人が代わりに行ったということになりますので、破棄・処分費用については賃借人に対して請求できる旨も併せて規定する必要もあります。

敷金の返還

敷金の返還については、法律によって明確に定められています。

賃貸借契約締結時に、賃借人から預託を受けた敷金の返還についても立ち退き合意書に定めておきましょう。

返還すべき敷金の金額は、当初の敷金金額から、賃貸借契約に基づき賃借人が賃貸人に支払うべき債務があればそれを控除した金額となります。

例えば、未払いの賃料や賃借人の責任により発生した建物の破損の補修費などが敷金から控除されることになります。

立ち退き合意書の内容を交渉する段階で、返還すべき敷金の金額についても賃貸人と賃借人の間で合意しておく必要があります。

また、退去時の物件の状態や滞納等の問題がない場合は、敷金が返還されることも定められています。

そのことについても、立ち退き合意書には記される必要があります。

修繕費用の負担に関する条項

退去時には、物件の状態に応じて修繕が必要となる場合があります。

この条項には、修繕費用の負担に関する条件が明確に定められます。

例えば、通常の使用による傷みや汚れは貸主の負担で、借主が故意に破損した場合は借主の負担であることが条項の中に定められます。

賃貸借契約の合意

賃借人が建物を使用できるのは、賃貸借契約の存在を根拠とします。

後に賃借人が賃貸借契約がまだ存続していると主張してくることを防ぐために、立ち退き合意書において賃貸借契約を合意解約する旨を明記しておく必要があります。

立ち退き合意書の作成方法

ひな形やテンプレートの作成

立ち退き合意書のひな形やテンプレートを会社で作成しておきます。

必要事項を入力すれば、スムーズに作成することができる準備をしておきます。

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会社のマニュアルを作成

立ち退きをスムーズに進めるためのマニュアルを作成する必要があります。

オーナーと賃借人との間でトラブルが起きないように、その効力を発揮させるシーンに備えて、社内で共通認識を持つためのマニュアルを保管しておきます。

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トラブル回避で専門家を頼る

立ち退き合意書に含まれる条項については、契約当事者間で合意されたものという位置付けになります。

ただしケースによっては、その効力をスムーズに発揮できずトラブルにつながる可能性も出てきます。

契約内容について不明な点がある場合は、司法書士や弁護士など専門家のアドバイスを受けることも時には必要になります。

作成時の注意点

ここからは、立ち退き合意書に盛り込んでおくべき記載内容や作成時のポイントについて解説します。

立ち退き合意書には決まった定型文があるわけではありません。

様々なところで見られる書式例を参考に、誰が、誰と、いつ、どのような内容での合意がなされたかが明記されれば合意書として成立します。

収入印紙は不要

通常、土地の賃貸借の設定又は譲渡を行う際の契約書を作成する際は収入印紙（租税の支払や行政に対する手数料の支払のために利用される証憑で、国が租税や手数料を徴収するための手段として用いられています。）の添付が必要になります。
 
しかし強制退去を行う上での解約であればこの契約書には当たらないので、非課税という扱いになり収入印紙の添付は必要ありません。

※ただし、継続中の契約を合意解除したことにより損害金や保証金が発生し、これを記したいということであれば3万円以上の場合に200円の印紙税がかかります。

前金は必須事項ではない

貸主側の都合で借家人を立ち退かせる場合には、立ち退き料を前金で支払うケースが多くあります。

しかし、借家人の家賃滞納（最低でも3ヶ月以上）が原因で強制退去に至る場合は、貸主側は借家人に対して前金などを支払う義務はありません。

貸主側が損をしないための記載内容

建物の室内に置かれたものの処分に関して、後々トラブルを引き起こし貸主側が損をしないためにも、以下の内容や文言は明け渡し合意書に明記しておくと良いでしょう。

・返還はいつ（確定日）までに行う

・原状に回復して明け渡す（居住者の所有物は全て収去する）

・貸主に属さない残置物は居住者の負担において処分する（その処分方法に関して居住者は異議を唱えない）

・居住者の退去後に当事者立ち会いのもとに現状を確認する

立ち退き合意書の効力

立ち退き合意書にどのような効力があるのか、以下にまとめました。

権利義務関係が明らかになる

誰（個人・企業）が誰に対し何の占有権限を所持しているのかが明確になるため、合意がなされればその建物において、貸主の権利のもとで強制退去を執行することが出来ます。

裁判の有力な証拠となる

立ち退きとは、裁判所の判決を経て居住者を強制執行（強制退去）させる手続きのことを言います。

したがって法的に物事を進める、また法的に有利に立つ必要があり、この立ち退き合意書は裁判を行う上で貸主側にとって有益な証拠となってくれます。 

心理的なプレッシャーを与えることができる

前述したように、立ち退き合意書は法的に効力のある書類です。

この書類にサインを迫ることにより、例えば何ヶ月も家賃の滞納を行っているような悪質な借家人に対して、かなりの圧を与えることが出来ます。

支払督促の法的手続きを行うことができる

この合意書により、例えば家賃滞納分などの支払い督促のような債権者にとって有利な法的手続きが行えるようになります。

〈支払い督促の概要〉

支払督促とは一言で言うと、債務者に対して支払い督促を出してくれるように裁判所に申し立てる制度です。

申立には、

・請求の趣旨（請求金額や利息など）

・請求の原因（何月何日～何月何日までの滞納金銭分であるなど）

を記載します。

申立書を受理した裁判所は債務者を呼び出して事情を聞くなどの行為は一切行わず、申立書の形式面での審査を行い、問題がなければ支払督促を出してくれます。

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まとめ

不動産オーナーにとって、テナントとの立ち退き手続きは大きな課題です。

立ち退き合意書を作成することで、物件返還時のトラブルを回避し、手続きをスムーズに進めることができます。

立ち退き合意書の作成方法と注意点を押さえておき、不動産業でのトラブル回避に役立てましょう。

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