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空室対策のノウハウ&事例大公開!満室経営実現セミナー【後編】

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2.8ヶ月で物件を満室にする満室経営とは!?

前編において、賃貸管理の状況や環境整備の必要性、また物件現状理解について、セミナーの内容を共有致しました。

後編では、本題となる空室改善の考え方やノウハウをご紹介します。


〈目次〉


空室改善で重要なこと
空室の状況に合わせた対策と提案
 ー反響が全く取れない場合
 ー案内後申込にならない場合
 ー近隣で類似物件の空室が多い場合
空室改善におけるリノベーションの考え方
初期費用を下げる手法
外壁劣化による資産価値の減少
満室提案事例を紹介
まとめ


空室改善で重要なこと

現在の空室の傾向として、空室がどんどん増えていて家賃も下落しているというところがあります。

以前は対照的な状況だったので元に戻すだけの原状回復で良かったのですが、現在は決まる部屋をつくるという意識が必要なのです。

空室改善を考えるタイミングとして一番理想的なのが、お客様がまだ入居中の時期です。

そこで難しければ、退去通知・募集開始のタイミングにすぐに取り組み始めることが重要です。

早めのうちからオーナー様と話し合いをしておきましょう。

空室改善に着手するタイミング空室改善に着手するタイミング 

空室改善には次の3つの手法があります。

①現状維持
②値下げ(キャンペーン含む)
③投資

これらを適切に行っていくことが重要です。


状況に合わせた対策と提案


ー反響が全く取れない場合


賃料が近隣相場より高かったり必要な設備がついていなかったりすることが予想されます。

そこで、近隣募集事例を分析して、必須設備の有無適切な募集賃料を検討する必要があります。

今の時代はインターネット上で物件が選ばれないと、その物件が選ばれることは難しいので、インターネット上で検索されやすい部屋をつくることが大切です。



ー案内後申込にならない場合


物件に何か問題がないかを、まずは確認します。

入居希望者の声を参考にクロスの張り替えエアコンの設置など、物件の価値を向上させる必要があります。

加えて、室内の清掃など適切な空室管理も必要です。



ー近隣で類似物件の空室が多い場合


ニーズが無くなってきていることが予測されます。

類似物件の中で差別化をして、賃料デザインを工夫することが必要です。


空室改善におけるリノベーションの考え方

原状回復を行っている賃貸管理会社様はたくさんあると思いますが、実は高額の原状回復工事の際は特にリノベーションのチャンスなのです。

例えば通常のリノベーション費用が120万円で原状回復に100万円使うという場合に、残り20万円を継ぎ足せばリノベーションもできてしまいます。

リノベーションをすべきタイミングリノベーションをすべきタイミング 

少しでも余裕があるのであれば検討してみてもいいかもしれません。


また賃貸経営は、新築時からだんだんと家賃が下がってくるというビジネスモデルです。

年1%家賃は下がっていくと一般的には言われています。

そこで、この下がった家賃を上げていくことを考えるということが大事になってきます。

当社では築年数間取りによって、リノベーションなどを活用し家賃を上げるよう心掛けております。

満室改善マトリックス表満室改善マトリックス表 


初期費用を下げる手法

日本のサラリーマンの平均年収は、以前と比べると下がってきております。

そこで当社では、初期費用をゼロ円にしてお部屋を借りやすくする「ゼロ賃」という取り組みを行っております。

ゼロ賃とはゼロ賃とは 

このゼロ賃を苦戦物件に向けて提案したことで、入居率の平均は18%アップしました。

また、ゼロ賃では原状回復工事費用は安心の定額生産なので、トラブルになることも少ないのがメリットです。

導入後の家賃は通常減額すべきであるところ、現状維持が可能となり、2,000円から4,000円アップできるケースもあります。


この他にも「フリーレント」で家賃を1ヶ月もしくは最大2ヶ月無料にすることで、入居を促進する手法もあります。

キャンペーン効果でお得なことを打ち出し、入居促進をしていきます。

このフリーレントを当社では「SALE」賃貸というわかりやすい言葉にしてプロモーションを行っています。

このSALE賃貸は、来店数が落ちる10月や11月の期間限定で、初回賃料または初回賃料とその次の月の賃料を無料にして募集し、少しでも入居を早めるのに効果的なプランです。


外壁劣化による資産価値の減少

外壁は15年に1回は塗り替えないと痛んでしまいます。

そこで、せっかく塗り替えるのであればデザイン塗装をして入居率をアップさせることをおすすめします。

外観はお客様がHPで見たい箇所ランキングで2位に入るほど重要な部分です。

下の写真の物件では、外壁が古くなっていたため外壁塗装を行いました。

元々の外壁の色である白は前進色であるため、物件がのっぺりした印象を持ってしまいますが、後退色である黒を追加することで立体的に、またスタイリッシュに見えるようになります。

BEFOREBEFORE 

AFTERAFTER 

このように外観や共用部に色を加えることで印象も大きく変わり、付加価値を与えることができます。


満室提案事例を紹介

ここで、当社で行った満室提案の成功事例をご紹介します。

◆築16年の軽鉄アパート(空室率50%)

・世帯数 8戸
・間取り 2DKでバス・トイレ別
・現在空室数 4戸
・近隣バス停まで徒歩3分
・駐車場 8台

1室約300万円を投資してのリノベーションを8室行い2400万円を費やしましたが、投資金額の回収が不能という状況でした。

さらに、空室率50%という状況がずっと続いていました。

原因としては、共用部の清掃と室内の原状回復が不十分であること、家賃が相場より高くなってしまっていること、また必須設備も不十分で競合物件に見劣りしてしまっていることなどがありました。

そこで以下の提案をさせていただいた結果、当社に管理移行後3ヶ月後には満室にすることができました。

3ヶ月で満室にした満室提案3ヶ月で満室にした満室提案 


まとめ

どんどん空室が増えていく現代において、空室改善を行うためには決まる部屋をつくるという意識が重要となります。

物件の状況に合わせた提案を行うことで空室をなくすことができるだけではなく、オーナー様とも良い関係を築いていくことができます。

満室にすることが難しい時代に突入していますが、適切な提案をすることで満室へと導くことができるのです。





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