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空室対策の考え方大公開!満室経営実現セミナー【前編】

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満室経営に必要な考え方・ノウハウとは!?

2018年に誕生した、オーナー様のための相談窓口で取り組んでいる事例を紹介する「満室セミナー」を開催しましたので、その内容を共有いたします。

満室の窓口は空室が増加する日本の賃貸住宅を満室にするための全国プロジェクトとして全国フランチャイズを行っており、現在全国で100店舗以上の加盟店様がいらっしゃいます。

今回はその中からいくつかの事例をご紹介し、いかに2.8ヶ月で物件を満室にしたか、そのノウハウを共有させていただきます。


〈目次〉


賃貸管理の原状
顧客を理解する
賃貸経営の基本的な部分
賃貸物件の現状を理解する
 ー適正賃料を理解する
 ー適正賃料の査定方法
まとめ


賃貸管理の現状

現在、賃貸住宅の空室が年々上がっております。

今後の予測値に関しては、今までの空室増加率と比べてさらに急速に空室が増えていく傾向にあるのです。

そこで今後は勝ち組の大家さんと負け組の大家さんが出てくることが予想されますので、賃貸経営の改善方法を理解して計画的に取り組めるオーナー様が勝ち残っていけることになります。

実際に、全国の賃貸住宅の52%が築20年超えです。

そこでオーナー様が、たくさんある中で最も悩まれているのが物件の老朽化です。

オーナー様のお悩みオーナー様のお悩み 

その次に来るのが、空室などの問題に対する解決策がわからないというお悩みです。

オーナー様に対する満室提案というのも賃貸管理会社の仕事ではありますが、賃貸管理業務は煩雑であり、なかなかそこまで手を出せずにいる会社様が多いというのが現状だと思います。

そこで当社では満室に特化した窓口を作り、全国の賃貸管理会社が一丸となってオーナー様のお悩み解決や満室提案を行うシステムを構築しました。


顧客を理解する

まずは顧客を理解することが重要です。

お客様について理解しようとするときに、以下の3つを理解することが必要となります。

・顧客の求めているもの
・顧客の思考
・最近のトレンド

顧客の思考を理解するには、お客様がどのようにお部屋を探すのかに注目しましょう。

最近ではお部屋を探す際にはスマートフォンで手軽に、インターネットを利用することがほとんどです。

そこでは希望の設備などの条件にチェックをつけてお部屋を絞り込むため、必須となる設備が何なのかを理解しておくことも必要です。

設備の重要性設備の重要性 

また、お部屋の本当の姿がわかるため、写真や動画もよく見られます。


エリアのトレンドや最近のトレンドを知り、さらに顧客の動向も把握しておくことで、お客様とのギャップを埋めてミスマッチをなくすことができます。

このようなマーケティングも、賃貸管理会社には必要となる時代がきているのです。


賃貸経営の基本的な部分

まず、最も重要なのが環境整備です。

空室で困っている物件を見に行くと、メールボックスやデッドスペースがチラシや入居者の物品によって汚くなっていることがほとんどです。

基本的ではありますが、意外とできていない物件も多いので再度見直してみましょう。

人間は五感の中でも視覚からの情報を最も多く認識しており、その割合は83%と言われています。

そのため、物件の環境整備がとても大切なのです。

内見ルートを考えてみると、駐車場→エントランス→エレベーター→(階段)→通路→玄関→お部屋となり、ここで通る場所が汚いとお部屋も決まりにくくなるのです。

また、「ゴミのポイ捨て禁止」や「タバコを吸わないでください」などのポスターは、そのような入居者がいると入居希望者様に悪い印象をもたれてしまうため、貼り出さないように注意しましょう。


さらに人は元から綺麗なところにはゴミを捨てようとは思いにくいので、定期清掃で共用部を綺麗にしておくことはとても有効です。

これを続けていくことで、好循環が生まれるのです。

定期清掃で好循環へ定期清掃で好循環へ 

物件点検をする際は以下の点に注意が必要です。

・広告防止シールが多すぎる
・チラシが散乱している
・ポストシールの剥がし跡が汚い
・掲示板の劣化
・不要掲示物あり
・ドアノブ異常
・共用部分に放置物、床にコケがある
・サインの劣化
・掲示物の縦横が逆


賃貸物件の現状を理解する

まず、お客様のデータを知っておくことが重要です。

2019年の国土交通省による調査において、住宅の選択理由では「家賃が適切だったから」と「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」が多いため、入居対策には適切な賃料設定デザインや設備の対策が有効であることがわかります。


ー適正賃料を理解する

適正な賃料を導き出すためには、近隣の類似物件と比較してライバルリサーチをすることが必要です。

適正賃料の導き方適正賃料の導き方 


ー適正賃料の査定方法

ライバルの物件との競争はどんどん進んでいくため、一度賃料を下げると戻すことは難しくなります。

さらに適正賃料を査定する方法は以下の通りです。

①相場家賃の算定
②設備有無による加算・減算
③その他条件による加算・減算

これら3つの合計額が査定家賃となるのです。


まとめ

空室のある物件を満室にするためには、まずは物件の環境整備を丁寧に行うことが必要です。

そして、顧客の求めるものやトレンドを理解して、何が必要かを検討し、適正な賃料を導き出していくのです。

後編ではセミナーで紹介された空室改善の方法やノウハウをご紹介致しますので、是非ご覧ください。





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