事故物件の告知に判断基準｜人の死の告知に関するガイドライン

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2021年10月8日、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

人の死が発生して「心理的瑕か疵しあり」とされた不動産（いわゆる事故物件）の取引に対し、宅建業者の取り扱いの判断基準が国によって初めて示されました。

ガイドライン策定の背景や内容のポイントを解説します。

事故物件の告知ルール未整備がもたらしていた課題

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 

は国交省の「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」（座長＝中城康彦・明海大学不動産学部長）が取りまとめました。

宅建業者には、取引相手の判断に重要な影響を及ぼす事項を告知する義務があります。

しかし、死亡事案が発生した不動産の取り扱いには、これまで明確なルールは存在しませんでした。

死亡の事実が入居者判断に重要な影響を及ぼすかどうかという判断基準がなかったため、宅建業者は裁判例などを参考に個別で対応するしかなく、心理的瑕疵物件には常にトラブルの不安がつきまとっていました。

また、ルールの未整備は、単身高齢者の住宅難の原因にもなっています。

検討会の資料によると、約8割もの賃貸オーナーが高齢者の入居に拒否感を示していることが明らかになりました（図表1）。

図表1　高齢者の入居に対する賃貸人の意識 

単身高齢者が所有物件で死亡すると、老衰や病死でも事故物件扱いされるのではないか、告知すれば賃料の減額請求の理由にされてしまうのではないかという不安がオーナーの拒否感につながり、単身高齢者がなかなか住まいを確保できない事態を引き起こしているのです。

検討会がガイドラインの策定を目指した背景には、こうした課題がありました。

今年5月に示されたガイドライン案に寄せられた意見（パブリックコメン ト）は218件。

200件超のパブリックコメント大きな反響であり、国民の関心の高さがうかがえます。

関連記事▶︎事故物件とは？事故物件の告知義務ガイドラインを国交省が公表

事故物件を告知しなくていいケース

2021年10月に国土交通省が発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、事故物件の告知が必要な場合と、告知が必要ない場合の明確な線引きがなされたことになります。 

では、どのような場合に告知をしなくてもいいのでしょうか。

ガイドラインのポイントは以下のとおりです。

自然死・不慮の死

・対象不動産で発生した自然死 

（例）病気や老衰による自然死

・日常生活の中での不慮の死

（例）階段での転落や入浴中の溺死など

事案発生からおおむね3年が経過した死

・通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・不慮の死以外の死で、事案発生から“おおむね3年が経過したもの” 

・特殊清掃等が行なわれた自然死・不慮の死で、事案発生から“おおむね3年が経過したもの”

隣接住戸や通常使用しない共用部での死

• ・対象となる不動産の隣接住戸や、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した自然死・不慮の死以外の死
• 
  
• ・対象となる不動産の隣接住戸や、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した、特殊清掃等が行なわれた自然死・不慮の死

「人の死の告知に関するガイドライン」の公表で変わること

要するに、老衰や病死などの自然死についてはそもそもの告知は不要とされ、専有部や通常使用する共用部での自殺等についても、発生から3年を過ぎれば原則として告知の必要はないとされたのです。

（※特殊清掃が行なわれた場合、事件性がある場合については告知が必要）

では、「人の死の告知に関するガイドライン」の公表で何が変わっていくのでしょうか。

高齢者受け入れの追い風に

高齢者をめぐる賃貸需給にも改善がありそうです。

これまでは、単身高齢者が所有物件で死亡すると、老衰や病死でも事故物件扱いされるのではないか、告知すれば賃料の減額請求の理由にされてしまうのではないかという不安がオーナーの拒否感につながり、単身高齢者がなかなか住まいを確保できない事態を引き起こしていました。

しかし、ガイドラインにより早期発見ができれば、貸主は告知義務を負わないので、高齢者と密に連絡をとること、見守りサービスなどと組み合わせることである程度のリスクが減らせるのです。

空室対策として高齢者の受け入れが課題でしたが、一歩進むことができるでしょう。

宅建業者の調査義務の範囲も明らかに

ガイドラインは、媒介を行う宅建業者の調査の範囲も明らかにしました。

宅建業者は、売主・貸主に対し、物件状況等報告書やその他の書面（告知書等）に過去に生じた事案について記載を求めることで 「媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする」（ガイドラインより）とされました。

宅建業者が自ら周辺住民に聞き込みをしたり、 インターネット調査したりする義務ありません。

したがって、トラブル防止の観点から告知書等の重要性が高まります。

宅建業者は、「売主・貸主に記載が適切にされるよう助言することが望ましい」とすると同時に、故意に告知しなかった場合などは、民事上の責任を問われる可能性があることを売主・貸主に伝えることも重要なのです。

告知書等に売主・貸主からの告知がない場合にも、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、宅 建業者は売主・貸主に確認する必要があります。

たとえば、管理会社から死亡事案があったことを宅建業者が聞いていた場合に、告知書等に記載がなかったときには、売主・貸主にその事実を伝えないと宅建業法違反になります。

位置付けとしては 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」と同じです。

守らなかったからといって、ただちに宅建業法違反となるわけではありませんが、トラブルになった場合は、行政庁での監督にあたってガイドラインが参考にされます。

孤独死保険の需要が増加する見込み

孤独死保険についても、今後は需要・供給ともに増加することが予想されます。

孤独死保険とは、孤独死現場の原状回復が必要になった大家さんの金銭的損失を補償する保険です。

例えば、孤独死の現場が見つかるまでに時間がかかってしまう場合、現場の復旧に多額なお金がかります。

今回のガイドラインの発表で、告知が必要な期間として3年という具体的な基準が示されたことにより、保険会社としては補償期間を3年として、そこから逆算したうえで保険料を設定できるようになったのです。

賃貸管理会社やオーナーとしても、事故による告知が必要となる期間を丸々カバーしてもらえる保険が増えれば、万が一への備えとして孤独死保険に加入を検討する方が増えるのではないでしょうか。

まとめ

ガイドラインは、あくまで現時点での一般的な基準でありますので、取引実務や社会情勢、人々の意識の変化に応じて見直しが行なわれることになります。

しかし、これまで多くの事故物件が借り手を見つけられずにいたことを考えると、ようやく改善の兆しが見えてきたようにも思います。