検索ボタン
TOP > 賃貸  > リノベーションで入居率アップを実現~賃貸経営の課題解決方法~

リノベーションで入居率アップを実現~賃貸経営の課題解決方法~

このエントリーをはてなブックマークに追加
リノベーションで入居率アップを実現~賃貸経営の課題解決方法~


リノベーションで入居率アップを実現

賃貸物件を探す際、リノベーション物件いう言葉を目にすることがあるだろう。

簡単に言えば、築年数が経過した物件を修繕し、新たな価値を加えた物件のことを指します。

近年、生活スタイルの大きな変化に伴い、自分の価値観を反映させた家に住みたいと考える人が増えていることが人気の理由のひとつです。

賃貸物件においても同じことが言えます。

今回は、賃貸のリノベーション物件が人気の理由をメリット、デメリットを踏まえてお伝えします。


〈目次〉

リノベーション物件が人気の理由
ー内装が新築のようにきれい
ー新築よりも家賃が抑えられる 
ーデザイン性が高い
リノベーションとリフォームの違い
リノベーションかリフォームか 
リノベーションをするメリットとデメリット
ーメリット
ーデメリット
まとめ


リノベーション物件が人気の理由

出典:スーモ出典:スーモ 

ー内装が新築のようにきれい  

リノベーション済物件を選んだ約半数にあたる47%の人が、「新築より安く、内装の新しい家に住めるから」を理由に挙げています。

築年数の古いアパートやマンションの外構デザインは、レトロに感じることが多いはず。

しかし、リノベーションされた賃貸物件の場合は、外観はレトロでも室内は新築のようにきれいになっていることが多く、実際、建物の外観を重視するお客様は少ないのです。


ー新築よりも家賃が抑えられる

リノベーションは築年数の経過している物件にすることが多いため、同じエリアの新築・築浅物件よりも安い家賃で借りることができる場合が多いです。

中には周辺相場よりも10%~30%、それ以上の安い物件が存在します。

人気エリアに住みたいけれど、手が届かないという方が積極的にリノベーション物件を探している場合もあります。


ーデザイン性が高い

上記のアンケート結果でも、3位は「リフォームよりもモダンなデザイン」4位は「内装がオシャレ」と、デザインに対しての回答が多くありました。

賃貸物件のリノベーションは、築年数が経ち空室が目立つようになったり、人気のない物件に対して、空室を埋めたり付加価値をつけるために行われることが多いため、一工夫加えたデザインのリノベーション物件が多数存在します。


リノベーションとリフォームの違い

「リフォーム」とは、古くなったり傷のある部屋を、元のきれいな状態に回復させた物件のことをいいます。

具体的には、床や壁紙の張り替え、給湯器、洗面台などの水回りの設備交換です。

つまり、原状回復工事なのです。

そのため、内装自体はとてもきれいになりますが、お部屋のデザインや間取り、設備品のベースは変わりません。

これに対しリノベーションとは、原状回復ではなく、新築の状態よりも性能を高めたり、付加価値を与えることを指します。

一般的には、壁紙や床の張り替えはもちろん、間取りの変更や水道管・排水管の取り替え、冷暖房設備の大きな変更など、規模の大きな工事をした物件はリノベーション物件と言います。

具体的には以下のような工事をリノベーションといいます。

・2DKの間取りを1LDKに変更し、可動棚を取り付ける。

・LDKの壁を壊し、大きなワンルームに、さらにアイランドキッチンに変更し、食洗機を取り付ける。

・収納や家事の動線を意識した作りに変え、子どもが遊ぶスペースを確保。

昔から変わらない間取りではなく、地域の生活スタイルに合わせたり、現代人の生活スタイルに合わせた間取りに変更されているリノベーション物件が多いことも、人気の理由の1つです。


リノベーションかリフォームか

リノベーションはリフォームよりもコストがかかる場合が多いです。

そこで、大きく費用を掛けてリノベーションをするか、低コストでリフォームをするかという選択を迫られて悩んでいるオーナーもいるはずです。

大きく費用を掛けてリノベーションをするか、低コストでリフォームするかを選ぶ際のポイントは、投資コストを回収できる見込みがあるかどうかです。

空室率の改善のためにリノベーションを検討したものの、投資コストの回収が難しいと判断したオーナーは低コストでリフォームすることをおすすめします。

大規模なリノベーションを行うことで、他物件との差別化、付加価値の上昇、空室率の低下が見込まれることは確かですが、投資コストをきちんと回収できなければ意味がありません。

投資を行うのですから、目的を明確にすることが大切です。


リノベーションをするメリットとデメリット


ーメリット  

簡単に言うと、賃貸物件のリノベーションを行うことで→満室になる→家賃収益が増えます。

不動産投資では、家賃からローン返済などの固定費を引いた残りが利益になりますのでリノベーションによる空室対策が上手くいけば、物件の価値は上がります。

また、他にはないお部屋を好んで入居する方もいらっしゃるので、物件の付加価値は上がります。

すると、入居が決まりやすくなるだけでなく、家賃を今までよりも高く設定できるのです。

さらに、節税対策にも繋がります。

通常、建物部分には減価償却効果が働きます。

新たな設備にも、減価償却効果が発生するため、リノベーションを行う際も同じことが言えます。

国税庁が定めている法定耐用年数にしたがい経費計上ができるため、節税経費を生むことができます。

長期的な投資の視点で投資効率を考えた場合、効率がいいと言えるでしょう。



ーデメリット  

古すぎる物件の場合、出費が大きくなる可能性があります。

間取りの変更、キッチン、トイレ、洗面台など水回りの交換くらいであれば大きな変動はありません。

しかし、空調や上下水道の配管工事が必要になるような大かがりなリノベーション工事を行う際には注意が必要です。

工事費用が一気に跳ね上がり、賃料アップだけでは工事費が回収できない場合があります。

リノベーションに費用が掛かり過ぎて、それ相応の利回りが見込めず損失を出してしまっては本末転倒です。

事前によく見積もりや工事内容を吟味してから慎重に行いましょう。


まとめ

リノベーション物件は、生活スタイルに合わせて作り込むことができるため、一般的にも広く知られるようになりました。

賃貸物件でも同じことが言えるでしょう。

生活スタイルの大きな変化や、自分の価値観を反映させた家に住みたいと考える人が増えていることが人気の理由のひとつですね。

メリット、デメリットをしっかり把握し、上手に不動産投資を行いましょう。


こちらの関連記事も合わせてお読みください。

▶︎原状回復だけで終わらせない!+αで競争を勝ち抜く方法

▶︎リノベーション領域の不動産テックの可能性





おすすめ記事