コストを抑えて空室を埋める方法

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近年、賃貸物件の空室の増加が問題となっております。

そこで今回は、リノベーションなどお金をかける前にまず始めるべき低コストで空室を埋める方法をご紹介します。

是非ご活用ください。

空室の現状

そもそも空室率は、「空室の賃貸物件数÷稼働している賃貸物件数×100」という計算方法で求められます。

現在全国で平均2割の賃貸物件が空室であり、地域によって差はありますが、全国的に上昇傾向にあるため問題視されています。

賃貸物件の空室率が上昇しているのにはどのような原因があるのでしょうか。

それには大きく以下の3つの原因が挙げられます。

これらをそのままにしておくとオーナー様の負担が大きくなる一方です。

少しでも空室を埋めるため、物件に工夫を加える必要があるのです。

低コストで空室を埋める方法

建築後数年経った物件の空室対策というと多額の出費を伴うと思いがちですが、コストをかけずに空室を埋めることは可能です。

低コストで空室を埋める方法は以下の3つが挙げられます。

以下で詳しく解説しますので、この3つの項目を参考にオーナー様にご提案してみてください。

受け入れの幅を広げる

年々賃貸物件の空室率は上がっており、賃貸市場全体として見れば入居者が有利な「借り手市場」のはずです。

しかし、入居希望者が多いのに入居できる物件が少ない、という借り手が不利になる逆転現象が一部で起きているのです。

これは部屋は空いていてもオーナー様の意向で外国人や高齢者などの特定の層を断るというケースが多いためです。

人口減少社会の中でこのように入居希望者を断るのは、大きな機会損失となります。

賃貸物件の受け入れの幅を広げるということも視野に入れてみましょう。

ー近年増えている入居者層

高齢者

高齢者 

高齢者を受け入れる際は、見守りシステムやサービス（電気使用量を人感センサーなどでチェックし、メール等で通知してくれる）を導入することがおすすめです。

また、孤独死に伴う家賃損失や原状回復費用を補償する保険に加入しておくことがポイントとなります。

日本の総人口に対する単身高齢者（65歳以上）の割合は、2020年は34%、さらに2040年には40%にまで増加します。（※国立社会保障・人口問題研究所2018年推計）

賃貸物件の高齢の入居希望者への対策が必須となるでしょう。

外国人

外国人 

在留外国人数は、2018年末現在で273万1,093人おり、前年比で見ても6.6%増加しています。（※法務省入国管理局 統計より）

外国人の賃貸物件への受け入れをすることで、空室改善に繋がる可能性も十分にあります。

受け入れる際は、初期費用なしのマンスリー契約や定期借家契約、カード決済可、家具・家電付きへの変更、無料Wi-Fiの設置、多言語の生活ルール案内の交付などが必要となってきます。

さらに外国人専用の家賃保証を利用するとより安心して外国人も受け入れることができるでしょう。

LGBT

LGBTは性自認や性的指向などの内面的な違いであり、家賃支払い能力とは無関係です。

そのため、純粋に意識の切り替えだけで対応が可能となります。

ただし、書類上の性別欄をなくすなどの配慮を忘れないようにしましょう。

人口比率で見てみても、LGBTの人口比率は8.9%であり、11人に1人という割合です。（※電通調査）

こちらも受け入れ態勢を整えていきましょう。

DIY希望者

DIY希望者 

「賃貸住宅におけるDIY意向調査」にて、「借主負担DIY型」賃貸借契約を利用してみたいと答えた人は46.9%でした。

近年、あまりお金をかけずともできるDIYが人気となっており、賃貸物件でもDIYをしたいというお客様も増えています。

DIY希望者を受け入れる際には火災時を想定し、内装材の燃えにくさを想定した「内装制限」（建築基準法や消防法に規定）に注意しましょう。（※一般社団法人HEAD研究会「賃貸DIYガイドライン」44ページ参照）

ー活用できる支援制度とは

低額所得者、高齢者、子育て世帯、被災者、外国人などに向けた要配慮者専用住宅の場合、改修費補助や家賃・家賃債務保証料の低廉化補助があります。

その一つが住宅セーフティネット制度であり、これは住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度です。

専用住宅にするための改修や入居に向けた経済的支援、住宅確保要配慮者と建物のマッチング、入居支援などの枠組みを提供しています。

空室対策で物件の魅力を高める

ちょっとした工夫や心掛けで、賃貸物件のイメージは大きく変わります。

低コストでも物件の魅力を高めることができるポイントをご紹介します。

ー共用部等を清潔に

敷地の入口、エントランス、廊下や階段などの共用部を小綺麗にして清潔感を保つことはかなり重要項目です。

敷地の入口は、お部屋探しをしている方が一番初めに見る場所です。

その大事な場所にゴミがたくさん溜まっていたり、置き忘れた自転車が無造作に置かれていたりすればお部屋を見に来た方はどう感じるか、想像してみましょう。

「この物件ちょっと汚いから嫌だな」と思われてしまえば、いくらお部屋にお金をかけてキレイにしていても無意味になってしまいます。

エントランスや共用部においても同様です。

このような場合は、やはり物件を見に来た方に敬遠されてしまいます。

対策としては月に1.2回業者さんに依頼して日常清掃を入れるなどが効果的です。

「物件を小綺麗に保つ」ことはアパート・マンションの空室対策においては基本中の基本です。

低コストでできるものなので、是非実践してみてください。

ー設備の見直し

入居者に求められている設備を設置する、というのも空室対策には有効です。

今回は、入居者に人気なものの中から低コストで設置可能な設備をいくつかご紹介します。

宅配ボックス

宅配ボックス 

入居者の欲しい設備ランキング上位３位以内に必ずでてくるのが「宅配ボックス」です。

留守中に荷物が届いても保管されるので非常に便利です。

近年ではコロナウイルスの影響もあり、さらにネットショッピングの需要が高まっているため必須とも言える空室対策です。

設置費用を入れて15,000〜300,000円前後と金額の差はありますが、高価なものを選ぶ必要もないため、オーナー様に提案しやすい設備でしょう。

最近では屋外用の宅配ボックスも販売されているため、敷地が狭い物件でも設置可能です。

インターネット環境

インターネット環境を整えることは最も重要！と言っても過言ではありません。

今、必要なネット環境は「Wi-Fi」です。

以前は光回線が必須でしたが、それに加えて、特に若い方はパソコンよりもスマホの利用頻度が高いためWi-Fiが必須となります。

ここ数年では「Wi-Fi設備がある物件」をお部屋探しの条件にする方は非常に多くなっています。

一棟のアパートに設置するのに月々3,000円台の商品もありますので、検討してみてはいかがでしょうか。

ウォールラックの設置

ウォールラックとはものを置いたり掛けたりする棚や台のことです。

ウォールラック 

友達が来た時に洋服を掛けたり、絵を飾ったり、棚に小物を置いたりなど便利な上に部屋をおしゃれにできます。

賃貸物件は入居者が壁に穴を開けることができないため、オーナー様が取り付けてあげることでその需要も上がるでしょう。

商品価格は1,000〜8,000円前後です。

契約条件を変える

受け入れの幅のお話はしましたが、他にも契約条件を変えてみることもおすすめします。

ーフリーレント

初期費用を節約したい入居者に有効なのが、敷金や礼金を減らすなどの契約条件の変更です。

最近はその両者を無料にする「ゼロ・ゼロ物件」も増えています。

当社でも「ゼロ賃」（https://www.crasco.jp/campaign/zerochin/）と銘打って力を入れている取り組みになります。

ゼロ賃 

また、敷金・礼金の削減以外にも、「フリーレント」にするという方法もあります。

家賃を5%値下げするよりもフリーレント1ヶ月の方が実際の減収額は少ないのです。

さらに、募集広告にその旨を記載することによる集客効果は高いため、導入する負担は小さいです。

ー家賃の値下げ

低コストで空室対策を行うとなると、まず家賃の値下げが浮かびがちですが、上でご紹介した取り組みを先に検討することをおすすめします。

家賃の値下げは資産価値にも影響するため、最後の手段として考えるようにしましょう。

空室対策をサポートする「くうしつたいさくん」 

空室対策をサポートする不動産テック「くうしつたいさくん」を紹介します。

タスク管理が大変な空室対策の提案やオーナー様とのやりとりについて、対応の履歴などを全て見える化できます。

これにより、空室率改善のためにやらなければいけないこと、対応しなければならないタスクの抜けや漏れを防げるようになりました。

さらに、システムに搭載されたAI（人工知能）が、膨大なライバル物件を自動で比較します。

募集賃料の推定額がデータから自動で算出されるほか、工事費の額面を入力することで、税引き後のキャッシュフローまでシミュレーションすることができます。

また、提案書もチェック一つで簡単に出力が可能です。

スタッフが進めているタスクの進捗やオーナー提案の内容について、このシステムで一括管理する事ができ、まさに「人間の苦手な部分をAIがサポート」するシステムとなっています。

AIによる空室提案サポート

質の高い空室対策の提案が短時間で作成できることで最適なタイミングでの提案が可能になり、受注数・入居率・売上が向上します。

この「くうしつたいさくん」を当社（株式会社クラスコ）で利用した結果はこちらです。

このように、提案時間の大きな削減が実現しています。

提案書作成に掛かる業務時間が劇的に改善され、その分の時間をオーナー様との接点強化にに充てたり、別の営業活動でさらなる収益を上げることもできており、さらには残業時間の削減も達成することができます。

まとめ

今回ご紹介したこと以外にも低コストで取り入れられる空室対策には様々な方法がありますが、時には思い切ったリノベーションが最善策である場合もありますので、まず空室対策をする前にその物件のもつ実力を客観的に把握することが重要です。

個々の物件にあった空室対策を行っていきましょう。

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